A partir du 1er février, le taux d’usure, ce taux le plus élevé (frais et assurances comprises) que les banques peuvent prêter aux ménages, sera porté à 3,79% pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans (65% de la production au quatrième trimestre 2022), soit une hausse de 22 points de base depuis la dernière révision des taux d’attrition au 1er janvier, indique la Banque de France.
Rappelons que ces taux d’usure seront désormais, exceptionnellement et pendant une durée de six mois, calculés tous les mois, et non plus tous les trimestres. « Ajustement technique », âprement combattu par les professionnels du crédit, notamment les courtiers, de la Banque de France, soutenus par Bercy (après de longues hésitations).
Crédit immobilier : la Banque de France renonce au taux de frais mensuel dans un marché en berne
L’idée est de lisser davantage les hausses des taux de crédit dans le temps, en période de forte hausse des taux d’intérêt, et d’éviter un marché du crédit « stop and go » tous les trimestres avant et après la révision trimestrielle des taux à la consommation. Cette mensualité temporaire s’applique à tous les crédits, y compris les crédits à la consommation.
Selon la Banque de France, cette mensualité ne change pas le mode de calcul du taux d’usure, avec un calcul mensuel mais sur une base trimestrielle glissante. Ainsi, sur les trois derniers mois, le taux effectif des banques sur les crédits immobiliers de 20 ans ou plus était de 2,78%.
Des crédits à 4 % cet été
L’augmentation donnée aux taux d’usure en un mois n’est pas négligeable. Jusqu’à présent, chaque hausse du taux de dépenses entraîne une hausse d’environ 20 points de base du taux de crédit, hors frais et assurances. Selon les prévisions de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen du crédit immobilier (hors frais et assurance) devrait dépasser 3 % au quatrième trimestre 2023. Mais ce seuil pourrait être franchi rapidement en intégrant assurances et frais de dossier.
La mensualité « est une bonne nouvelle » pour débloquer le marché, mais « le risque contribue à accélérer la hausse des taux de crédit, qui pourraient atteindre 4% sur 20 ans à partir de cet été », prévient Julie Bachet, directrice générale du courtier Youfinance. Evidemment, le temps semble désormais loin où les meilleurs dossiers de crédit pouvaient s’attendre à un crédit à 0,58% en mars 2020. A voir aussi : Marc Julien (Agences Réunies) : Investissement locatif, que penser de « l’achat clé en main » ? – 25. 7. Mais le taux réel (c’est à dire déflaté par l’inflation) reste largement négatif sur le crédit immobilier.
Il reste à voir comment le marché hypothécaire réagira. Elle a connu un très fort ralentissement au quatrième trimestre, et les banques devraient le confirmer lors de la présentation de leurs résultats trimestriels.
Coincés entre concurrence et taux de sortie, les réseaux bancaires perdent clairement de l’argent sur les crédits immobiliers, même si chaque banque a son propre mix de refinancement. Toujours selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, le marché du crédit immobilier devrait afficher une nouvelle baisse en 2023 avec une production d’environ 170 milliards d’euros, contre une estimation de 180 milliards en 2022.
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