De plus en plus difficile de construire des logements abordables

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Pour que les loyers et les prix de l’immobilier se stabilisent, il faut construire plus de logements au Canada. Mais la marge de manœuvre se rétrécit pour les constructeurs de logements locatifs qui sont touchés par la hausse des prix des matériaux.

Pour quelqu’un qui achète un terrain en ce moment, avec de nouveaux coûts de construction et des taux d’intérêt en hausse, les chiffres ont certainement un peu moins de sens qu’il y a deux ans, note Jérôme Thibeault, copropriétaire du groupe Firma.

Son entreprise, qui débute la construction de 200 unités résidentielles par année, termine la construction d’un immeuble de 52 unités locatives à Saint-Zotique en Montérégie.

Les coûts du projet d’environ 15 millions de dollars ont augmenté de 20 % depuis le début des travaux. Monsieur. Thibeault cite en exemple un montant supplémentaire de 200 000 $ qu’il a dû débourser pour sécuriser les cloisons sèches et assurer la poursuite des travaux pour une livraison en juillet.

Contexte oblige, le groupe a dû augmenter le loyer de l’immeuble de 8 à 10 % par rapport aux prévisions initiales.

On veut être prudent, appuie son associé Yannick Poisson-Michel. Vous ne pouvez pas simplement augmenter le loyer parce que les coûts de construction augmentent.

La SCHL tente de sauver la mise

Pour combler le manque à gagner, les deux propriétaires se sont tournés vers un tout nouveau programme d’assurance prêt de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). APH Select permet d’étendre l’amortissement à 50 ans et paie une prime considérablement réduite, à condition d’offrir des unités abordables, accessibles et économes en énergie.

Le groupe d’entreprises est en attente d’approbation pour son complexe de Saint-Zotique, où plus de neuf unités seront offertes à 30 % du revenu médian des locataires – donc à un prix abordable. Ceci pourrez vous intéresser : Démocratiser la cigarette électronique pour aider les fumeurs.

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« Sans le programme, nous aurions potentiellement dû revoir un peu notre modèle d’affaires, peut-être réduire le nombre de logements que nous devons construire dans les années à venir ou reporter certains projets. »

Un tel scénario est à éviter étant donné qu’il manque 100 000 logements au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation (APCHQ).

Malgré la situation économique, la SCHL espère stimuler la création de logements abordables. Michel Martial, directeur de compte à l’agence fédérale, affirme que l’industrie de la construction considère APH Select comme un changeur de jeu.

Le programme n’est en vigueur que depuis quelques semaines, dit-il. Je vais vous dire que des centaines de candidatures sont déjà arrivées.

L’immobilier sera certainement abordé dans le budget de jeudi. Au Québec seulement, il manque 100 000 logements et l’explosion du prix des matériaux rend difficile la construction de nouveaux bâtiments. Reportage de Mathieu Dion.

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Des projets encore rentables?

Selon Statistique Canada, en 2021 seulement, les coûts de construction pour la construction résidentielle ont augmenté de 18 % au pays.

La tendance demeurerait tout de même viable, estime René Demers de Financement immobilier Banque Nationale.

« Le calcul est très, très serré, mais il existe des moyens de gérer ces risques en amont. Il y a moins de surprises en aval et les projets peuvent avancer. »

Un associé d’un grand promoteur montréalais, qui a souhaité rester anonyme pour ne pas nuire à ses relations d’affaires, nous écrit que ses modèles financiers et les rendements exigés sont de moins en moins positifs. Son entreprise construit plus de 800 maisons par an.

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La possibilité d’augmenter le loyer n’est pas la même que pour l’appartement, ajoute-t-il. Le parc de logements existant est un élément de marché important qui limite notre capacité à répercuter ces augmentations sur les futurs locataires.

Il nous a parlé de certaines augmentations de coûts observées depuis deux ans. Le prix par la tonne de barres d’armature est passée de 1 600 $ à 2 400 $ (+ 50 %). Celui du béton, de 100 $ à 140 $ par mètres cubes (+40%). Pied carré de céramique, de 5$ à 7$ (+40%).

Croyez-moi, la crise du logement et l’inaccessibilité deviennent de plus en plus des réalités, conclut-il.

Les coûts de construction n’épargnent pas non plus les logements sociaux pour les moins nantis.

La somme de 70 000 $ par porte fixée dans le dernier budget québécois pour achever la construction de 3 500 logements serait insuffisante, selon la coordonnatrice du groupe de ressources techniques Bâtir son quartier à Montréal.

A un moment donné, s’inquiète Jean-François Gilker, il y aura une division du cercle, qui obligera certains à prendre des décisions assez dramatiques.

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À quand un ralentissement?

L’APCHQ a observé un ralentissement de 40 % des mises en chantier de logements collectifs en février par rapport à un an plus tôt.

Cependant, rien n’indique que la hausse des prix des matériaux est sur le point de s’arrêter.

La demande est encore tout simplement trop importante, notamment dans le secteur public avec la construction d’écoles, d’institutions pour personnes âgées, de routes et d’infrastructures de transport public.

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