Comment l’Hôtel-Dieu de Châteaudun était-il évalué par les Domaines avant sa vente à l’entrepreneur médiatique Julien Cohen ?

Written By Sara Rosso

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Les élus de la majorité de Châteaudun, mardi 19 juillet 2022, ont de nouveau autorisé l’entrepreneur médiatique Julien Cohen à racheter l’Hôtel-Dieu, le jardin et la maison des lépreux pour 280.000 €, afin qu’il puisse acquérir un nouveau maison des antiquaires.pourrait ouvrir des marchands. Mais l’estimation des domaines, qui était de 510 000 $ en janvier 2022 avant d’être mise à jour à 555 000 $ le 19 mai 2022 puis à 370 000 $ le 18 juillet 2022, a été débattue.

Julien Cohen peut enfin racheter l’Hôtel-Dieu de Châteaudun pour 280.000 €

Les membres de l’opposition ont demandé des explications sur cette baisse de valeur de l’ensemble immobilier et le maire (SE) Fabien Verdier a rendu public l’avis des Domaines.

La valeur vénale de l’Hôtel-Dieu avait été estimée à 510 000 € « faute de projet et de coût des travaux et après déduction de l’emprise de la maison des lépreux ». La « valorisation » de 555 000 € considère « l’ensemble du site ». Le nouvel avis des Domaines « saisit la valeur déterminée par les services de la Direction Nationale de l’Immobilier saisis » pour statuer sur la nouvelle demande de la Ville de Châteaudun concernant les estimations faites « pour la rénovation de l’Hôtel-Dieu, qui s’élèvent à 996 025 €, « l’absence de privatisation du jardin restant public » et l’acte de lotissement ».

« Méthode par comparaison »

« Méthode par comparaison »

L’estimation de 370 000 € a été « réalisée sur la base des informations complémentaires transmises à l’agence et notamment du programme immobilier prévisionnel » et « déterminée sous réserve de précisions sur les frais de démolition et de désamiantage retenus à leur valeur estimée ». Ceci pourrez vous intéresser : Logement : C’est un critère à prendre en compte pour estimer le prix de votre bien.

L’entrepreneur média Julien Cohen veut racheter l’Hôtel-Dieu de Châteaudun : « Si on ne veut pas me le vendre 280 000 €, ce n’est pas grave, on continuera »

Cette valeur s’accompagne d’une marge de 20 %, mais les domaines rappellent que la ville de Châteaudun « si elle peut le justifier, peut s’écarter de la valeur de ce message pour vendre moins cher ou acheter ou louer plus cher.

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« En l’absence de projet précis et de business plan documenté », l’estimation ne peut être faite « sur la base de la rentabilité future du bien », précise le service des Domaines. « La méthode par rapport aux biens aux caractéristiques proches du bien à évaluer est appliquée en tenant compte des travaux nécessaires à la préservation du bâti (fenêtres et toiture). »

L’entrepreneur média Julien Cohen rachète l’Hôtel-Dieu, à Châteaudun, pour 280.000 €

La propriété dans l’aile droite au 1er étage est « à l’abandon » et tout le 2ème étage est « inutilisable tel quel ». Les pièces du sous-sol et du rez-de-jardin sont également « en moins bon état ». La salle de musique amplifiée, qui a subi un dégât des eaux, est « très humide ». Les biens loués à Escape Time sont « en meilleur état » : « Le locataire a fait des aménagements. »

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Deux « annexes » qui ne seront « pas valorisées »

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Si la structure de la maison des lépreux apparaît « en bon état », les ouvertures sont « en mauvais état » : « Elles ont été rejetées alors que l’ensemble laisse à penser que d’importants travaux de rénovation sont à prévoir (fenêtres, électricité, plomberie) ». Ce bâtiment est considéré comme « une annexe de l’Hôtel-Dieu », il ne sera « pas valorisé en tant que tel, mais contribue à la valeur de l’ensemble du site ». « Il en va de même pour les jardins qui doivent rester ouverts au public. Dans ces circonstances, ils ne sont pas valorisés en eux-mêmes. »

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L’Hôtel-Dieu est « exceptionnel par sa taille et sa qualité historique et architecturale », soulignent les États. L’état apparent des murs et des toitures ne présente pas de défauts majeurs, mais nécessite des réparations. Cependant, cette impression favorable ne concerne que le gros œuvre et les espaces extérieurs du site. Au niveau des finitions, une grande partie de la propriété est dans un état dégradé et nécessite une rénovation complète, quel que soit le type d’habitation prévu. Tous les éléments apparents (charpentes, planchers, revêtements muraux, réseaux électriques et de chauffage, etc.) présentent des signes d’usure très nets sur certaines parties. »

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« Il ne reste en quelque sorte qu’une coque brute »

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« L’état de conservation satisfaisant du gros œuvre » et « le potentiel considérable compte tenu de la taille des bâtiments » sont des éléments de valeur ajoutée. Mais « la morosité du marché immobilier local », « la demande inexistante pour ce type de biens », « le volume bâti important, qui limite fortement le nombre potentiel d’acquéreurs », « l’état des intérieurs dans des lieux qui sont très rénovations nécessitant des travaux difficiles à financer quel que soit le type de projet envisagé » et « les fortes contraintes liées aux éléments classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques » sont des éléments de moins-value.

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« Il ne reste qu’une coque brute, de bonne qualité et riche d’un point de vue historique et architectural, concluent les Domaines. Mais il ne peut être apprécié que dans le cadre d’un projet d’envergure avec des travaux de rénovation de plusieurs millions d’euros. »

Frédéric Levent frederic.levent@centrfrance.com

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