Emprunter pour investir se complique

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Avec la hausse des taux d’intérêt, il n’est pas toujours facile de convaincre sa banque de financer l’opération.

Contrairement à d’autres investissements qui nécessitent des fonds pour investir, un investissement locatif permet un financement hypothécaire. « L’idéal est de faire en sorte que le montant du loyer couvre la mensualité du prêt et que celle-ci ne soit prélevée qu’une fois le loyer payé. Dans ce cas, l’opération s’autofinance », observe Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime, spécialiste de l’investissement locatif. Sans compter les frais imprévus : remise en état du bien, fiscalité… Cependant, si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif, encore faut-il convaincre votre banque d’accepter le prêt.

Les banques doivent être très strictes avec le niveau d’endettement : les crédits ne doivent pas représenter plus de 35% des revenus des ménages. Ainsi, un investissement locatif signifie généralement que vous devez rembourser votre résidence principale pour rester en dessous de ce seuil.

Pourtant, il est possible de faire partie de ces 20 % de dossiers bancaires qui peuvent déroger à cette règle, « mais cet écart est partagé par les meilleurs profils avec un très bon apport et une durée de vie restante élevée », prévient Ludovic Huzieux. , co-fondateur du courtier en crédit Artémis courtage.

Le taux d’usure revalorisé

Autre problème : les emprunteurs peuvent être enfermés dans des taux d’usure. Rappelons que ce taux d’intérêt est le plus élevé auquel la banque peut prêter et comprend tous les frais liés au crédit : les intérêts, ainsi que les frais de dossier, le coût de l’assurance de prêt, qui couvre le décès et l’invalidité de l’emprunteur. Début octobre, la Banque de France a revalorisé ce maximum à 3,05 % pour les prêts de plus de vingt ans et à 3,03 % pour les prêts d’une durée inférieure à cette durée. Cependant, il n’est pas certain que cela suffira si les taux continuent de monter dans les mois à venir.

« Si la banque vous donne son accord, foncez même si le taux d’intérêt vous semble un peu élevé » – Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux A voir aussi : Devenir actionnaire de biens tertiaires grâce au crowdfunding : l’investissement locatif clé en main arrive à Nanterre.

L’Observatoire du crédit immobilier rapporte que les taux d’intérêt moyens à fin août 2022 avaient déjà atteint 1,82%, contre 1,05% en août 2021. En vingt-cinq ans, la plus longue durée agréée, les taux d’intérêt étaient de 196% en août contre 1 0,17 % un an plus tôt.

Ce niveau de taux d’intérêt augmentait le risque de l’assurance maladie, rapprochant dangereusement l’emprunteur du maximum autorisé. D’autant que les propriétaires investissent en moyenne à partir de 45 ans, selon l’Agence nationale de l’information sur le logement (ANIL), et paient donc plus cher l’assurance emprunteur. « Si la banque est d’accord, profitez-en, même si le taux d’intérêt semble un peu élevé par rapport à ce qui était proposé il y a quelques mois ! » Les banques n’ont actuellement aucune marge de négociation », insiste Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

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