A l’issue d’un régime d’incitation fiscale à l’achat, opter pour le statut de loueur meublé permet à l’investisseur de s’affranchir de la dictée des prix, s’il espère vendre son bien et souhaite le conserver le temps nécessaire à bénéfices. de l’exonération des plus-values immobilières. Rencontre avec Flavie de Murat, fondatrice de Demurat Déco.
My Sweet Immo : Quel regard portez-vous sur l’investissement locatif ?
Flavie de Murat : Depuis plusieurs décennies, tous les gouvernements ont soutenu les investissements dans les biens résidentiels destinés à la location, avec des avantages fiscaux destinés aux particuliers qui souhaitent faire l’expérience d’un ou plusieurs biens en proposant des réductions ou allégements d’impôts qui varient selon les lois fiscales. Mais tôt ou tard ces instruments fiscaux perdent leur intérêt. Voir l’article : Et si on économisait 273 milliards en s’inspirant de la Banque de France ?. Le dernier exemple en date est le « Pinel », qui dans sa forme actuelle s’achève théoriquement fin 2024.
Dès lors, pour les particuliers dont l’investissement arrive en fin de période de défiscalisation, un dilemme shakespearien se pose : « Vendre ou ne pas vendre, telle est la question ».
Sauf pour ceux qui sont contraints de vendre leur bien, les avantages de le conserver dans le patrimoine de l’investisseur semblent beaucoup plus attractifs.
My Sweet Immo : Pourquoi ne pas céder son bien à la fin du dispositif fiscal ?
Flavie de Murat : Bien sûr, l’investisseur peut vendre son bien immobilier, mais cette solution a un défaut qui peut compromettre l’intérêt de la vente. En effet, une opération immobilière concentre souvent géographiquement un groupe d’investisseurs individuels qui peuvent simultanément développer un réflexe de vente à l’issue de la période de défiscalisation. Voir l’article : Expats : Investir dans l’immobilier en France reste attractif. Et cela entraîne une baisse mécanique du prix au m2 pour les appartements de la résidence, qui sont touchés par le « gaspillage fiscal ». Le vendeur risque donc de devenir le « prédateur » de son prix de vente. S’il peut se permettre d’attendre, l’investisseur peut décider de conserver le bien et de continuer à faire fructifier son patrimoine.
My Sweet Immo : Quid de ses revenus locatifs s’il garde le bien ?
Flavie de Murat : Il y a deux scénarios dans lesquels des revenus supplémentaires sont générés. Considérons d’abord celui des revenus complémentaires dans le cadre d’une location traditionnelle. Le particulier perçoit un loyer dans le cadre d’un bail ordinaire. Voir l’article : Séoul lance un mandat d’arrêt contre le fondateur de la crypto-monnaie Terra. Mais le risque demeure que ce revenu net soit inférieur au besoin de revenu complémentaire auquel l’investisseur s’attend, surtout avec la retraite. Sachant que l’arrivée de la durée des intérêts d’emprunt sur les loyers perçus réduit encore l’optimisation fiscale attendue sur ces revenus immobiliers.
Le deuxième scénario est celui d’un complément de revenu via le logement locatif meublé et d’une fiscalité de droit commun améliorée. La location organisée est une formule qui optimise le rendement futur de l’investisseur dans un cadre fiscalement soutenable (Décret n° 2015-981 du 31.07.2015).
Prenons à titre d’illustration le statut du locataire en meublé non professionnel. L’investisseur est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, il est libre d’avoir une alternative pour vérifier son compte de taxes. Lui seul déterminera le statut qui lui conviendra le mieux. S’il opte pour le régime forfaitaire, seule la moitié du loyer perçu constitue la base de son revenu imposable. S’il opte pour le régime « réel », il peut alors déduire les charges et amortissements de ses revenus. S’il opte pour le régime forfaitaire, seule la moitié du loyer perçu constitue la base de son revenu imposable
Dans tous les cas, il appartient à un système qui allège sa charge fiscale et cela sans limitation dans le temps. N’oubliez pas que la plus-value du bien est exonérée après 22 ans de détention et qu’il faut attendre trente ans pour qu’il en soit de même avec la CSG-CRDS.
My Sweet Immo : Que proposez-vous chez Demurat Déco ?
Flavie de Murat : C’est parce que la location meublée est une très bonne option pour les investisseurs que nous avons développé une offre de mobilier clé en main. Nous nous adressons donc aussi bien aux propriétaires privés qu’aux administrateurs de biens qui gèrent pour le compte de leurs clients.
Demurat Déco permet aux locataires de bénéficier de quatre avantages essentiels. D’une part, avec la formule « clé en main », nous libérons l’investisseur de la contrainte liée à l’obligation de commander des meubles et accessoires conformes à la réglementation établie. Demurat Déco s’en charge.
En revanche, le vendeur est assuré d’un excellent rapport qualité/prix grâce aux tarifs négociés avec nos fournisseurs.
De plus, l’installation du matériel est entièrement prise en charge par Demurat Deco. L’investisseur est donc libéré de l’obligation d’organiser la réception, le montage et la gestion de l’emballage des meubles et équipements qu’il achète.
Enfin, nous avons créé des ambiances mobiliers et déco originales, au goût du marché, capables de séduire les locataires les plus exigeants.
En conclusion, les solutions packagées que nous proposons facilitent considérablement la tâche du locataire d’un logement meublé, que ce soit au moment de la livraison d’un bien neuf ou à la fin d’un régime fiscal type « Scellier », « Pinel ».