Augmentation de l’usure : les prêts immobiliers trop difficiles à obtenir ?

Written By Sara Rosso

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Vous souhaitez acheter un appartement et vous avez fait une demande de prêt immobilier. Reste à savoir s’il sera accepté. En ce moment, on s’inquiète beaucoup de cette question. Selon le courtier immobilier Pretto, 18 % des débiteurs ne parviennent pas à obtenir leur prêt, et les ménages les plus modestes, avec moins de 3 000 revenus par ménage, sont les plus touchés par ces refus. 30% d’entre eux recevront un refus, alors que seuls 13% des foyers gagnent plus de 5 000 euros.

Pour parvenir à ces conclusions, Pretto a analysé plus d’un million de dossiers de demande de prêt qui ont été approuvés par les banques en 2021. Le courtier en ligne a ensuite simulé ces mêmes sinistres en tenant compte des taux moyens au mois de juin 2022, soit 1,6 % sur vingt ans. Deux raisons expliquent cette augmentation des rejets : le faible taux d’attrition dans un contexte de hausses répétées des taux d’emprunt et l’obligation à partir du 1er janvier 2022 de se conformer aux règlements du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

1. Un seuil d’usure pour chaque type de prêt

1. Un seuil d’usure pour chaque type de prêt

Le 1er juillet 2022, la Banque de France a annoncé de nouveaux taux d’intérêt : pour les crédits immobiliers, ils passent à 2,60 % pour les prêts à taux fixe de dix à vingt ans et à 2,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de vingt ans. ans ou plus. Ce taux d’attrition, également appelé « seuil d’attrition », s’applique non seulement aux crédits immobiliers, mais à tous les crédits, y compris les crédits à la consommation ; il est spécifique à chaque type de prêt. Il est défini par l’article L.314-6 de la loi relative à la consommation. Il s’agit du taux annuel effectif global (TAEG) maximum auquel un particulier peut emprunter. Taeg comprend non seulement le taux de prêt, mais également tous les frais obligatoires. Dans le calcul du prêt au logement Taega, non seulement le taux d’intérêt, mais aussi les frais administratifs, la garantie (hypothèque ou caution), l’assurance obligatoire. « Les banques incitent parfois les gens à souscrire une assurance emprunteur, qui protège plus que l’assurance obligatoire. Ce surcoût n’est pas pris en compte dans le calcul du Taeg », précise Matthieu Robin, responsable adjoint des études à l’UFC-Que Choisir. Accorder un prêt à un taux supérieur au taux usuraire est passible d’une amende de 300.000 euros et de deux ans d’emprisonnement et d’emprisonnement administratif jusqu’à trois mois (L.314-50 Code de la consommation).

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2. Un taux révisé tous les trois mois

2. Un taux révisé tous les trois mois

Le taux d’attrition est calculé à partir du Taega moyen pratiqué au cours du mois précédent, pour le type de prêt, majoré de 33 %. Cette moyenne a été calculée par la Banque de France à partir des données fournies par les établissements bancaires pour le mois précédent. Lire aussi : Montmaurin : Le village et la piscine prêts pour l’été. Le tarif de départ est valable trois mois, il ne sera donc pas révisé avant le 1er octobre.

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Alors que les prix de l’immobilier n’ont cessé de baisser ces dernières années, depuis janvier 2022 la reprise de l’inflation les a fait remonter. Face à cette situation, banquiers et courtiers ont appelé le gouvernement à demander une modification de la définition du taux d’usure ; Le ministre de l’Economie a déclaré au magazine « Kapital » qu’il est « ouvert à l’évolution de la formule du taux de consommation » et qu’il travaille « à des solutions rapides qui tiendront compte de l’impact de la hausse des taux sur le taux de consommation » cherchant à juste équilibre entre « la protection du consommateur et l’accès à la propriété ».

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L’association de consommateurs Que Choisir n’est pas favorable à une modification du mode de calcul du taux d’amortissement. « Nous ne voulons pas toucher à la règle actuelle, le taux moyen a augmenté de 33%, mais dans le cadre des hausses de taux, pour donner plus d’espace aux courtiers et aux banquiers, le taux d’intérêt pourrait être révisé tous les mois, pas tous les trois mois,  » dit-il Matthieu Robin.

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3. Éviter le surendettement

3. Éviter le surendettement

A compter du 1er janvier 2022, les recommandations établies fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) concernant le taux d’endettement et la durée maximale des emprunts sont devenues contraignantes. Le taux d’endettement du ménage qui souhaite obtenir un crédit immobilier ne doit pas dépasser 35% (assurance comprise), tous prêts confondus. La durée maximale du prêt ne doit pas dépasser vingt-cinq ans. Acheter en VEFA ou en Véfa (vente en l’état futur d’achèvement), construire une maison individuelle, acquérir une ancienne avec de gros travaux de rénovation (au moins 25% du montant total de la transaction) peut toutefois donner lieu à un prêt de vingt sept ans. Les banques ont également la possibilité d’être exemptées des règles du HCSF dans 20% des cas, la grande majorité (80%) des résidences principales. Ces exceptions ne s’appliquent qu’à 30 % des primo-accédants. Si la définition du taux d’usure conduit à davantage de rejets pour les ménages modestes, les exceptions au taux d’endettement maximal fixé par le HCSF s’appliquent principalement aux ménages aisés, pour qui la partie de vie restante est encore importante.

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