Distributeur automatique de billets ou produit d’appel… Que gagne réellement la banque sur votre hypothèque ?

Written By Sara Rosso

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Combien rapporte à la banque votre crédit immobilier ? Si l’octroi d’un prêt a un coût pour les établissements bancaires, le discours qui voudrait que ce produit ne sert qu’à attirer de nouveaux clients sans rapporter un centime semble erroné.

Combien rapporte à la banque votre crédit immobilier ? Si l'octroi d'un prêt a un coût pour les établissements bancaires, le discours qui voudrait que ce produit ne sert qu'à attirer de nouveaux clients sans rapporter un centime semble erroné.

C’est un mot que l’on entend depuis longtemps, mais qui devient de plus en plus courant à mesure que les prix augmentent : les hypothèques ne rapportent rien à la banque. Quand vous avez posé la question aux experts du secteur bancaire, la réponse était évidente : « Avec la banque aujourd’hui c’est petit voire nul pour certains réseaux. Lire aussi : Crédits : de plus en plus de ménages en défaut de paiement. Je pense que pour beaucoup de dossiers, il n’y a pas de côté banque. »

Pascale Sciacaluga, directrice marketing du Crédit Coopératif, confirme l’idée d’un produit qui est loin d’être rentable : « On dit que pour qu’une banque gagne de l’argent, il lui faut au moins deux points de médiane (différence entre les bénéfices des prêts et les coût des ressources qui permettent à la banque de prolonger le prêt, NDLR). Mais ces dernières années, on a fait du chemin.»

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Des coûts très différents d’une banque à l’autre

Après ce constat, il est difficile de trouver un chiffre. En fait, quel est le coût de la banque ? Et à long terme, qu’obtiendront-ils ? La question de l’hypothèque de ma banque revient à demander à Tim Cook d’expliquer le prix d’un nouvel iPhone : bonne chance pour obtenir une réponse complète. « Personne n’a divulgué le fonctionnement du déficit entre leurs mains, et on ne peut pas demander aux banques de le faire tant qu’il n’y a pas d’autre société », a déclaré Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis. Si chaque fournisseur de services commence à expliquer son prix, vous n’achèterez pas grand-chose. »

La réponse est plus complexe car elle varie, parfois très fortement, d’une banque à l’autre, en fonction de ses moyens financiers ou de son fonctionnement (banque traditionnelle à large réseau, ou banque en ligne 100% en ligne). . Pascale Sciacaluga a déclaré : « Il y a déjà un coût élevé des ressources humaines, explique Pascale Sciacaluga. Il s’agit de toutes les personnes qui vont vendre des crédits immobiliers, interagir avec le service après-vente, travailler sur dossier en termes de complexité… Tout cela est partie du coût de la main-d’œuvre qui se répercute sur le coût de l’application. »

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Sur ces frais de gestion, le prix peut varier du simple au triple selon l’installation. Ils prennent aussi en compte le coût de l’informatique, le coût de fonctionnement de la banque… « Le processus de gestion varie d’une entreprise à l’autre, souligne Hervé Phaure, responsable des services conseils de l’entreprise. Deloitte « Une fois qu’on est en phase avec le processus de fabrication, les coûts de gestion supplémentaires sont le coût global. Dans un processus inefficace, chaque dossier entraînera une valeur de gestion importante.

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Le coût de la ressource grimpe

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Mais le coût le plus important d’une banque et celui qui affecte la valeur de votre hypothèque est plus que tout le coût des ressources. Pour obtenir l’argent à vous prêter, la banque a deux possibilités : puiser le contenu, notamment en stockant ses clients, ou l’acheter sur le marché. Hervé Phaure a déclaré : « L’épargne sert à la gestion de l’ALM (Gestion entre actifs et crédits bancaires, ndlr) », précise Hervé Phaure, que le client ne peut pas retirer autant qu’il le souhaite (comme le PEL ou le PER par exemple), cela aide les banques à améliorer leur TCI (taux de transfert interne qui décrit le coût des ressources).Ceux qui n’ont pas beaucoup de levées de fonds sont clairement en difficulté dans un marché où les prix montent et où il faut gagner de l’argent à l’étranger. »

Parce que les banques ont été obligées d’acheter leurs ressources pour l’OAT pendant 10 ans, le montant des prêts publics à 10 ans qui est une mesure, a augmenté. « Le coût du prêt pour la banque augmente du fait du coût des ressources, précise Cécile Roquelaure. ). »

Les deux points ont accru la distance entre les taux de crédit immobilier, qui sont passés de 0,94 % en moyenne en janvier sur 20 ans à 1,54 % en juin sur la même période. « Aujourd’hui, lorsque vous êtes une banque non sécurisée, vous devrez peut-être arrêter de prêter, ou vous n’êtes peut-être pas loin », a déclaré un responsable de la banque. Les banques sont aux prises avec des taux d’intérêt et ne peuvent pas suivre la croissance. Donc, à un moment donné, soit nous nous sommes retrouvés coincés pour nous arrêter, soit nous avons frappé notre propre boîte. »

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Malgré la situation actuelle, de nombreux établissements bancaires sont toujours disposés à proposer des crédits immobiliers, des produits de construction sûrs avec modération. « C’est un moyen d’avoir de nouveaux clients qui seront fidèles pour les années à venir », a déclaré Pascale Sciacaluga. Le nouveau client aura son compte chez lui, à la banque, donc souscrire une carte bancaire, une assurance habitation… Le but est d’avoir une relation globale avec notre client. Nous avons besoin d’avoir une relation profitable bien sûr, mais c’est aussi une relation de conseil. »

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Hervé Phaure ajoute : « Si le client reste sur son compte, la banque peut récupérer l’acompte en cours ainsi qu’une partie de son acompte », précise Hervé Phaure. Il est possible que la banque collecte également des informations sur les clients et puisse lui fournir des produits et des prêts à la consommation supplémentaires, tels que des prêts à la consommation, avec des bénéfices plus importants. En gardant le client avec un crédit immobilier, la banque peut profiter de la meilleure épargne de fin de mandat et lui proposer une offre complémentaire qui lui permettra de réaliser un profit. »

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Un produit qui reste rentable

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Cependant, l’affirmation selon laquelle la dette intérieure est un produit d’appel n’apporte rien aux institutions bancaires. « Dire que les banques ne gagnent pas leur vie à crédit, voire que le crédit sera un produit vendu à perte nette, cela permet de légaliser des activités commerciales tournées vers d’autres domaines comme l’assurance ou la banque de clientèle. , étudie Aurélien. Soustre, représentant de la CGT-banques et assurances au Comité consultatif du secteur financier. que le produit est rentable. »

Un rapport de la Commission de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) publié en septembre 2021 et intitulé « Les fonds du logement en 2020 » a donné quelques indices sur l’écart grandissant des crédits immobiliers. Ainsi, la valeur nette (marge principale, faibles coûts d’exploitation et facteurs de risque) sur les nouveaux prêts hypothécaires est de 0,45 % au premier trimestre 2021 contre 0,12 % au premier trimestre 2020. Cela signifie pour chaque prêt de 200 000 euros. Une banque lui a prêté près de 900 euros, sans tenir compte des bénéfices réalisés par l’assuré et des intérêts bancaires sur le compte lié au prêt.

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« Il y a un problème avec le risque de faillite, c’est que les banques continuent de prêter sur des taux d’intérêt à long terme, tout en se relançant longtemps », a déclaré Aurélien Subtract. Ils offrent des prêts à taux fixes mais remboursent des taux d’intérêt qui vont monter un peu. Selon lui, les banques continuent de gagner de l’argent, non seulement les différentes ressources offertes aux nouveaux clients, mais aussi les prêts qui leur sont accordés. « Sinon, ils choisiront d’eux-mêmes d’offrir plus de prêts hypothécaires. »

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