Comment louer votre résidence secondaire et en tirer un revenu

Written By Sara Rosso

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Louer votre résidence secondaire pendant votre absence est un excellent moyen de couvrir la plupart des dépenses. Encore faut-il savoir où et comment s’y prendre.

Louer votre résidence secondaire pendant votre absence est un excellent moyen de couvrir la plupart des dépenses. Encore faut-il savoir où et comment s’y prendre.

Une résidence secondaire est souvent un rêve devenu réalité. Mais le fait qu’il n’est pas nécessaire de mesurer le coût réel de l’argent au moment de l’achat. Eau, électricité, chauffage, travaux d’entretien, entretien du jardin, assurances, taxes locales… les charges sont élevées et se cumulent souvent avec l’hypothèque contractée pour acheter ce bien. Envisager de le louer pour alléger votre fardeau financier est une bonne idée.

Louer votre maison ou votre appartement à la nuit ou à la semaine peut vous rapporter rapidement, surtout si votre propriété se trouve dans un lieu de villégiature populaire. A l’heure où les plateformes de location en ligne comme Airbnb, Abritel ou Homelidays sont complètes et proposent qu’en quelques clics, vous remplissiez votre planning de réservation et gagniez des revenus, la tâche est aisée. Cependant, les locations saisonnières ou les circuits ne peuvent pas être promus. Quelques précautions sont à prendre avant vos travaux. Voici ce que vous devez savoir.

►Si c’est un appartement, consultez le règlement de copropriété

Si votre bien est une maison, la première idée que vous aurez est de consulter les lois de l’association car vous n’êtes pas obligé de vous permettre de louer des conditions dans votre immeuble. Cette pratique est interdite dans certains immeubles où l’on considère que l’entrée de touristes ou de vacanciers peut gêner les autres résidents de l’immeuble ou endommager le précédent. Vous trouverez ces détails dans la rubrique dédiée à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut autoriser la « location à court terme » illégale ou le « commerce de bijoux » ou soumettre ce dernier à l’accord des copropriétaires. Souvent, rien n’est dit et les règles de la copropriété suffisent à créer une soi-disant « carte de séjour bourgeoise » qui peut être « simple » ou « exclusive ».

Si c’est facile, vous pouvez louer un environnement normal. Si c’est exclusif, vous ne pouvez pas. Toutefois, vous avez la possibilité de demander l’autorisation d’une assemblée générale des associés. Sur le même sujet : Comment choisir une trottinette électrique ?. Parlez-en à votre agent. Ignorer les instructions des lois sur les partenariats vous causera des ennuis avec d’autres partenaires. Mieux vaut fuir.

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►Déclarez-vous en mairie

Quel que soit le quartier où se situe votre résidence secondaire, vous devez déclarer des « points touristiques » à la mairie. Pour cela, vous pouvez utiliser le service en ligne https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14321 et votre notification sera transmise automatiquement à votre mairie si elle utilise ce service. Dans le cas contraire, vous remplirez le formulaire cerfa n°14004*02 que vous pouvez trouver sur ce site et il sera envoyé à la mairie par lettre recommandée avec AR ou laissé sur place. Un formulaire de déclaration vous sera remis. La règle n’est pas grande, mais il vaut mieux la suivre, sinon vous risquez d’accumuler la bêtise de 450 euros. Dans certaines communes, cette simple déclaration ne suffit pas et il faut obtenir une « autorisation de changement d’usage » qui vous donnera le droit de transformer votre résidence en lieu d’activité… stations balnéaires comme Deauville, La Baule, Les Sables d ‘Olonne, Menton, Roquebrune-Cap-Martin ou Biarritz pour n’en citer que quelques-unes.

L’UNPLV (Union des organismes nationaux de promotion de la location saisonnière) a ainsi recensé 92 communes françaises en 2022 qui proposent de telles autorisations dans le but de limiter, voire d’arrêter, le nombre de places proposées aux touristes. Pour obtenir ce permis, les exigences des communes sont différentes mais en général, cette demande se fait par le dépôt d’un dossier, qui consiste en un formulaire qui renseigne sur le projet avec plusieurs pièces justificatives (acte de propriété ou promesse de vente, extrait cadastral, etc.). Le délai est plus ou moins long d’un endroit à l’autre. Parfois, pour accorder cette autorisation de changement d’usage, la mairie impose une « compensation » au propriétaire : pour 1m² de logement transformé en logement de tourisme, le propriétaire doit transformer 1m² (ou plus) de local commercial en logement. Dans ce cas, comme je vais vous le dire, vous ne pourrez jamais louer votre résidence secondaire. Heureusement, pour le moment, la mesure ne fonctionne que dans les grandes villes. La communauté d’agglomération du Pays basque a décidé de le faire dès cet été mais le tribunal administratif de Pau a cassé la décision le 3 juin.

Une fois l’autorisation de changement d’utilisateur reçue, vous pouvez vous déclarer en ligne. Vous recevrez immédiatement un numéro d’enregistrement à 13 chiffres qui devra figurer sur votre annonce de location. La plateforme d’inscription en ligne s’en charge – toujours – car toute annonce publiée sur son site sans code de notification à distance, alors que la municipalité en a donné l’autorisation, lui vaut une amende de 12 500 euros. Pour le propriétaire qui envisagerait de louer sans respecter ces règles administratives, la sanction légale est sévère : 50 000 euros par appartement et une pénalité d’un montant moyen de 1 000 euros par jour et par m² jusqu’à son règlement. En d’autres termes, avant de louer votre résidence secondaire, vous devez contacter la mairie pour connaître la réglementation applicable.

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►Soignez la déco de votre bien

Louer sa résidence secondaire, c’est, surtout si vous en êtes propriétaire depuis un certain temps, faire un effort pour l’adapter à vos goûts du moment. Il n’est pas vrai aujourd’hui d’envisager la location d’une maison familiale pourvue d’incohérence et de résiliation, qui implique la présence des générations futures. Sous l’influence des programmes télévisés dédiés au sujet et d’internet, les gens se sont intéressés à la décoration et souhaitent désormais un logement agréable et moderne, même pour leurs vacances. Les surfaces et les murs doivent être propres et, si possible, « climatiques », ce qui n’est pas difficile à réaliser avec certaines peintures sélectionnées.

Quel que soit le niveau de confort apporté (et cela peut être simple), les équipements doivent être fonctionnels. Les choses que vendent les grandes marques seront parfaites. Une exigence similaire s’applique aux éléments matériels. La télévision, s’il y en a une, doit être au minimum un écran plat. Enfin, l’intérieur recherché doit être le plus neutre possible, sans vos effets personnels (photos de famille, dessins d’enfants, collections, souvenirs de voyage). L’idée était de créer une « révolution coloniale ». Cette personnalisation peut être un exercice difficile, mais elle est importante si vous souhaitez louer au maximum votre résidence secondaire.

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►Agence locale ou plateforme de réservation en ligne ?

Pour louer votre résidence secondaire, vous disposez de nombreuses options, mais votre choix dépendra du montant d’apport que vous souhaitez débourser pour ce projet et de la somme d’argent que vous souhaitez emporter. Première possibilité : confier et gérer le loyer à une agence immobilière spécialisée, sur le site. Le système a ses avantages : il fournit généralement un service complet depuis la prise de photos et la rédaction d’annonces jusqu’à la collecte des revenus, en passant par la gestion des zones de stockage, l’enregistrement et le départ, le nettoyage, les petits problèmes de réparation d’urgence. En échange, ils facturent un certain montant de revenu mensuel et factureront tout ce qui n’est pas inclus dans le forfait. Leurs honoraires sont élevés mais ils varient de 15 à 25% selon l’état du bien et sa situation (ville, campagne, mer ou montagne). D’autres leur reprochent de ne pas les voir. Sur cette base, renseignez-vous sur vos méthodes de distribution marketing. Il ne peut apparaître qu’en vitrine ou sur le site professionnel. Il est également possible que les professionnels utilisent des plateformes de distribution nationales et internationales, ce qui est plus pratique.

Deuxième possibilité : déposer vous-même votre annonce sur une plateforme de réservation en ligne. Vous avez le choix : Airbnb, Abritel, Booking, Homelidays, Interhome pour ne citer qu’eux si vous ciblez une clientèle de tous horizons ou Clé vacances, SeLoger Vacances pour une clientèle plus française. La popularité de la plateforme est un critère important, tout comme le montant de l’argent de l’édition. Concernant ce dernier, il n’est pas toujours facile de trouver l’information pour la première fois, mais la simulation est toujours possible et vous informera immédiatement. Certains travaillent en percevant un pourcentage des revenus qui peut sembler élevé ; ils sont dans la lignée du groupe bien connu. Certains facturent des frais mais très peu. Rien ne vous empêchera de publier sur plusieurs plateformes à la fois, même si la gestion des économies sera plus compliquée. Ces plateformes rendent votre marketing plus efficace, offrent des services de gestion et sécurisent les paiements. Au contraire, ils vous demandent d’être très pratique : envoyer des annonces en ligne, gérer les réservations, répondre aux demandes des clients, vous organiser pour assurer l’entretien du logement (nettoyage, entretien du linge, entrée et sortie) et non technique excellence. problèmes. Cependant, certaines entreprises proposent de télécharger tous ces services.

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►Prévoyez votre service de conciergerie

Si comme 85% des propriétaires, vous choisissez une plateforme de réservation en ligne (Source : UNPLV), vous devez réfléchir à la manière de gérer le nettoyage du logement et l’accueil et le départ des vacanciers. Vous pouvez confier ce travail à une personne de confiance, qui a payé le travail, par exemple, ou à une société spéciale appelée « conciergerie ». Là aussi, l’offre est abondante sur internet, beaucoup de ces startups ont été créées en même temps que l’incident Airbnb.

Les prestations sont différentes et les prix se ressemblent, des forfaits plus ou moins complets sont proposés. Certaines incluent des services réguliers (nettoyage, blanchisserie et remise des clés) tandis que d’autres proposent, en plus, l’entretien du bricolage, l’entretien du jardin et de la piscine. Le Concierge peut également gérer la diffusion des avis et la gestion des horaires. Compte tenu de tous ces paramètres, le prix, exprimé en revenu mensuel, peut varier de 15 à 40 % mais généralement entre 20 et 25 %. Officiellement, ce coût est à votre charge, mais en réalité, la plateforme « refacture » le locataire sous forme de « frais de ménage », de manière indolore car ils sont astucieusement inclus dans le prix de la nuitée affiché sur l’annonce . Le choix de votre prestataire doit se faire avec soin car la qualité du nettoyage et de l’accueil est un facteur déterminant de satisfaction, ce qui est indiqué sur le site.

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►Fixez votre prix et réservez-vous des périodes d’occupation

Si vous faites appel à un agent immobilier du quartier où se situe votre résidence secondaire, il pourra vous conseiller sur le loyer demandé, à la nuitée ou à la semaine. Si, en revanche, vous faites cavalier seul, vous devriez vérifier le prix facturé avant de placer le vôtre. La meilleure façon de le faire est de parcourir les différents sites Web de location de vacances. Mais comparez ce qui est comparable : le lieu, la surface, la présence de parking ou non, mais aussi et surtout le standing.

Fixez le prix pour chaque type de séjour (nuit, week-end, semaine) en fonction des saisons (basse, moyenne et haute saison). Si vous n’avez aucun recours, vous devez vous interroger sur le montant du loyer et réévaluer votre prix. Durant les semaines dont vous disposez, vous avez deux stratégies : soit prévoir vos horaires à l’avance et les inscrire dans le planning de réservation en ligne ; ou ajuster pour des périodes non exclusives.

►Faites classer votre bien

Dans certaines zones touristiques, la concurrence est forte et il est dans votre intérêt de spécialiser votre hébergement touristique. Ce classement assurera le confort et la qualité de votre logement en lui attribuant une note de 1 à 5 étoiles que vous pourrez afficher dans votre annonce. Licencié 5 ans, son prix avoisine les 200 euros (variable entre 150 et 230 euros). Un revenu qui n’est pas rentable si vous louez votre logement une semaine par an mais qui s’amortira rapidement pour plusieurs semaines de loyer grâce à l’avantage fiscal qu’il vous procure dans les intérêts : une réduction de 71% sur le revenu fiscal avec réduction tourisme. taxe, donner ne serait-ce qu’une seule étoile au classement (voir Focus ci-contre).

La marque (types de Clé vacances, Gites de France, accueil au village, fleur du jour, tourisme et handicap, bouton vert…) est différente. La demande supplémentaire sur le solde, ne donne pas le droit de payer des impôts. Pour demander le classement, vous devez remplir le Cerfa n° 11819*03.

Focus : Quelle est la problématique fiscale ? Ce qu’il faut savoir en 5 points

– Les revenus perçus seront déclarés sous forme de bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») et seront considérés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Comme pour la location traditionnelle, aux yeux de l’administration fiscale, vous aurez le statut de loueur non professionnel (LMNP) si les revenus annuels de cette activité pour l’ensemble des membres de votre foyer fiscal n’excèdent pas 23 000 € (ou s’ils sont inférieurs au montant de vos autres revenus imposables). Au-delà de ces seuils, vous serez considéré comme un loueur professionnel et devrez répondre à des obligations fiscales et comptables spécifiques.

– Concernant les locations traditionnelles, vous devez déclarer vos activités, ce que vous ferez avec le formulaire P0I que vous pouvez télécharger à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/ R13748. Il doit être renvoyé au greffe du tribunal de commerce. Vous recevrez alors un courrier de l’Internal Revenue Service (SIE) vous communiquant les numéros SIREN et SIRET, ainsi qu’un formulaire 751-D à remplir et à retourner sous 15 jours.

– Si les revenus ne dépassent pas 72 600 € par an, l’impôt peut être payé dans le cadre du régime micro-BIC : vous bénéficiez de l’abattement de 50 %. Si votre résidence secondaire est classée en hébergement touristique, l’abattement passe à 71% (vous serez imposé à 29% de vos revenus). Au-delà, ils seront automatiquement taxés selon le régime d’origine : vous pourrez déduire, selon la durée de location, vos revenus de votre bien de l’année précédente (services, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.) et en diminuer la valeur de propriété. ainsi que tout contrôle des loyers ou frais de personnel. Même lorsque les revenus sont inférieurs à 72 600 euros, vous pouvez choisir un vrai régime qui peut, dans certains cas, être plus avantageux. C’est à vous de faire vos calculs.

– Si vous utilisez une plateforme internet pour louer votre logement, celle-ci vous remettra, en janvier de chaque année, un document indiquant le montant d’argent que vous avez gagné grâce à elle pendant un an.

-Vous pouvez percevoir la taxe de séjour sur les locataires, si le gouvernement local l’a établie dans sa région – ce qui est courant. Renseignez-vous, alors. Vous facturerez le locataire et le réglerez à la commune. Le vacancier peut également s’acquitter d’une redevance auprès du professionnel qui assure la réservation par Internet de votre logement.