La rentabilité d’un investissement locatif dépend en partie du prix d’achat et de nombreux frais. MeilleursAgents vous propose une sélection de villes où il est possible d’avoir une bonne rentabilité, en fonction du montant investi.
L’an dernier, 30 % des ventes du réseau d’agences Century 21 étaient des investissements locatifs. Un chiffre de 2,7% par rapport à l’année précédente. Ce chiffre en dit long sur la stratégie d’investissement des Français, qui voient toujours dans la pierre une valeur refuge pour leur épargne et un moyen de préparer leur retraite. Et face à la volatilité des autres placements, l’immobilier n’a pas à rougir de son rendement.
Un choix sûr qui augmente en raison des taux bas. Investir dans l’immobilier en 2022 demande cependant quelques connaissances sur le calcul de rentabilité, le choix de la ville, la fiscalité des revenus ou encore la gestion de la relation avec le locataire. Cela dépend aussi du budget de fonctionnement et de financement.
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Investir selon ses moyens
Après avoir étudié 413 localités de plus de 20 000 habitants, le site MeilleursAgents nous fournit un certain nombre d’éléments pour investir 50 000, 100 000 ou 200 000 euros*. Résultat de leurs calculs ? Le rendement net est plus élevé pour un investissement de 50 000 euros (4 %) que pour un investissement d’un montant plus important, car les calculs de 100 000 euros et 200 000 euros donnent un rendement net moyen de 2,9 % et 2,7 % le montrent. Ceci pourrez vous intéresser : Crypto-monnaie : le FBI met en garde contre les applications de gestion frauduleuses. Mais MeilleursAgents estime qu’en investissant 50 000 euros en liquide, le gain en patrimoine reste assez limité, contrairement à investir avec un prêt qui permet d’acheter plus de mètres carrés en profitant d’un effet de levier et au final de multiplier son patrimoine.
Le choix de la ville influe également sur la rentabilité, en fonction des prix qui y sont pratiqués. Et d’autres aspects doivent être étudiés avant de commencer, notamment la demande de la surface. Mastéos, start-up spécialisée dans l’investissement meublé clé en main, précise ces éléments. « Nous suivons plusieurs critères majeurs, dont la tension locative, le rendement (loyer/prix), la taille du marché en fonction du nombre d’habitants et du revenu médian ou du taux de chômage. » Pour Thierry Vignal, son co-fondateur, « les grandes villes sont des investissements rassurants, mais nos clients n’hésitent plus à s’éloigner pour aller dans des villes plus rentables et plus accessibles dans le budget ». Ces villes moyennes bénéficient de nouvelles tendances démographiques accélérées par la limitation. Les prix ont explosé dans des villes comme Brest ou Cherbourg, par exemple, avec une pénurie de biens à vendre et à louer.
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Les villes où investir
MeilleursAgents montre que des villes comme Lille, Reims et Tours sont particulièrement attractives pour un investissement locatif. Voir l’article : Zone euro : la Banque centrale européenne (BCE) relève ses taux d’intérêt de 50 points de base. Cette classification varie selon le montant en cause.
Investir avec 50.000 euros
Pour un investissement de 50 000 euros en trésorerie, le site recommande de parier sur Limoges, Nancy, Clermont-Ferrand, Brest ou Poitiers. Des villes aux prix encore abordables, où il est possible d’acheter l’équivalent d’un studio ou d’un deux-pièces. Sur le même sujet : Crypto-monnaie : plus de 50% des investisseurs perdent de l’argent aujourd’hui – I24NEWS. Pour un investissement de 100 000 euros, le pouvoir d’achat est plus intéressant avec l’équivalent d’un deux pièces à Reims ou d’un studio à Lille.
Jusqu’à 100 000 euros d’investissement il est possible de faire une opération qui s’autofinance, le loyer rembourse les mensualités, ce qui est un vrai plus pour la capitalisation. En revanche, on constate que les revenus mensuels sont inférieurs à 100 euros par mois, contrairement au cas 1 avec des revenus plus intéressants, jusqu’à 212 euros à Limoges. Pour ce montant, Villeneuve-d’Ascq, ville aux portes de Lille, passe en tête. Il est également d’abord trouvé pour un achat locatif à 200 000 euros. Reims, Montpellier, Tours et Lille suivent.
Investir avec 200.000 euros
Pour un investissement de 200 000 euros, préférez l’achat de 2 appartements, conseille MeilleursAgents. « Dans le contexte bancaire actuel très favorable, en souscrivant deux emprunts (de 75.000 euros chacun) pour faire passer son investissement initial de 50.000 euros à 200.000 euros, un investisseur aura sans doute intérêt à investir dans deux appartements de 100.000 euros chacun », estime-t-il. le site d’estimation des prix de l’immobilier. En effet, les taux restent à des niveaux extrêmement bas pour les placements, avec une moyenne de 0,99% sur 20 ans au 4ème trimestre 2021 selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. En investissant 200 000 euros (dont 50 000 euros d’apport), l’effort est plus important, le bien ne s’autofinance pas, mais le profit final est plus élevé dans les villes étudiées. Ainsi, avec ce montant, les investisseurs peuvent obtenir entre 50m² à Lille et 70m² à Reims pour un bénéfice final multiplié par 3.
Le choix de la ville ne doit pas se limiter au seul calcul de rentabilité et est étudié en fonction de divers indicateurs, comme le taux de chômage ou la demande locative. Par ailleurs, le choix du type de location nue ou meublée ou en colocation doit également être pris en compte, car certaines villes sont en effet saturées de biens loués meublés ou d’offres de colocation.
Ces sommes sont effectivement investies, mais il faut pouvoir convaincre la banque, car les règles d’octroi des crédits ont évolué, notamment concernant le taux d’endettement maximum (35%) que peuvent sanctionner les investisseurs selon les professionnels du crédit immobilier.
Selon la Cafpi, le montant moyen des transactions en 2021 est en baisse par rapport à 2020 (-1,2%), mais en hausse par rapport à 2019 (+3,4%) avec un niveau de contribution en constante augmentation (taux moyen de 13,3% en 2021 contre 12,1% en 2019). Avec des durées de prêt de plus en plus longues pour compenser les mesures du HCSF (241 mois en 2019 contre 250 mois en 2021). Dans le même temps, la part des investisseurs locatifs accompagnés par le courtier ne cesse de décroître, passant de 15% à 12% de 2019 à 2021.
Pour Century 21, un autre problème se pose aux investisseurs. « Ils risquent de se détourner du marché à cause des nouvelles dispositions liées au DPE (diagnostic de performance énergétique, ndlr). Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens sont désormais considérés comme très énergivores. ., l’interdiction de les louer (en 2025 pour les logements classés G, 2028 pour F et 2034 pour E, ndlr) risque d’éloigner les investisseurs de ce type de biens et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché, dont les premiers D « Les victimes seront les locataires, surtout les plus modestes », précise Laurent Vimont, président du réseau.
Il est donc préférable de garder tous ces éléments à l’esprit lorsqu’on investit dans la pierre. Enfin, dernier conseil pour la route, mieux vaut déménager dans une ville assez proche de chez soi pour gérer tous les problèmes de location, surtout si on ne délègue pas la gestion. Financièrement, il est également important de prévoir différents scénarios et mesures de sécurité, car la location de vacances peut réduire la rentabilité d’une part, et si vous avez un crédit, vous mettre en difficulté. Raison pour laquelle les banques ne se basent pas sur 100% des revenus locatifs…
* Méthodologie MeilleursAgents : le premier investissement comprend les frais d’agence et de notaire pour un logement vide. La rentabilité nette est définie comme le rapport du loyer annuel charges comprises, duquel sont déduits les frais annuels liés à l’investissement locatif, ainsi que le taux d’intérêt annuel moyen de l’emprunt sur l’investissement initial. Les charges comprennent la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (en supposant un régime micro-immobilier à un taux d’imposition de 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant pour un investissement de 20 ans.