Inflation, taux de crédit : l’immobilier pour faire face aux vents contraires

Written By Sara Rosso

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Jusqu’où va le retard ? Face à une série de vents contraires, « le marché immobilier reste dynamique, mais moins dynamique qu’en 2021, tant en termes de volumes que de prix », a souligné mercredi 15 juin auprès du Dossier Familial Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la marque d’expertise immobilière MeilleursAgents .

L’inflation réduit le pouvoir d’achat, notamment celui des personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier et financer leur achat par un crédit. L’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) a publié mercredi une enquête estimant à 0,7% la hausse des prix à la consommation le mois dernier et à 5,2% la hausse de ces prix sur un an.

« Les ménages ont un budget extrêmement limité avant de commencer à emprunter », a expliqué au Dossier Familial Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut de gestion des services immobiliers (Imsi), rappelant la hausse « des prix des carburants, de l’énergie ou de l’alimentation ».

Les conséquences de la guerre en Ukraine

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La guerre en Ukraine, déclenchée par une attaque de la Russie le 24 février, a non seulement accru l’inflation déjà existante, mais a également suscité le pessimisme dans les esprits déjà éprouvés par deux années de crise sanitaire provoquée par la pandémie de Covid-19. A voir aussi : Comment creuser un trou ? Médecine d’automne naturelle.

Dès le départ, le conflit a « terni le moral des Français », note Henry Buzy-Cazaux. La crainte d’une prolongation ou d’une aggravation due au risque de recours à l’arme nucléaire cadre mal avec un projet de vie à 15, 20 ou 25 ans. Les courtiers ne le disent pas toujours – il est difficile d’accepter une baisse d’activité dans l’industrie – mais certains abandonnent leur projet. †

Détérioration de l’accès au crédit

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Dégradation de l’accès au crédit

Dégradation de l’accès au crédit

Au retour de la guerre en Europe s’ajoute une détérioration de l’accès au crédit. Les banques, obligées depuis le 1er janvier de se conformer aux obligations formulées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui n’étaient jusqu’alors que de simples recommandations, organisent de plus en plus strictement leurs dossiers. « Pour certains ménages, l’apport personnel demandé peut être de 40 % et non plus de 20 % comme il y a six mois ou un an. Pour les premiers ou seconds acquéreurs dont les revenus sont environ trois fois le Smic et demi, les taux peuvent dépasser 2 % », précise Henry Buzy-Cazaux.

« En moyenne, les taux 20 ans proposés par les partenaires d’Empruntis étaient de 1,55% en juin, contre 1% en janvier », indique mercredi au Dossier Familial Cécile Roquelaure, directrice des études de ce réseau de courtage. Les prêteurs répercutent la hausse des rendements des obligations d’État équivalentes (OAT), qui sont des titres émis par l’État sur les marchés financiers pour financer sa dette. Le rendement 10 ans de l’OAT « était encore négatif en décembre 2021, il est désormais supérieur à 2% », note Cécile Roquelaure.

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Des taux d’usure faibles

Des taux d’usure faibles

Le taux moyen de 1,55 % est « très bon » : des partenaires de prêt l’ont déjà proposé au premier trimestre 2019, note notre interlocuteur. « Mais à cette époque, le taux d’usure des prêts à 20 ans était de 2,83 %, contre 2,4 % aujourd’hui », ajoute le directeur des études du réseau de courtage. Pour limiter les risques de surendettement, les banques ne peuvent aller au-delà des taux d’intérêt usuraires, qui, calculés par la Banque de France, représentent un tiers de plus que les taux d’intérêt moyens du trimestre précédent. Les taux d’intérêt usuraires en vigueur à partir du 1er juillet vont forcément monter, mais leur évolution ne correspondra pas totalement à la hausse du coût du crédit, anticipe Cécile Roquelaure, qui estime que l’institution se base principalement sur les taux d’emprunt qui ont été fixés au début du trimestre pour déterminer le parcours.

La faiblesse de ce dernier risque d’exclure les demandeurs de crédit dont les banques jugent le profil risqué ou insuffisamment rentable. « Une banque qui a peur de perdre de l’argent préfère épargner plutôt que prêter », analyse Cécile Roquelaure.

Fin de l’ère des taux d’intérêt bas

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Achèvement de l’ère des taux bas

Achèvement de l’ère des taux bas

Pour contrer l’inflation en zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) envisage de relever son taux directeur en juillet puis en septembre, a annoncé l’institution le 9 juin. Cette annonce, attendue par les banques, confirme la fin de l’ère des taux bas. « Nous sommes à la fin du cycle de l’argent bon marché », assure Thomas Lefebvre. « Le niveau des prix s’explique par les tarifs bas. Si le taux d’intérêt du crédit monte à 3%, le pouvoir d’achat de l’immobilier baissera probablement de 20% », calcule le directeur scientifique de MeilleursAgents.

« En 2011, la production de crédit a été divisée par 2,5 » sous l’effet du tarissement du robinet du crédit, dont le taux d’intérêt tournait autour de 4 %, rappelle Thomas Lefebvre. Selon lui, la tendance à la hausse « s’infiltre dans les marchés les plus chers, les grandes villes ».

Henry Buzy-Cazaux ne s’attend pas à un « effondrement des prix », mais constate que « les prix s’arrêtent » à Paris et « devront se calmer dans les villes moyennes » après avoir fortement augmenté dans ces communes. « Les clients locaux ne peuvent généralement pas acheter aux prix demandés, l’essentiel de l’offre est repris par les habitants des grandes villes », souligne notre interlocuteur. Pour lui, une correction des prix est nécessaire.

Interdiction de location des passoires énergétiques et coup de frein sur le bond des loyers

L’inflation et la hausse des taux d’emprunt affectent les personnes qui envisagent d’acheter un bien immobilier pour y vivre, ainsi que celles qui envisagent de le louer. De plus, les candidats à un investissement sont pénalisés par les nouvelles exigences environnementales. Par exemple, depuis le 1er janvier 2023, les logements considérés comme des passoires thermiques, c’est-à-dire ceux dont la consommation d’énergie est inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré en France métropolitaine, ne peuvent plus être loués. L’interdiction s’applique aux contrats conclus à cette date. Une telle mesure, qui touche la plupart des logements anciens, pourrait contraindre les propriétaires à financer des travaux. De plus, comme le précise Henry Buzy-Cazaux, les copropriétés s’engagent ou vont travailler pour que les immeubles répondent aux exigences. De nombreux propriétaires d’appartements devraient s’attendre à une augmentation de leurs coûts de copropriété.

Les propriétaires peuvent s’inquiéter d’un frein potentiel à l’augmentation des loyers. Le gouvernement d’Elisabeth Borne étudie plusieurs façons de capitaliser sur la hausse automatique de l’indice de référence des loyers (IRL), qui est généralement utilisé par les propriétaires pour calculer le montant de la variation annuelle. Bercy, en concertation avec la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), n’est pas favorable à un gel temporaire des loyers réclamé par les associations de consommateurs. La Première ministre Elisabeth Borne a elle-même exprimé ses réserves face à une telle mesure dans une interview publiée le 21 mai par Le Journal du dimanche. Les ministères de l’Économie et de la Transition écologique étudient des solutions. Le chef du gouvernement doit faire un arbitrage sur le sujet.

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Publié le 5 mai 2022 à 15h25 Source : JT 13h00 en…

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