L’accession à la propriété est un rêve pour de nombreux jeunes. Selon un sondage ifop publié en début d’année, 80% des 18-30 ans qui ne possèdent pas de voiture souhaitent en devenir une. Les deux tiers d’entre eux se donnent dix ans pour y arriver… Mais entre hausse des prix dans les grandes villes, difficultés croissantes d’accès au crédit, hausse des taux d’intérêt (oui, il faut faire le deuil des taux d’intérêt à 1 %), mais aussi précarité croissante à début de leur vie active, de nombreux primo-accédants ont des raisons de démissionner. L’achat d’une résidence principale pose également des questions à certains jeunes actifs : vous voyez-vous vraiment vous installer durablement ? Sommes-nous prêts à nous engager ?
Pour convaincre les indécis ou abandonner les plus motivés, on peut compter sur les startups proptech (« prop » pour « propriété », l’acte de devenir propriétaire). Au passage, l’un des secteurs les plus en vue pour les investisseurs avec des levées de fonds désormais méga comme Masteos, spécialisé dans les investissements locatifs, qui a récolté 40 millions d’euros début juin. vos objectifs? Faciliter l’accès à l’immobilier, aider les personnes concernées à trouver, parfois gérer ou au contraire investir dans le bien de leurs rêves.
1. Investir dans l’immobilier « sans rien faire »
A 29 ans, Jean-Baptiste souhaite investir pour la première fois dans la pierre. Problème : Ce responsable financier, qui partage son temps entre Paris et Genève, a vite compris la difficulté de la tâche. « Je n’ai pas eu le temps de faire mes propres recherches et les meilleurs rendements ne se trouvent pas près de chez moi. J’avais peur de le faire moi-même », raconte-t-il. Voir l’article : Finance : Chute libre de la crypto-monnaie. Jean-Baptiste entend alors parler de Masteos, qui propose un accompagnement de la recherche immobilière à la gestion locative. Il achète alors son premier appartement à Lille avec l’aide de la start-up. Il a même répété l’expérience trois ans plus tard.
Face à la demande, notamment des jeunes investisseurs, plusieurs start-up ont développé une offre spécialisée. « Nous rencontrons l’investisseur très en amont pour définir son profil de risque et sélectionner la zone géographique la plus adaptée, puis nos équipes sur place prennent le relais pour visiter et proposer les biens. Grâce à notre application, le client reçoit des notifications, peut visiter le bien, faire une maquette financière, faire une offre… Nous suivons ensuite les travaux, la recherche de locataire, puis la gestion locative », explique Thierry Vignal, fondateur de Masteos.
Le tout contre 5% du prix net de vente à la prise de possession, puis 5% du loyer. 7% si le bailleur souhaite réclamer une caution locative impayée. Une offre clé en main qui séduit particulièrement les jeunes citadins eux-mêmes locataires, majoritairement à Paris.
Sur le même créneau : Beanstock. « Nous aidons le client, le formons, lui trouvons le bon bien, puis un prêt, nous sommes nous-mêmes des agents, puis nous nous occupons de la partie administrative, des travaux… 80% de nos clients sont des primo-accédants. » raconte Alexandre Fitoussi, co-fondateur de la proptech lancée en 2020, qui a récolté 22 millions d’euros en avril. Pour aider ses clients à faire le bon choix, la start-up propose un « Beanscore », une note calculée à partir de la rentabilité attendue, en fonction de la superficie du bien.
…parfois à défaut de pouvoir acheter son propre appart’
Comment expliquer le succès de ces nouvelles offres ? « Si vous faites vos courses seul à Paris, à moins de gagner très bien, vous n’avez qu’une petite surface. La génération des trentenaires d’aujourd’hui a été façonnée par la crise de 2008, ils ont compris que l’immobilier est une valeur refuge. Lire aussi : Chute des crypto-monnaies : analyse des prix du programme 21 Millions. De plus, les jeunes travailleurs peuvent ne pas vouloir se regrouper et s’installer tout de suite dans un projet de résidence principale. Les investissements locatifs sont alors un bon compromis », analyse Martin Menez, président de Bevouac, dont les clients déboursent en moyenne 10 000 à 50 000 euros.
L’accompagnement et la facilité d’avoir un interlocuteur unique séduiront les plus pressés et les plus concernés. A condition qu’ils acceptent de limiter leur rentabilité.
2. Acheter (plus grand) avec l’apport d’une start-up
L’accès à la propriété est devenu un privilège. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière a durci les conditions d’obtention d’un crédit immobilier (le taux d’endettement ne peut excéder 35% des revenus). Et les banques de plus en plus exigeantes imposent une prime plus élevée. La dureté de ces critères renforce inévitablement les inégalités d’accès au logement, au détriment des plus jeunes. En Ile-de-France, selon un récent sondage de l’agent immobilier Pretto, 33% des acquéreurs ont acheté leur maison grâce à leur famille.
Pour ceux qui n’ont pas ce coup de pouce, les startups viennent à la rescousse. Virgil, par exemple, investit 10% de la valeur du bien aux côtés des acquéreurs (en apport), en échange de 15% de la valeur du bien. Lire aussi : Investissement locatif : 5 villes où investir avec moins de 100 000…. « Nous accompagnons des personnes qui n’ont pas les moyens financiers suffisants mais qui ont une réelle solvabilité. On rapporte en moyenne 45 000 euros », résume la co-fondatrice Saskia Fiszel.
Virgile perçoit alors une rente sur ses investissements s’il revend ses parts au propriétaire (dans un délai maximum de dix ans) ou revend l’appartement. « Nos clients ont tendance à avoir des profils urbains qui souhaitent faire leurs courses plus grandes ou mieux placées », précise-t-elle.
Eliosor accompagne aussi bien les primo-accédants que les déjà propriétaires qui peuvent revendre 5 à 20% de leur bien à la start-up pour financer un autre projet, quel qu’il soit. Dans les deux cas, la start-up agit en tant que co-investisseur. Ces solutions ingénieuses semblent avoir conquis les banques car elles facilitent les projets de financement de ces particuliers. « Nous leur donnons des dossiers solides », précise le co-fondateur de Virgil.
Mais n’y a-t-il pas un risque d’alimenter l’inflation des primes ? Virgile s’en défend : « Avant que les cotisations ne recommencent à augmenter, elles avaient fortement baissé. Et nous essayons aussi d’amener les banques à mieux connaître les clients et à comprendre leurs bons parcours professionnels », répond Saskia Fiszel.
Des idées intéressantes qui pourraient à terme booster les transactions immobilières, qui ont chuté de 17% au T1 2022 par rapport au T1 2021 (qui était une année record).
3. Acheter une part via un crowdfunding
Investissant déjà dans l’immobilier locatif et l’assurance-vie, Vicky souhaitait poursuivre sa diversification. A 33 ans elle découvre le principe du crowdfunding immobilier et décide d’oser l’aventure. « La promesse de 10 % de rentabilité donne envie de sortir un ticket et de voir si ça marche vraiment », s’amuse-t-elle aujourd’hui, cinq ans après avoir sauté le pas. Elle choisit un projet à Paris sur la plateforme Upstone qu’elle trouve intéressant et y place 20 000 €. Cela prend plus de temps que prévu, mais au final elle récolte 6 000 euros d’intérêts ! « Depuis, j’en ai fait sept ou huit et j’ai toujours récupéré mon argent plus les intérêts », dit-elle joyeusement.
Le financement participatif est en effet légal en France depuis 2014, notamment dans le secteur immobilier. « On peut donc financer le développement ou l’exploitation de marchands de biens immobiliers par un autre support que les investissements locatifs ou le rachat de parts de SCPI [société civile d’investissement immobilier ou encore appelée ‘paper rock’]. Là, l’investisseur participe à la construction ou à la rénovation d’un bien, c’est un acte de création de valeur », vante Arnaud Romanet-Perroux, fondateur d’Upstone, la plateforme choisie par Vicky. Les travaux financés concernent principalement des immeubles résidentiels, mais aussi des bureaux, des commerces et des hôtels.
Comment ça marche? Le punt peut se rendre sur la plateforme de son choix et étudier les différents projets. « Il verra le montant de la collecte – entre 1 et 8 millions d’euros pour nous – la durée de l’investissement, le retour sur investissement… » cite Quentin Romet, co-fondateur d’Homunity. Ces collectes durent en moyenne deux ans.
Investir que 10 % maximum de ses économies
Les rendements, en revanche, ont de quoi séduire : les plateformes promettent 9 à 11 % ! Avec de tels montants, il faut garder un œil sur le risque de perdre une partie voire la totalité de son capital… « L’année dernière, nous avons financé 960 millions d’euros avec un défaut de 0,3 %. Cette industrie a un taux d’échec spectaculairement bas qui est susceptible d’augmenter quelque peu avec le temps. Cependant, le risque d’effets de passager clandestin est faible, le bien peut difficilement perdre de la valeur », vante Arnaud d’Upstone. Chez nous, le ticket d’entrée démarre à 100 euros. Du côté d’Homunity, ce sera au moins 1 000 euros.
Lorsque vous débutez dans cet univers, il est préférable de commencer par des totaux mesurés. Il est conseillé de ne pas y investir plus de 10% de votre épargne. Et pariez petit sur plusieurs projets.
4. S’offrir une résidence secondaire partagée
Selon un sondage réalisé par l’Orpi à l’été 2020, un quart des Français souhaitaient acheter une résidence secondaire à la sortie de leur premier confinement. « Depuis plusieurs années, nous observons un fort engouement pour les résidences secondaires ! Cependant, ces biens sont utilisés en moyenne six semaines par an. Pour beaucoup, la barrière à l’entrée est financière, mais c’est aussi une question de charge mentale, de responsabilité, pour cette courte mission », souligne Romain Saint Guilhem, fondateur d’Altacasa. Son offre : constituer une société civile immobilière (SCI) avec plusieurs intéressés dans un même bien et « découper » la maison en huit parties. Par exemple, d’une valeur de 1 million, l’investisseur peut acheter une action pour 125 000 euros. Il a alors un accès complet à l’actif 44 jours par an. Et peut acheter plusieurs actions si vous le souhaitez.
Dès que la maison est achetée, la start-up s’occupe de tout, promettent Altacasa et son concurrent Prello. « L’actif est mis à disposition via un » calendrier intelligent « . Et un syndic de copropriété gère tout. S’il y a un problème, il s’en occupe. Par exemple, les copropriétaires s’engagent à entreprendre des réparations en cas de sinistre, et nous le ferons jusqu’à ce que le problème soit résolu », assure Ludovic de Jouvancourt, fondateur de Prello.
La clientèle se divise en deux grandes catégories : les seniors de 50 à 65 ans et les professionnels de 25 à 40 ans. Le prix moyen d’un billet varie entre 100 000 et 250 000 euros. Le constat est similaire à Altacasa. « Nous avons trois types de clients : ceux qui ont vécu une mauvaise expérience, les primo-accédants qui sont sensibles à la possibilité d’un accompagnement, et les personnes qui se connaissent et souhaitent acheter ensemble mais préfèrent passer par un tiers de confiance, » ajoute Romain. Les deux start-up proposent de louer la maison si vous n’utilisez pas tous les jours dus. Ce qui rend l’opération un peu rentable, sachant que l’administration doit prévoir une centaine d’euros par mois de frais.
Petite mise en garde toutefois de la part de Pauline Bourguignon, notaire à Paris : « Attention, acheter une multipropriété ne signifie pas que vous êtes le plein propriétaire d’un bien immobilier, mais le propriétaire de parts dans des sociétés détenues avec d’autres associés, quels droits et il y a obligations : jouissance souvent pendant une durée déterminée en échange d’une participation aux frais d’administration et d’entretien. »
Son conseil est de vérifier les statuts de la SCI auprès de son notaire avant de signer : « Les conseils avisés de ce tiers me paraissent indispensables si vous ne voulez pas entrer dans la situation des ‘Bronzés font du ski’ qui, dès 1979 , le potentiel burlesque de ce type de contrat ! La multipropriété est attractive car elle apparaît accessible et flexible, mais les Français restent attachés à la propriété. »
Il existe également des offres pour ceux qui ne souhaitent pas partager leur maison de campagne. Tout comme Mansio, qui accompagne l’acquéreur du début à la fin du processus, également dans la gestion locative de sa résidence secondaire. « Nous aidons à la recherche du bien, à la gestion des travaux, à la rénovation, à la conciergerie et à la gestion locative. Nous sommes payés à la commission. En retour, nous nous occupons de tout : la mise en ligne de l’annonce, la présentation du bien, la tarification intelligente, puis le fonctionnement (check-in, check-out, entretien de la maison, du jardin, de la piscine…) », explique Alexis Cohen, son fondateur. L’acquéreur peut ainsi utiliser son logement quand il le souhaite et le louer le reste du temps sans trop s’en soucier.
5. Participer à des enchères
Le système le plus connu est l’enchère volontaire notariale gérée directement par les notaires sur le site immobilier.notaires.fr. Il ne s’agit pas d’une transaction légale, mais d’une activité volontaire. Une fois la vente lancée, les prétendants peuvent se positionner pour l’achat en enchérissant sur la somme. « C’est la garantie d’une transparence en temps réel de la transaction, de délais maîtrisés et de la sécurité d’un procès notarié », souligne Me Pauline Bourguignon.
Récemment, certaines jeunes pousses se sont également adaptées à cette modalité, par ex. B. Kadran. Alors, pour qui est-ce une bonne affaire, l’acheteur ou le vendeur ? « Dans 60 % des cas, nous sommes légèrement au-dessus du prix du mandat et dans 40 % en dessous. Pour l’acheteur, le principal avantage, notamment dans les zones tendues, est que ce processus met tout le monde sur un pied d’égalité de manière transparente », explique Thomas Chirossel, porte-parole de Kadran. Exemple de bonne affaire : Un T4, emplacement Annecy, 100 mètres carrés, prix estimé 470 000 euros, acheté 40 000 euros moins cher.
Une autre start-up se positionne sur ce segment : WinUp. Le fondateur Maxime Larhantec y voit un avantage supplémentaire : « C’est donc le vrai prix du marché, la rencontre de l’offre et de la demande. L’enchère laisse le temps de se positionner, contrairement au marché traditionnel où les acheteurs pas toujours disponibles peuvent voir la marchandise passer sous leur nez ! »
6. Devenir proprio dans le métavers
Faut-il oublier d’investir dans la Stone voire la Paper Stone (SCPI) pour passer à la Digital Stone ? Ce nouveau marché immobilier virtuel aurait représenté 500 millions de dollars de transactions en 2021 sur les quatre principaux métaverses, à savoir The Sandbox (qui représente 62% des terrains à vendre), devant Decentraland, Cryptovoxels et Somnium, selon les estimations de MetaMetrics. qui voit ce montant doubler en 2022.
Les prix de l’immobilier dans le monde virtuel ont été multipliés par 300 en un peu plus de deux ans sur The Sandbox, mais le prix du sable (monnaie virtuelle dans laquelle les transactions sont effectuées) a été multiplié par 100 par rapport au dollar sur la période. , « Les Echos » rappelaient en février. Cela multiplie encore la mise initiale par trois. Tentant mais risqué. En effet, comment attribuer de la valeur (et mesurer le risque) à un tel actif alors que sa rareté est artificielle et que son avenir est écrit sur une page blanche ?
Peut-être, mais la technologie blockchain sur laquelle reposent les métaverses présente de réels avantages, se défend Florian Freyssenet, auteur d’un rapport sur l’immobilier 3.0. « On peut tokeniser un appartement ou une maison (ici des biens très tangibles, ndlr). L’avantage de ce système est qu’il permet […] d’investir dans n’importe quel projet, puisque les jetons peuvent être achetés de n’importe où dans le monde via la blockchain. Deuxièmement, investissez de petites sommes comme 50, 500 ou 5000 euros… » a expliqué le co-fondateur de la communauté crypto The Diggers au média The Big Whale.
La tokenisation immobilière se développe rapidement aux États-Unis, mais pas en France, où la loi ne l’autorise pas encore. Florian Freyssinet regrette ce retard, qu’il considère comme la prochaine « grande tendance ». Par exemple, les locataires pourraient racheter leur maison symbolisée au fil des ans. Un exemple d’option : « En achetant 10% des jetons de la maison lors de son emménagement, il réduit son loyer de 10% », précise l’expert dans son rapport.
En attendant la tokenisation en France, Agences de Papa, agence immobilière 100% digitale à commission fixe, a décidé de créer Versity, le premier métaverse 100% immobilier en France. Le projet a deux objectifs principaux : Premièrement, rendre les visites de propriétés plus immersives grâce à l’utilisation d’avatars. Et puis vous permettez à n’importe quel internaute d’acheter un terrain à Versity en NFT pour gagner un revenu en fonction des ventes générées sur ce terrain dans le monde virtuel (transactions immobilières, revenus publicitaires, etc.).