Ces villes devraient suivre pour investir dans l’immobilier en 2022

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Certaines villes sont plus rentables que d’autres avec un fort potentiel de valeur ajoutée. Mais la localisation n’est pas la seule clé d’un investissement locatif réussi. BFM Immo vous conseille.

Alors qu’il est en hausse, plusieurs villes ont un fort potentiel pour réaliser un investissement locatif en 2022. Néanmoins, il est recommandé de bien préparer ce projet en se posant les bonnes questions car cet investissement comporte certains risques financiers, notamment des dommages, des loyers vides ou des impayés qui peuvent peser lourd s’ils ne sont pas anticipés. La fiscalité des revenus locatifs est également un élément clé lorsque l’on se lance. De plus, les futurs bailleurs doivent tenir compte des règles de plafonnement des loyers ou de l’obligation de renouveler les passoires thermiques.

La clé du succès est-elle de confier cet investissement à un gestionnaire ou simplement de s’en occuper ? Parier sur des villes éloignées de chez soi ou inversement choisir des villes à une heure ou deux de chez soi ? Le prix d’achat est-il un gage de bonne rentabilité ? Faut-il opter pour l’investissement en loi Pinel, la location nue dans l’ancien ou le meuble ? Des experts de l’investissement locatif répondent à BFM Immo pour vous éclairer en fonction de votre projet sur les villes à fort potentiel d’investissement locatif en 2022.

L’impact du prix d’achat sur la rentabilité

La hausse des prix dans les grandes villes impacte la rentabilité des investissements locatifs et certains acquéreurs n’hésitent plus à s’éloigner pour trouver des prix plus abordables. Lire aussi : Horoscope du dimanche 19 juin 2022. Le prix d’achat a un impact sur la rentabilité de cet investissement car il sert de base au calcul de la rentabilité brute.

Formule de calcul de la rentabilité brute : (loyer annuel/prix d’achat) x 100

A noter que le rendement brut est un indicateur intéressant, mais il vous faudra tout de même calculer le rendement net pour avoir une idée plus précise des coûts associés à cet investissement.

Formule de calcul de la rentabilité nette : loyer annuel – charges et charges / prix d’achat + coût hypothécaire x 100

Enfin, la rentabilité nette-nette, la plus précise possible, dépend de votre fiscalité et des éventuelles déductions fiscales, surtout si vous investissez sous la loi Pinel. Autant d’éléments à garder en tête avant même de choisir une ville et un bien.

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Investir près de chez soi ou s’éloigner ?

Une fois ces formules de calcul connues, la localisation doit être le critère numéro 1… Et les investisseurs choisissent généralement des communes proches de leur logement. Cependant, la barrière géographique semble progressivement disparaître.

« C’est vrai, dans le cas de Metz, Rouen, Metz, Bordeaux, Lille… », énumère l’entreprise qui a accompagné plusieurs projets avec une rentabilité brute de plus de 6%, comme l’achat d’un T1 de 36m². appartement d’une chambre sur l’avenue . d’Epernay à Reims pour 114 000 euros ou un T2 de 66 m² à Metz Avenue de Strasbourg pour 155 150 euros.

Pourtant, si l’opération peut être tentante, « acheter loin de chez soi est parfois dangereux », prévient Stéphane Desquartiers, fondateur de La Maison de l’investisseur. « Les investissements locaux sont à privilégier selon moi pour une meilleure gestion du bien, notamment pour la location meublée. Même avec un gestionnaire, le propriétaire doit parfois reprendre la relation avec le locataire », poursuit l’expert.

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Zoom sur les villes qui ont eu la cote en 2021

Selon le courtier immobilier Empruntis, cette année, la majorité des dossiers accompagnés pour ce type d’achat immobilier se situaient en Ile-de-France (25%), en Auvergne-Rhône-Alpes (13,4%) et en Provence-Alpes. -Côte d’Azur (12,2%). « Le top 3 inchangé depuis 3 ans mais où l’Ile-deFrance perd peu à peu son intérêt (-2 points en 2 ans). La région Auvergne-Rhône-Alpes a suscité plus d’engouement des investisseurs en 2020 (+2,5 points) mais a retrouvé en 2021 son niveau de 2019. Provence-Alpes-Côte d’Azur a suscité plus d’engouement des investisseurs (+1 point) », souligne Empruntis qui détaille les villes plébiscitées par les investisseurs avec Paris, Marseille et Lyon en tête et l’arrivée de Rennes, Angers, Aix-en-Provence et Reims dans le classement.

Le courtier en prêt immobilier note également que la proportion de dossiers sans apport a augmenté d’un point alors que l’apport moyen est en baisse pour ce type d’opération financée à crédit sur une durée moyenne de 18 ans. Et selon le réseau Century21, le montant moyen des investissements au second semestre 2021 a augmenté de 4,5% pour atteindre 181.856 euros, avec une surface moyenne de 74,6m², en baisse de 2,5% sur un an (76,8m² en 2020). ) L’immobilier, en temps de crise, est plus que jamais une valeur refuge, en témoigne le nombre record de ventes immobilières en 2021 avec près de 1,2 million de transactions à fin octobre selon le rapport des notaires français.

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Ces mesures auront un impact sur les prêteurs, notamment pour les investisseurs, car les critères seront durcis, notamment sur le taux d’endettement limité à 35% assurance incluse, avec la fin du calcul différentiel et la durée du crédit est limitée à 25 ans. dans l’ancien et 27 ans dans le neuf ou le renouvellement.

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Les villes à suivre en 2022

Les villes TGV ont un fort potentiel grâce à des prix très raisonnables et des marchés locatifs en bonne santé, notamment Reims ou Le Mans, à moins d’une heure de Paris en train. Plus généralement, les villes qui rejoignent Paris en moins d’une heure ou en deux heures en TGV peuvent être sérieusement envisagées par les investisseurs. D’autant plus qu’il sera plus facile de s’y rendre en cas de besoin.

En revanche, le taux de vacance locative et le taux de chômage sont à étudier sérieusement avant de se lancer. Aussi, le bon conseil est d’étudier attentivement les annonces immobilières de location et de vérifier que l’offre ne regorge pas de logements meublés par exemple, ou de colocations.

Zoom sur Reims

Située à 45 minutes de Paris en TGV, Reims a vu ses prix augmenter de 29% en 5 ans et de 9,4% en un an, selon MeilleursAgents.

« Grâce à sa population étudiante et active, ses pôles universitaires et son réseau d’entreprises diversifiées, la ville se développe et évolue constamment, ce qui en fait un lieu idéal pour l’investissement locatif. Les meilleurs quartiers pour investir sont le centre-ville, quartier très paisible Quartier Jean-Jaurès, le quartier Clémenceau pour ses nombreux espaces verts, le quartier Moissons pour ses immeubles de standing et enfin le quartier Saint-Rémi pour sa population étudiante.

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Zoom sur Le Mans

A une heure de Paris en train et deux heures et demie en voiture, Le Mans reste abordable pour l’investissement immobilier, avec un prix moyen de 1 587 euros/m² pour un appartement et 1 984 euros/m² pour une maison.

Selon les calculs de Masteos, nouvelle société spécialisée dans l’investissement locatif dans l’ancien clé en main, Le Mans affiche une marge brute de 8,27%*.

Zoom sur Metz

En Moselle, Metz est une ville universitaire à suivre de près. Son immobilier affiche en moyenne 2 028 euros/m² pour un appartement et 2 266 euros/m² pour une maison selon MeilleursAgents. Secteur préféré ? Surstation de Metz.

Zoom sur Marseille

A Marseille, l’immobilier est particulièrement attractif et actif. Toujours abordables, les prix de la deuxième ville de France en nombre d’habitants atteignent en moyenne entre 3 293 euros/m² pour un appartement et 4 181 euros/m² pour une maison selon MeilleursAgents.

Et son taux de rentabilité estimé par Masteos atteint 6%. « Marseille reste une ville de choix. Avec plus de 90 000 étudiants, la colocation est un excellent moyen d’augmenter les revenus locatifs », analyse la jeune pousse.

Zoom sur les villes d’Ile-de-France

Si le prix du mètre carré à Paris s’est stabilisé à un pic autour de 10 700 euros en moyenne, l’Ile-de-France compte de nombreuses communes qui affichent des rendements attractifs.

Masteos révèle ainsi dans une étude sur les villes étudiantes d’Ile-de-France, que Villetaneuse et Cergy affichent un produit brut supérieur à celui de Paris en y étant reliées par le RER et considère que le potentiel de valeur ajoutée est particulièrement élevé à Saint . -Denis, Aubervilliers et Ivry-sur-Seine.

Manuel Ravier rappelle que les mouvements de population, à la recherche d’un logement suite à la crise sanitaire, l’augmentation importante des prix et la baisse de la rentabilité, réorganisent les cartes d’investissement locatif qui voient se développer de nouvelles tendances avec de nouvelles zones recherchées. Des tendances qui pourraient se poursuivre l’année prochaine.

Les clés à retenir pour un investissement locatif réussi : – viser les villes à faible taux de vacance locative et proches des centres-villes,

– choisir un logement bien situé, proche des transports, en centre-ville, dans un quartier étudiant…

– ne pas tout miser sur la rentabilité brute, qui ne prend pas en compte tous les éléments qui affectent les revenus générés, notamment les coûts et les paiements,

– apporter des économies de sécurité et prévoir les risques.

Bien que les rendements immobiliers puissent faire rêver dans certaines villes, les primo-investisseurs doivent garder à l’esprit que ce type d’investissement prend du temps et peut comporter certains risques tels que des dégradations, un loyer impayé ou une location vacante (période où le bien est loué).

De plus, la fiscalité n’est pas à prendre à la légère et le choix du type de bien (appartement ou maison, studio, T2 ou T3) et du type de bail (nu ou meublé) est important…

* Rendement égal au rapport du loyer annuel au prix du bien. L’étude de la ville est basée sur une analyse des données collectées sur le site Meilleursagents.com par Masteos.

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Par Damien Bouhours | Publié le 12/06/2022 à 18:00 | Mis à…