Immobilier : ce qui va changer en 2022 pour les propriétaires et les locataires

Written By Sara Rosso

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De nombreux changements sont attendus à partir du 1er janvier 2022 pour le secteur immobilier. Travaux, construction, fiscalité : voici tout ce qui change en 2022.

Nouvelle année, nouvelles règles. En 2022, plusieurs lignes bougent pour le secteur immobilier. Voici les changements majeurs qui entrent en vigueur au 1er janvier 2022. Rénovation, construction, location… Découvrez toutes les nouvelles mesures applicables.

Les mesures liées au climat

Les mesures liées au climat

Nouvelles normes de construction, audit énergétique en cas de vente, interdiction de louer des passoires thermiques, gel des loyers… le gouvernement accélère pour atteindre son objectif de neutralité carbone d’ici 2050. Sur le même sujet : L’augmentation des taux d’usure est valable depuis le 1er juillet 2022. Et en 2022 de nombreuses mesures vont dans le sens de l’amélioration de l’énergie performances des logements neufs ou anciens.

Entrée en vigueur de la RE 2020

A partir du 1er janvier 2022, RE2020 sera effectif. Cette nouvelle réglementation environnementale concerne les constructions neuves (maisons individuelles et collectifs) et remplace la RT2012. « Il s’appliquera aux maisons individuelles et logements collectifs dont le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2022 et aux immeubles de bureaux et d’enseignement dont le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2022 », précise le ministère de la Transition écologique, qui rappelle ses principaux objectifs qui concernent la décarbonation de l’énergie, la réduction de l’impact carbone de la construction de bâtiments et enfin le fait d’apporter un meilleur confort aux habitants en cas de températures élevées.

Ces nouvelles normes de construction doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments neufs et l’empreinte carbone lors de la construction, tandis que le gouvernement travaille à la rénovation du parc ancien, avec des aides et des contraintes pour les propriétaires.

Audit énergétique obligatoire pour certaines ventes

Les propriétaires de tamis thermiques, ces biens classés de F à G dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE), doivent présenter un audit énergétique en cas de vente.

La mesure devait entrer en vigueur le 1er janvier, mais elle a été repoussée au 1er septembre 2022 pour donner plus de temps aux professionnels pour se préparer à cette nouveauté.

A compter du 1er janvier 2022, les particuliers ne pourront plus installer de chaudières neuves au fioul. « Plus précisément, la mesure d’interdiction concernera les systèmes de chauffage utilisant majoritairement un combustible dont les émissions de CO2 sont supérieures au seuil de 250 gCO2eq/kWh PCI, ciblant non seulement les chaudières fonctionnant au fioul mais aussi celles fonctionnant au charbon », indique le ministère de la Santé. Transition écologique.

« France Rénov’ est le nouveau nom du service public de rénovation de logements piloté par l’Anah », explique le gouvernement dans un communiqué. Les « Espaces Conseils FAIRE et Points Service Information Rénovation (PRIS) Anah » changent de nom et deviennent « Espaces Conseils France Rénov » au 1er janvier. France Rénov’ se doit de conseiller et d’informer les particuliers qui souhaitent rénover leur logement.

A partir du 1er janvier 2022, les bureaux ou commerces de plus de 1 000 m² devront déclarer leur consommation d’énergie. Les entreprises pourront faire leur déclaration sur la plateforme Opérat (Observatoire de la performance énergétique des actions de rénovation et tertiaire) de l’Ademe. « Eco Energie Tertiaire est une obligation réglementaire qui impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (surface de 1 000 m² ou plus) afin de lutter contre le changement climatique », note le ministère de la Transition écologique.

Les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter leur loyer. La mesure prévue par la loi climat et résilience interdit toute augmentation de loyer pour les biens notés F et G à partir du 25 août 2022.

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Le dépôt de permis de construire en ligne

Le dépôt de permis de construire en ligne

Dès le début de l’année 2022, les particuliers et les professionnels pourront déposer en ligne leur demande de permis de construire ou leur demande d’autorisation de modification d’urbanisme. Une petite révolution, puisque les usagers n’auront plus à se rendre en mairie pour déposer leur demande.

Cette mesure permet de simplifier les procédures et de moderniser et rendre plus accessibles les services publics. Cette mesure concerne les permis de construire, les autorisations d’aménager, de démolir, les déclarations préalables de travaux, les extensions, les ravalements et autres travaux.

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Les mesures liées au crédit immobilier

Les mesures liées au crédit immobilier

Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) deviennent des règles impératives pour les banques au 1er janvier. Pour les emprunteurs, cela se traduit par un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, notamment sur :

Les banques ne pourront plus déroger à ces règles sous peine d’être sanctionnées. Mais ils auront cependant le droit de ne pas les respecter pour 20% de leur production trimestrielle. De cette part, 80% de cette flexibilité seront réservés aux acquéreurs de leur résidence principale. Pour les 20 % restants, les banques feront ce qu’elles voudront.

Le bon conseil pour faire une demande de crédit immobilier en 2022 est donc de bien calculer sa capacité d’emprunt maximale et d’éviter de dépasser ces limites.

Depuis l’annonce de l’entrée en vigueur prochaine de ces nouvelles règles, selon un rapport du HCSF publié en septembre 2021, la part de la production non conforme a nettement diminué passant de 48,3% au premier trimestre 2020 à 20,9% en juillet 2021, pourcentage tenant compte de la marge dérogatoire de 20% qui a également évolué depuis début 2020. Un signe que les recommandations, désormais gravées dans le marbre, sont déjà largement suivies par les banques.

La part des prêts dépassant le taux d’endettement recommandé de 35% a également baissé de 29% au premier trimestre 2020 à 17% en juillet 2021. La part des prêts avec un taux d’effort maximum de 35% a augmenté sur cette période de 9 % à 14,4 %. Le même rééquilibrage s’observe en ce qui concerne les durées maximales avec une nette diminution des crédits immobiliers d’une durée supérieure à 25 ans.

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Les changements liés aux impôts

Les changements liés aux impôts

Les impôts locaux n’échappent pas aux traditionnelles nouveautés du début d’année. Au menu de la nouvelle année, la disparition de la taxe d’habitation pour les plus aisés et une augmentation de la taxe foncière.

La réforme sur la taxe d’habitation

Alors que près de 80% des Français ont vu leur taxe d’habitation totalement disparaître dans le cadre de la réforme menée par Emmanuel Macron, ceux qui n’en avaient pas encore bénéficié (les 20% des ménages les plus aisés) pourront bénéficier d’une 65 % d’exonération en 2022 (avant une suppression totale en 2023).

L’effet inflation sur la taxe foncière

Alors que la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale d’un bien, elle est réévaluée chaque année selon un « coefficient de réévaluation forfaitaire » qui est fixé dans le cadre de la loi de finances. Selon les premières estimations de l’INSEE publiées fin novembre, l’IPCH a augmenté de 3,4 % sur un an en novembre 2021. Cela signifie que les valeurs locatives augmenteront de 3,4 % en 2022 et donc votre taxe foncière augmentera. autant a priori.

Le retour de l’inflation a également un impact sur les loyers puisque l’évolution de ces derniers au cours du bail est calculée en fonction de l’évolution des prix à la consommation. La revalorisation des loyers est en effet liée à l’inflation au travers de l’indice de référence des loyers (ou IRL).

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Le dispositif Louer Abordable

Le dispositif Louer Abordable

Le dispositif Rent Affordable a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dernier incite les propriétaires de logements locatifs non meublés à baisser leur loyer en dessous des prix du marché en échange d’un avantage fiscal. Par exemple, pour un logement loué 15% en dessous du prix du marché, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt du même ordre. Et si le propriétaire loue 30% en dessous des prix du marché, la remise serait de 35%. Cela peut représenter un gain compris entre un mois et demi et deux mois de loyer net selon une estimation de la ministre du Logement Emmanuelle Wargon lors de sa visite à BFM Business. Une autre condition à remplir est de signer un accord de six ans avec Anah.

Les tarifs des syndics

Vers plus de transparence sur les tarifs des syndics de copropriété ? A compter du 1er janvier 2022, les syndics professionnels seront tenus de présenter aux copropriétaires une fiche d’information sur les prestations et le prix qu’ils proposent. Le contenu de cette notice descriptive est réglementé par la loi (arrêté du 30 juillet 2021).

Bon à savoir : Les prix de vente du gaz n’augmenteront pas le 1er janvier 2022 jusqu’au 30 juin 2022.

Modification du système de cautionnement

Pour les propriétaires et les locataires, le passage à la nouvelle année marque le début du changement du système de cautionnement.

L’ordonnance du 15 septembre 2021 prévoit quelques modifications du Code civil, la dématérialisation des actes et la suppression de la mention obligatoire qui était source de contentieux. Les cautions peuvent aussi désormais contester la dette.

Ce qui pourrait changer courant 2022

La résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur, adoptée par l’Assemblée nationale en novembre et soutenue par Bruno Le Maire, pourrait entrer en vigueur avant la fin du quinquennat. Cette mesure, qui doit encore être étudiée par le Sénat, permettrait aux emprunteurs de changer d’assurance à tout moment pendant la tenue du crédit immobilier.

Actuellement, les emprunteurs ne peuvent pas changer d’assurance quand ils le souhaitent pendant la première année du contrat puis une fois par an, à la date anniversaire et avec un préavis de 15 jours. Autre mesure liée à l’assurance crédit immobilier qui pourrait passer en 2022, la fin du questionnaire de santé lors de la demande d’assurance emprunteur.

Ce qui changera en 2023

Certains changements prévus pour 2023 peuvent déjà intéresser les propriétaires ou les investisseurs.

Interdiction de louer les biens les plus énergivores

Les critères de décence pour les locations vont changer à partir du 1er janvier 2023 et les pires passoires thermiques ne pourront plus être louées. Ainsi, les propriétaires de biens dépassant le seuil de consommation énergétique de 450 kWh/m2 ne pourront plus louer sauf s’ils réalisent des travaux de rénovation énergétique. Bon à savoir : la mesure ne concerne que les nouveaux contrats signés au 1er janvier 2023.

Le Pinel +

Le dispositif Pinel ne change pas en 2022 et reste en vigueur jusqu’en 2024. En revanche, à partir de 2023 certaines évolutions sont à prévoir. Ces changements concernent les barèmes de défiscalisation qui seront progressivement réduits, passant par exemple de 18% pour un investissement de 9 ans en 2022 à 15% pour un investissement de même durée en 2023. Autre changement, la création d’un « Pinel+ » en 2023 qui conservera les mêmes avantages que le premier avec toutefois quelques modifications puisqu’il ne sera accessible qu’aux logements respectant la RE2020 et présentant certains critères de surface ou de prestations spécifiques, notamment l’accès à l’extérieur.

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