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Raboté en 2023 avant une baisse encore plus drastique l’année prochaine, le dispositif Pinel souffre également de la hausse des prix du neuf. Mais sous certaines conditions, les investisseurs peuvent encore faire de bonnes affaires.
Si vous cherchez un moyen de réduire votre impôt sur le revenu en 2023, vous pouvez envisager d’investir dans Pinel. Lire aussi : REPLAY WEBINAIRE- Comment protéger son épargne en période d’inflation grâce au LMNP ?. Le problème, c’est que si la loi de finances 2021 maintient le dispositif Pinel fin 2024, elle met également en place une baisse progressive des impôts sur deux ans, à partir de 2023. .
Jusqu’à fin 2022, le taux de réduction d’impôt peut varier de 12% à 21% du montant de l’achat selon la durée de l’engagement (de 6 à 12 ans). Mais à partir du 1er janvier 2023, les investisseurs ne bénéficient que de remises de 10,5%, 15% et 17,5%, selon la durée de location. Et la réduction sera renforcée en 2024, puisque la réduction d’impôt ne pourra excéder 9%, 12% et 14%, selon le contrat de location. C’est une baisse de trois pour cent en deux ans.
Le dispositif Pinel, c’est quoi ?
Le plan d’investissement Pinel est une solution de défiscalisation qui permet de bénéficier de réductions d’impôts en cas d’achat ou de construction d’une maison neuve dans un ensemble d’habitations communales, en fonction de la location de celle-ci pendant plusieurs années. L’investisseur doit respecter la situation du bien, les ressources du locataire et le loyer qu’il s’est fixé notamment. Cet avantage est limité à un achat total de 300 000 euros et 5 500 euros par m2 de surface habitable. La déduction fiscale est en moyenne de 6 000 euros par an.
Remettre le bien à acheter au cur du projet
Face à cette décision du gouvernement, la question de l’intérêt de Pinel se pose. D’autant que les investisseurs sont confrontés à certains problèmes, comme le rappelle Manuel Ravier, fondateur d’Investissement-locatif. Voir l’article : Banque, assurance, mutuelle… Ce qui va changer pour les réclamations clients.com : « Non seulement nous avons une baisse des taux d’imposition, mais aussi nous sommes confrontés à une augmentation de l’endettement. , sans parler des prix des maisons neuves qui augmentent également. »
En effet, le prêt moyen sur 20 ans est de 2,50% en janvier 2023 (contre environ 1% l’an dernier). Et les prix de l’immobilier neuf ne baissent pas : entre novembre 2021 et novembre 2022, le prix moyen au m2 dans les communes de plus de 45 000 habitants est passé de 5 195 à 5 495 euros, soit une hausse de 5,7 % sur un an. Deux facteurs qui, combinés à la réduction des impôts, peuvent influencer le choix d’investir à Pinel.
Mais l’intrigue n’est parfois pas intéressante. « En 2023, je recommande toujours de faire Pinel, avant 2024 où il y aura une vraie crise, a déclaré Stéphane Van Huffel, fondateur de Netinvestment. Mais il faut se poser la bonne question : est-ce que faire Pinel en 2023, malgré l’humiliation des situation, d’après mon rendement au travail est-il bon ? »
« Aujourd’hui, il faut penser à mettre le produit au coeur de l’investissement, précise Stéphane Van Huffel. La localisation, le fait d’acheter au juste prix… Plus que jamais, il faut se pencher sur la rentabilité de la location du produit, mais et sur la perspective positive de la revente.Le fondateur de Netinvestment recommande également de revenir dans les villes « secondaires », où le prix au m2 n’a pas encore augmenté, quitte à quitter les grandes villes comme Bordeaux ou Paris.
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D’autres investisseurs font le choix de se tourner vers l’ancien, selon Manuel Ravier : « On voit que l’investissement dans le neuf n’est pas recherché, les gens sont plus portés à investir dans l’ancien avec des rénovations, même en dehors de Pinel. Cela peut aussi permettre d’acheter moins cher qu’un neuf, de bénéficier de certaines réductions d’impôts (comme le doublement de la rupture foncière ou le dispositif Denormandie), mais aussi d’un meilleur emplacement par rapport au programme neuf type Pinel. Voir l’article : Méthodologie de préparation du DCG UE6 Finance d’Entreprise. Alors Manuel Ravier a proposé de calculer ce que chaque type d’investissement peut coûter et rapporter.
Le fait est que certains investisseurs bénéficient encore de la réduction d’impôt sur le prix de 2022. Rebaptisé « Pinel+ », ce dispositif, actif pour cette période jusqu’à fin 2024, n’est destiné qu’à des maisons spécifiques. C’est le cas, par exemple, si ce dernier est dans une zone prioritaire ou s’il « valorise plus le niveau de qualité que les normes ».
Pour bénéficier de cette désignation, un logement doit démontrer de bonnes normes environnementales, conformément aux directives environnementales RE2020. Par exemple, les maisons acquises ou construites en 2024 doivent présenter un test de performance énergétique de classe A.
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