Immobilier de luxe : l’euphorie du marché vraiment…

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Alors que le marché immobilier oscille entre prix stagnants et difficultés de financement croissantes, le segment haut de gamme et luxe fait clairement exception. Mais ce marché n’est peut-être pas aussi immuable et insubmersible qu’il n’y paraît. Les verres sont actuellement remplis aux trois quarts, les ventes et les prix restent particulièrement élevés, et les clients étrangers reviennent nombreux. Mais si on veut se focaliser sur une petite vitre vide, on notera aussi que les négociations commencent à se durcir, ou que certains dossiers de plusieurs millions de dollars s’effondrent à cause de problèmes de financement, ou encore que le marché locatif souffre de un problème majeur. manque d’approvisionnement.

• Des ventes records

En ce qui concerne notre année 2022, les réseaux immobiliers de luxe s’apprêtent à se livrer une véritable super bagarre. Sotheby’s se félicite d’une « année record historique inattendue » avec des ventes de 1,61 milliard d’euros sur le réseau français. De son côté, Daniel Féau note que « le marché du luxe est de plus en plus corrélé au marché dans son ensemble » avec un prix de vente moyen de 17 236 €/m², qui va continuer à augmenter, y compris en 2022. Ceci pourrez vous intéresser : Décision n° 2022-842 DC du 12 août 2022 – Communiqué de presse. Et si les biens de niche se situent entre 1,5 et 3 millions d’euros, ce qui est un peu sur le nez, aggravé par les ventes des grands appartements familiaux d’Haussmann, le volume d’affaires global restera supérieur de 40% aux chiffres de 2019. Coldwell Banker estime que 2022, pour sa part, montrera que l’immobilier de luxe est un « secteur disruptif » avec Barnes enregistrant une croissance globale de 10% de son chiffre d’affaires.

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• Des prix qui continuent à s’envoler sur les biens d’exception

Lorsque la clientèle n’est plus prête à payer le prix fort pour un article avec un minimum de défauts, les coups de cœur sont vendus à des prix très élevés. Daniel Féau note que la prime associée au fait d’avoir un jardin ou une terrasse ne cesse de croître. Si en 2019 la marque a vendu ses biens à un prix moyen de 15 483 €/m², alors une moyenne de 18 055 €/m² a déjà été payée pour un véritable accès extérieur. Désormais, il faut débourser 21 236 €/m² (contre 17 236 €/m² en moyenne à Féau), soit près du double du prix moyen du mètre carré à Paris (10 630 €/m²).

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Pour illustrer cette ascension ininterrompue, Barnes Thibault de Saint-Vincent, président, rappelle qu’il a vendu fin 2022 un appartement de 180 m² rue de Lübeck (16e arrondissement), qu’il avait acquis en 1997. le logement coûtait 20 000 francs/m², soit 3 000 €/m², et un prix de 22 000 €/m² était convenu. Dans ce même 16e arrondissement, le réseau Sotheby’s a vendu un hôtel particulier dans le quartier de l’OCDE pour près de 30 millions d’euros. Et ces sommets ne sont pas réservés à la capitale. Chez Barnes, nous avons ainsi réalisé plusieurs ventes de plus de 15 millions sur le bassin d’Arcachon au Cap Ferret et au Pyla. Même dans une destination peu reconnue sur le marché du luxe, comme Saintes (Charente-Maritime), le réseau Coldwell Banker réalise un quart de ses ventes au-dessus du million d’euros.

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• Une clientèle élargie

Là où le marché traditionnel se rétrécit car de plus en plus de Français n’arrivent plus à obtenir de crédit, le luxe bénéficiera du retour des étrangers. Non seulement beaucoup d’entre eux ont été déçus de ne plus avoir accès à ce pays cher à leur cœur à cause du Covid, mais désormais ceux dont la fortune est libellée en dollars (ou en francs suisses) bénéficient d’avantages très favorables. Et si l’on y ajoute le fait que les conditions de prêt pour les américains sont deux fois plus favorables en France que chez eux, cela fait beaucoup de raisons d’acheter.

Chez Daniel Féau, près d’un tiers de tous les prix de vente étaient des étrangers (achat et/ou vente), et pour les biens de plus de 3 millions d’euros, ce nombre atteint même 40 %. « Nous observons la plus forte croissance budgétaire en province ces dernières années, avec des ventes record dans toutes les régions grâce au retour des acheteurs étrangers sur le marché français cette année », confirme Alexander Kraft, PDG de Sotheby’s International Realty France – Monaco. D’autre part, les investisseurs intelligents essaient de mettre leurs liquidités dans le marbre, et cela est particulièrement vrai pour les Américains qui sont très préoccupés par l’inflation.

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• Pourtant, les négociations se font un peu plus difficiles…

Derrière cet empilement de records, les professionnels, dont le luxe, avouent que les négociations reprennent et que les acheteurs sont en bien meilleure position qu’auparavant. Daniel Féau a découvert un nouveau phénomène dans la ville huppée de Neuilly-sur-Seine (92), où un mauvais DPE (diagnostic d’efficacité énergétique) est désormais une source de négociation, même s’il s’agit d’une résidence principale.

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De son côté, le gérant de Barnes, Thibault de Saint-Vincent, souligne que les négociations concernent désormais aussi des biens sans défauts, et certains propriétaires ont du mal à s’y habituer, empêchant la conclusion d’affaires. Dans un grand appartement de 380 m² de l’avenue Henri-Martin, mis à prix 5,5 millions, le propriétaire refuse la première offre de 4,8 millions. Quelque temps plus tard, il a finalement accepté le principe de 4,9 millions, mais la banque de l’acheteur a refusé de lui accorder un prêt de plus de 4,6 millions. Et donc la propriété est toujours à vendre. Un phénomène qui n’est pas isolé.

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… et les refus de prêts font leur apparition

Certes, l’ampleur du phénomène n’est en rien comparable à ce que connaît le marché traditionnel. C’est l’une des raisons de la force continue du luxe. Cependant, Féau admet que les fichiers sont maintenant retouchés en raison du taux d’usure, mais ils passeront si ce taux est ajusté à la hausse. « Dans notre réseau, les casses liées à des problèmes de financement bancaire ne dépassent traditionnellement pas 0,5 %, explique Thibault de Saint-Vincent à Barnes. Désormais, nous sommes à 5 % et avec des refus qui peuvent concerner des dossiers, 7 millions d’euros.

Une situation minoritaire, mais dix fois plus présente que par le passé. « Nous voyons un marché à deux vitesses émerger à l’horizon », a déclaré Alexander Kraft, responsable de Sotheby’s France. D’un côté, le marché du prestige « régulier » dominé par les Français, qui ralentit du fait des dossiers bancaires bloqués et de la moindre liquidité des clients ; et d’autre part, le marché du prestige haut de gamme, plus résilient aux défis actuels car soutenu par des investisseurs avertis disposant d’une liquidité importante et souhaitant bénéficier d’investissements alternatifs.

• Quant au marché locatif, il est désespérément tendu

Les difficultés à trouver un logement locatif seront sans aucun doute un marqueur pour le marché immobilier global en 2023. L’offre ne devrait pas vraiment augmenter entre le manque d’engouement pour l’investissement immobilier des nouveaux entrants et le découragement des anciens propriétaires. Et dans cette optique, la demande devrait continuer à croître, notamment pour tous les Français qui envisageaient d’être propriétaires mais qui n’en ont plus les moyens en raison de la hausse des prix. Et la situation semble tout à fait comparable sur le marché du luxe.

A Féau, on rapporte que la tension sur le marché locatif à Paris est explosive. Par rapport à 2019, les exigences d’information ont été multipliées par 2,55. L’offre est si faible par rapport à la demande et crée un tel flot d’insatisfaction parmi les candidats écartés que la marque commence parfois à se demander s’il est dans son intérêt de louer le bien.