immobilier : générer des loyers attractifs ne rime pas toujours avec bon investissement – MySweetimmo

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Avec la crise sanitaire, les Français ont beaucoup épargné. Dans une note publiée en mars dernier, la Banque de France estimait à 175 milliards d’euros l’excédent d’épargne financière accumulé par les ménages entre début 2020 et fin 2021. La hausse de l’inflation post-pandémique, aggravée par la guerre en Ukraine et son corollaire, la flambée des prix des matières premières, renforcera encore le statut de valeur refuge de l’immobilier. Pour permettre aux investisseurs et aux propriétaires d’y voir plus clair, la société Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif « clé en main » dans l’ancien, a analysé le couple rendement/risque dans plusieurs grandes villes. Il apparaît que l’un et l’autre sont, souvent, inversement proportionnels. Manifestation…

Forte vacance locative et rendements élevés sont corrélés

On constate que les cinq communes aux taux de vacance les plus élevés sont aussi celles où les rendements bruts sont nettement supérieurs à la moyenne : plus de 9 %, par exemple, à Béziers, Perpignan et Mulhouse. La vacance locative est un véritable fléau pour l’investisseur : elle le prive de revenus et peut le mettre en difficulté pour rembourser sa mensualité d’emprunt. Lire aussi : Crypto-monnaie : les hackers voulaient voler 3 millions de dollars en un clic… mais ont échoué au dernier moment. On le voit, un rendement élevé est souvent la contrepartie d’un risque accru.

A l’inverse, les cinq villes ayant peu de logements vacants ont des rendements inférieurs, compris entre 2,79% (Cannes) et 5,90% (Créteil).

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La rentabilité, un indicateur clé

Au-delà du rendement brut (facilement obtenu en divisant les loyers par le prix d’achat, « acte en main »), il est également intéressant de s’intéresser à la rentabilité. C’est un indicateur qui inclut la plus-value attendue à la revente du bien.

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Par exemple, le rendement à Mérignac n’est que de 3,36%, mais la vacance est faible (3,53%). De plus, les prix ont augmenté de 55,5 % au cours de la dernière décennie. Un investissement à Mérignac en 2013 aurait donc généré un rendement faible, mais une excellente rentabilité finale. Contrairement à Mulhouse où le rendement atteint 10,40 %, mais où les prix ont perdu 13,6 % en 10 ans.

En conclusion, Bevouac indique que, pour être patrimonial et performant, un investissement locatif ne doit pas s’accompagner d’une vision à court terme.

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