Paris, le 08 novembre 2022 – Le marché immobilier s’est extrêmement bien comporté après le covid, mais il ralentit depuis juin 2022. En résumé, l’année 2021 a battu tous les records, même si elle a enregistré la fin de l’euphorie durant l’été en fait à partir de 2021. Quant à 2022, le premier trimestre a bien démarré, malheureusement la tendance ne s’est pas poursuivie. La hausse des tarifs bien sûr ! Depuis mars, la demande de crédits immobiliers est en baisse, même si elle reste à un niveau élevé. En fait, le problème est ailleurs : la hausse des taux d’intérêt et le rythme de la consommation qui bloque !
Meilleurtaux dresse son 35e Observatoire du crédit immobilier, un bilan de l’année 2022, ainsi que les prévisions pour 2023.
Sommaire
Quelques enseignements clés :
2021 : une année divisée
En 2021, le nombre de demandes de crédit immobilier déposées auprès de Meilleurtaux était de 691 000, soit une augmentation de 1,1 % par rapport à 2020. Lire aussi : ‘Mélange de douleur et de colère’ : Le cauchemar des clients de Maisons Phénix confrontés à l’arrêt des chantiers.
explique Maël Bernier de Meilleurtaux.
Mais 2021 a été coupé en deux pour revenir à une situation plus « normale » dès le début de l’été 2021.
2022 : une demande de crédit à un niveau élevé mais un ralentissement depuis juin
Le début d’année 2022 s’est avéré très dynamique et encore plus que le dernier semestre 2021. Sur le même sujet : PARIS : Audit énergétique du 1er avril 2023 vers une baisse des prix de l’immobilier ? » Lettre économique et politique PACA. Malgré l’incertitude qui plane (liée au contexte géopolitique actuel), l’envie d’acheter est restée quasiment inchangée et des records très proches.
Mais à la fin de l’année, le nombre de demandes qui sont déposées diminue. Le nombre total de dossiers (à fin octobre) est d’environ 557 000. Il est en baisse de 7,8% par rapport à la même période de référence de 2021.
Rétrospective des taux entre octobre 2021 et octobre 2022 : une augmentation en 4 paliers
En un an, les taux ont pris plus de 100 points de base, passant d’une moyenne comprise entre 0,90% et 1,10% à 2,30% aujourd’hui. Le basculement a eu lieu en mars 2022. Sur le même sujet : Comment réussir la visite de votre futur bien ? | L’immobilier par SeLoger. Explications (sur les prêts à 20 ans) :
Nous sommes désormais dans une situation de taux identiques à la situation de 2015
souligne Maël Bernier, directeur de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.
Le point sur les taux de crédit immobilier
Depuis mars, les taux ont augmenté régulièrement. Actuellement en novembre 2022, le taux moyen d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans est de 2,30 %, pour des mensualités de 1 040 € et un coût total du crédit de 49 703 €.
Quant aux OAT 10 ans, la hausse très rapide s’accompagne d’une très forte volatilité depuis avril. Les taux des OAT sont souvent plus élevés que les taux des prêts personnels. Il s’agit d’une situation à long terme insoutenable pour les prêteurs.
Taux d’endettement : l’impact de la hausse des taux
En octobre 2022, la hausse des taux entraîne une diminution des fonds finançables de plus de 10 % en un an (-13 % depuis janvier 2021).
Aujourd’hui « seulement » 58% des dossiers remplissent l’exigence maximale de 35%, ils étaient près de 69% il y a un an (octobre 2021) et 72% en janvier 2021 !
Concernant les dossiers purement extra-financiers, ils représentent près de 30 % des dossiers, pour 22 % en octobre 2021 et 21 % en janvier 2021.
Un couple gagnant 4 000 € nets mensuels avec une assurance de 0,34 % à 50 % à chaque bout. Leur mensualité maximale est de 35% d’endettement, comme le dit la loi. Ici ce couple peut rembourser tous les mois jusqu’à : 1 400 €. En janvier 2022, avec un taux de 1,10 %, le couple pouvait emprunter jusqu’à 285 000 €.
Prenons ce même exemple, mais ici avec une hausse des taux : 2,30 % en octobre 2022. Pour le même prêt de 285 000 €, les mensualités pour ce couple s’élèvent alors à 1 563 €. Ensuite, le taux d’endettement est dépassé, puisqu’il atteint 39 %. Ce dossier est donc devenu non financier.
En octobre 2022, si ce couple veut toujours emprunter tout en gardant la même mensualité de 1 400 € pour honorer la dette, avec la hausse des taux, la capacité d’emprunt tombe à 255 000 €, soit 30 000 € de moins en 10 mois !
Le succès de la loi Lemoine
Comme le montre le graphique ci-joint, malgré un marché immobilier moins dynamique, la demande d’assurance déléguée augmente, sous l’effet indéniable de la loi Lemoine.
La loi Lemoine prévoit (entre autres modifications) de permettre aux prêteurs de changer d’assurance-crédit à tout moment pendant la durée du prêt.
La demande d’assurance déléguée sur les nouveaux crédits diminue avec la diminution du nombre de transactions. Aujourd’hui, la résiliation représente 80% des demandes d’assurance, elle n’était que de 60% en 2021, alors que la loi Lemoine n’est entrée en vigueur pour l’élément résiliation « que » en septembre. Les candidats sont donc attendus pour la résiliation dès juin et également en août.
Un couple de 33 ans a signé un prêt de 300 000 € sur 25 ans en novembre 2020, avec un taux de crédit de 1,30 % et un taux d’assurance de 0,30 % (100 % sur + gros salaire, 50 % sur l’autre).
Le coût de l’assurance mensuelle est de 112,50 € sur le capital emprunté, soit un montant de 31 050 € sur les 23 années restantes.
1/ La première : renégociation de l’assurance emprunteur à 0,15 % (la même proportion) sur le capital restant dû (soit 289 777 €) et un coût mensuel de 56 €. Soit une économie totale de 15 594 €.
2/ La seconde : renégociation de l’assurance emprunteur à 0,15% (la quotité cette fois + couverture 100% à chaque extrémité) sur le capital restant (soit 289 777€) et un coût mensuel de 72€. L’économie s’élève tout de même à 11 178 € malgré une meilleure couverture !
Un couple de 45 ans a signé un prêt de 200 000 € sur 20 ans en novembre 2020, un taux de crédit de 1,10 % et un taux d’assurance de 0,45 % (100 % sur le salaire le plus élevé) et 0,40 % à (quota 50 %) de l’autre).
Le coût de l’assurance mensuelle est de 75 € + 33 €, soit 108 € par mois, soit une somme de 23 328 € sur les 18 années restantes.
1/ La première : renégociation de l’assurance emprunteur à 0,38 % (gros salaire et même quotité) et 0,36 % (baisse de salaire) sur le capital restant dû (soit 181 920 €) pour un coût mensuel de 58 € + 27 € = 85 € par mois ou 18 360 € sur les 18 années restantes. L’économie totale est alors de 4 968 €.
2/ La seconde : renégociation de l’assurance emprunteur à 0,38% (emprunteur 1) (cette fois quote-part + 100% à chaque fin) + 0,36% (emprunteur 2) (100%) sur le capital restant (soit 181 920 €) et une coût mensuel de 58 € + 54 € = 112 € par mois, soit 24 192 € sur les 18 années restantes. Dans ce cas, il n’y a pas d’économies, mais une quotité supplémentaire pour seulement 4 € de plus par mois.
10 ans d’historique pour mieux comprendre et anticiper ?
Si l’on remonte à 2008, au moment de la crise des subprimes, des taux supérieurs à 5%. Le nombre de transactions annuelles était de 550 000 (dans l’ancien). Quelques années plus tard, en 2012, les taux chutent à 3,90 % et les transactions grimpent à 655 000. En 2015, les taux sont supérieurs à 2,40 % et les transactions grimpent à 769 000. 1,05% le nombre de transactions explose et dépasse le million pour atteindre 1 100 000.
De toute évidence, il existe une corrélation très nette entre les taux d’intérêt et le nombre de transactions. Plus les taux sont bas, plus il y a de transactions, l’inverse est également vrai. 2022 suivra-t-elle cette voie ? Le début d’année très dynamique devrait atténuer la baisse, mais on assistera sans faute à une baisse sensible du nombre de transactions !
Conclusion
Hausse des taux, restrictions réglementaires, le début 2023 sera synonyme, tout comme la fin 2022, d’une baisse significative des transactions.
Côté taux, ils ne se sont pas encore stabilisés et continueront de monter, certainement plus de 3% au 1er semestre 2023.