Ces endroits font-ils vraiment baisser le prix ?

Written By Sara Rosso

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Vue sur le cimetière, proximité d’une prison, nuisances du voisinage : ces lieux font-ils vraiment baisser le prix de vente ? Nous faisons le point sur les éléments qui influent, ou non, sur le prix de vente en fonction de la zone où se situe le bien et de ses voisins…

On fait le point sur les emplacements qui peuvent effrayer les acheteurs : La proximité d’un cimetière, d’une prison ou d’une voie ferrée fait-elle baisser le prix de vente ? Cela n’a-t-il qu’un impact limité sur le prix ? Ou est-il parfois recherché par les fans ? La réponse se trouve souvent dans le budget des acheteurs de telles adresses. Une attention particulière aux prix immobiliers de ces propriétés dont le voisinage est hors du commun.

La vue sur un cimetière fait-elle baisser le prix de vente ?

Alors que la pollution visuelle ou sonore a toujours un impact sur le prix d’un bien, la vue d’un cimetière peut être la phobie de nombreux acheteurs. L’environnement du logement – qui est l’un des premiers critères de fixation d’un prix immobilier – peut donc effrayer les acquéreurs et influer sur le prix. Sur le même sujet : Distributeur automatique de billets ou produit d’appel… Que gagne réellement la banque sur votre hypothèque ?… Car la demande n’est pas aussi forte que pour un bien similaire avec un quartier plus vivant.

« La proximité avec un cimetière (et la peur des acheteurs) est souvent symbolique. Le cimetière évoque la mort et est assimilé à la peur. Un appartement avec vue directe sur les tombes a généralement un effet paralysant pour les acheteurs et on le remarque selon les cas. nos transactions. et sur la base des tarifs des notaires une décote comprise entre 5 et 7% en moyenne. Pour une rue attenante au cimetière, la décote moyenne est de 4% », explique Rodolphe Elmaleh, directeur commercial France, immobilier en ligne agence Proprioo. « La vue n’est pas sexy mais il y a quand même des avantages : avoir un prix inférieur par mois, qui peut permettre d’avoir une chambre en plus et l’absence de désagréments vis-à-vis ou liés à une future construction », explique-t-il. Reis, directeur général du réseau d’agences immobilières Weelodge.

Infographie impact des prix dans le secteur d’un cimetière

Pour illustrer l’impact des prix à proximité d’un cimetière, Proprioo a analysé la proximité avec le cimetière du Père-Lachaise dans le 20e arrondissement de Paris. Avec une moyenne de 9 380 euros/m2 dans ce quartier, en dessous de la moyenne parisienne de plus de 10 000 euros par mois, la proximité immédiate de ce monument fait baisser le prix de 4,31 %. Un impact limité, car la demande est très forte dans la capitale, et cela se traduit par un rééquilibrage quasi automatique des prix de l’immobilier avec un éloignement de quelques rues.

Même constat pour un autre cimetière français, à Lyon cette fois, le cimetière de la Guillotière, qui fait baisser les prix de 8,18 % pour les biens avec vue directe et de 1,53 % pour ceux situés à moins de 100 m.

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La proximité avec une prison a-t-elle un impact sur le prix ?

La proximité avec une prison a-t-elle un impact sur le prix ?

Un autre élément peut influer sur les prix : la proximité d’une prison (construite ou en construction). Ce symbole peut effrayer les acheteurs qui, s’ils peuvent l’éviter, opteront pour une adresse moins évocatrice. Et la construction de prisons – qui doit pallier la saturation carcérale – fait partie d’un plan immobilier gouvernemental qui doit livrer en 2022 plusieurs prisons dans toute la France.

La proximité d’une prison a également un impact sur les prix. « Avec une connotation plutôt négative, la proximité d’une prison est rarement recherchée : sauf pour les personnes qui doivent s’y rendre pour des raisons professionnelles ou personnelles. Il y a donc décote car la base d’acheteurs de ce type a pu observer, par exemple, à Marseille, face aux Baumettes, une baisse de prix de 40%, bien que le nombre de transactions dans ce secteur ne permette pas de tirer des conclusions sur une valeur absolue, les remises sont très importantes et on constate une baisse de 20% même dès qu’on s’éloigne du 100 m », analyse Rodolphe Elmaleh.

La psychologie de l’acheteur est liée à plusieurs critères qui ne sont autres que des besoins fondamentaux et primaires : le confort et la sécurité. La proximité de ce type de bâtiment peut générer un sentiment d’insécurité. « L’immobilier est intemporel en ce sens et doit répondre à ces besoins primaires », poursuit le directeur commercial de l’agence immobilière en ligne.

« Lorsqu’elle existe déjà, la prison n’influe pas vraiment sur le prix, par exemple la prison de Poissy, sauf pour les bâtiments donnant sur la cour de la prison. En revanche, pour les projets de construction de prison, la peur s’installe chez les acheteurs et les vendeurs. Cela peut même déclencher des ventes et affecter les prix en cas de proximité », a déclaré David Dos Reis.

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La proximité avec une gare ou les voies de chemin de fer a-t-elle un impact sur le prix ?

La proximité avec une gare ou les voies de chemin de fer a-t-elle un impact sur le prix ?

Une autre nuisance liée à la localisation et au voisinage est la nuisance sonore d’une gare ou des voies. Si la localisation à proximité d’une gare a un effet positif sur la facilité de déplacement des propriétaires entre leur habitation et le chantier, cette structure peut être source de désagréments. « Si le bien est situé à moins de 10 minutes de la gare à pied et sans nuisance sonore, le prix du bien est donc optimisé à sa valeur maximale et parfois même le prix l’est en revanche, si le bien est à moins de 10 minutes de la gare mais avec des nuisances sonores par rapport à sa situation (face aux voies ferrées, sur un axe passant par une avenue ou un boulevard, le prix sera impacté et sera estimé avec une décote en fonction de la gêne entre 10 et 15 % moins cher par rapport à un autre bien », résume David Dos Reis, PDG de « Mais la proximité d’une gare est un avantage. Pour de nombreux acquéreurs qui recherchent impérativement cette proximité et un prix de vente plus bas en faisant cette concession sur les nuisances sonores,  » il continue.

Infographie impact des prix à proximité d’une gare

Bien que les gares aient beaucoup évolué ces dernières années, devenant des noyaux d’échanges et de services, avec des bâtiments rénovés et un accueil plus soigné, il faut distinguer deux choses : la gare elle-même et les voies ferrées. . « La gare peut valoriser le prix car elle est surtout pratique, mais entendre la pollution fait baisser le prix d’un bien. Dans le cas de la Gare de l’Est par exemple, avec un prix moyen déjà élevé dans le quartier (10 007 euros / m²), la demande est telle que la gêne a un impact limité sur le prix. La baisse à proximité n’est que de 2,63 %. Mais un bien situé en face des voies, par exemple dans les gares aériennes du métro parisien, avec un deuxième étage, en général il y aura une baisse des prix », souligne Rodolphe Elmaleh.

Pour les vendeurs de biens immobiliers de ces zones, il faudra parfois s’attendre à des prix plus bas que d’autres voisins plus éloignés de ces symboles ou sources de bruit. Du côté des acheteurs, de bonnes affaires peuvent être en jeu, quels que soient ces désagréments…

« Un petit conseil aux acheteurs, quand on a le sentiment que le prix n’est pas cher, il y a une raison ! Il est important de se renseigner avant de venir visiter pour éviter les déceptions Une raison se cache toujours derrière un prix, par exemple d’autres éléments affectent le prix et les biens qui apparaissent en dessous du prix du marché : gêne d’une rue passante ou d’une voie ferrée, un rez-de-chaussée, un 4ème étage sans ascenseur, un loin de la gare ou des commerces, de gros travaux à réaliser, prévus, vis à vis etc… Tout est à vendre et ce n’est pas une question d’emplacement ou de construction… Ce n’est qu’une question de prix ! Si le bien est au juste prix quel que soit son état ou son emplacement : il sera vendu », conclut David Dos Reis.

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