L’article R112-18 de la loi sur la construction et l’habitation, introduit par décret du 8 avril 2022, précise les dérogations à l’obligation de rénovation énergétique efficace des biens immobiliers. Parmi ces exceptions, l’une d’elles est le coût excessif des travaux par rapport à la valeur du bien.
L’article R112-18 de la loi sur la construction et l’habitation pose le principe que les biens répondant à certaines caractéristiques peuvent déroger à l’obligation de rénovation énergétique. Il est donc possible pour ces biens classés F ou G d’obtenir une location d’habitation s’ils relèvent de l’une des exceptions du décret :
Arrêtons-nous sur le quatrième point des travaux, qui « dépasserait 50% de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l’immobilier ».
Pour certains biens qui auraient une faible valeur marchande, dans un secteur où les prix restent modérés, le coût du travail, fortement affecté par l’inflation, peut s’avérer disproportionné par rapport au bien. Dans ce cas, le bailleur peut renoncer à l’obligation de rénovation énergétique efficace s’il peut prouver que le coût des travaux est supérieur à 50 % de la valeur du bien.
Une double condition est donc imposée : pouvoir justifier du coût des travaux, avec des devis (par exemple) et un état des lieux global ; la vision énergétique semble idéale pour cela. Et cela nécessitera également une évaluation de la valeur marchande de la propriété.
Bien entendu, cela ne dispense pas le propriétaire d’effectuer un maximum de travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien.
Pour rappel, selon la Charte de l’Expertise en Estimation Immobilière, version 2017, la valeur vénale est définie comme : « La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des droits immobiliers et fonciers seraient échangés à la date d’expertise entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation appropriée, et où les deux parties ont agi consciemment, prudemment et sans pression. »
Il conviendra au propriétaire du bien de le faire estimer par un « professionnel de l’immobilier » ; un bailleur qui procède à une évaluation de son bien via un module sur Internet ne semble pas remplir cette obligation.
A l’égard de l’agent immobilier et de ses associés, la pratique, quoique d’usage, engage sa responsabilité ; il devra procéder à une estimation justifiée de la valeur du bien. Une erreur de jugement peut avoir des conséquences graves, tout comme un jugement de convenance ; il convient également au professionnel de vérifier les garanties de son assurance responsabilité civile.
Nous ne pouvons que recommander aux propriétaires d’être référés à un expert en évaluation immobilière répondant aux critères de qualification de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière ou titulaire d’une reconnaissance délivrée par la TEGOVA ou la RICS. L’expert est assuré en responsabilité civile pour ses expertises.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045540801