La performance d’un bien destiné à la location saisonnière dépend de nombreux facteurs crédit photo : GettyImages
De nombreux investisseurs achètent un bien immobilier pour faire de la location saisonnière. Cette dernière offre généralement une rentabilité supérieure à celle de la location de longue durée. Cependant, la notion de rentabilité est parfois mal comprise par les investisseurs dans l’immobilier. Le prix d’achat, l’environnement réglementaire, le taux de remplissage, les coûts et la fiscalité sont à prendre en considération avant de s’engager dans cet investissement long terme.
Qu’est-ce que la location saisonnière?
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La notion de rentabilité d’un investissement locatif
Le prix détermine une part de la rentabilité de l’investissement en location saisonnière
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Le taux de remplissage dépend de l’attractivité du bien immobilier
repose sur un contrat à durée déterminée. Le contrat porte sur la location d’un bien à la nuit, à la semaine ou au mois. Le logement, quelle que soit sa nature (appartement ou maison), doit être entièrement équipé. En règle générale, un acompte est demandé au moment de la réservation. Le solde est réglé par le locataire au plus tard à son arrivée. Une caution est également versée par le propriétaire. Traditionnellement, le risque d’impayé est réduit par rapport à la location classique.
Lors de l’acquisition d’un bien en location saisonnière, l’objectif est de générer un rendement attractif. En effet, de nombreux investisseurs espèrent générer des revenus réguliers grâce à leur investissement locatif. Pour avoir une estimation rapide du rendement d’un bien locatif, il faut diviser les loyers perçus durant l’année par le prix d’achat et multiplier le total par 100. Sur le même sujet : Courtage : le groupe April fait évoluer les offres auto et cycle. Ensuite, vous obtenez le rendement brut de l’investissement et vous pouvez le comparer à celui-ci. d’autres objets. Cependant, cet indicateur reste très imparfait si l’on veut vraiment franchir la limite de l’investissement locatif. Plusieurs éléments complémentaires sont à prendre en compte pour mesurer la rentabilité du bien et surtout l’optimiser.
Le prix d’achat du bien est une donnée fixe et donc essentielle. Plus vous payez pour un investissement locatif, plus le rendement est faible. Lors de l’achat d’un bien en prévision de sa mise en location, il convient donc de ne pas céder au coup de coeur, mais de garder la tête froide pour optimiser le rendement. Le calcul de son rendement locatif brut futur permet au preneur d’évaluer la performance de son investissement en le comparant éventuellement à un autre type d’investissement. La formule à appliquer pour calculer le rendement est assez simple : le loyer mensuel sur 12 mois multiplié par 100 divisé par le montant d’achat du logement incluant tous les frais liés à l’achat.
De plus, le prix d’achat affiché peut être trompeur. Il ne faut pas oublier d’inclure ce qu’on appelle communément les frais de notaire, mais qui en réalité sont essentiellement des impôts payés à l’Etat et aux collectivités. Dans l’ancien, le prix devrait augmenter de 7 à 8 %, contre 2 à 3 % dans le neuf. Le coût mensuel de toute hypothèque contractée pour financer l’achat doit également être ajouté à votre calcul.
La location saisonnière présente deux avantages : la flexibilité (louer quand vous voulez à qui vous voulez) et un risque d’impayé réduit (acompte et caution). Cependant, il y a un inconvénient : vous n’avez pas la visibilité qu’offre un bail à long terme.
À noter
Ainsi, le taux de remplissage ou d’occupation annuel, c’est-à-dire le nombre de nuits louées divisé par le nombre de nuits offertes multiplié par 100, est déterminant pour la rentabilité de votre location saisonnière. Voir l’article : Assurance-vie : mieux qu’une assurance obsèques pour financer vos obsèques ?. Plus votre taux de remplissage est élevé, plus vos revenus sont élevés.
Des coûts trop souvent négligés par l’investisseur immobilier en location saisonnière
Un bon taux d’occupation dépend beaucoup de l’attractivité du bien et de sa situation géographique. En France, il est généralement compris entre 40% et 75%. Selon que vous vous situez en haut ou en bas de la fourchette, le rendement peut varier considérablement.
Exemple : Vous louez un appartement proche de la mer au prix moyen de 100 euros la nuit et votre taux d’occupation est de 60% toute l’année. Votre revenu annuel est le suivant :
La fiscalité pèse sur la rentabilité nette de la location saisonnière
100 x (60% x 365), soit 21 900 euros.
Si vous achetez une propriété pour en faire votre résidence secondaire à certaines périodes de l’année, vous rentabilisez personnellement votre investissement. Cet élément doit être pris en compte dans le calcul de votre rendement.
Pour estimer le rendement réel d’une location saisonnière, tous les frais liés au bien doivent être pris en compte. En effet, les frais liés à la gestion immobilière sont nombreux. Il s’agit entre autres de l’assurance habitation, de l’abonnement Internet, des consommables (eau, électricité, gaz, etc.), des commissions prélevées par les sites d’annonces et des frais de maintenance.
À savoir
Lorsque vous ne pouvez pas vous occuper de l’accueil des locataires, vous devez déléguer ce service. Ces frais de conciergerie minent la rentabilité de votre location de vacances. Si vous déléguez toute la gestion locative, la commission peut atteindre jusqu’à 20% de vos locations.
La location saisonnière exposée à des contraintes réglementaires
Les investisseurs raisonnent souvent sur la base du rendement brut avant impôts. Cependant, les charges fiscales réduisent le bénéfice net de votre location saisonnière. Tout d’abord, vous devez payer la taxe foncière et, dans certains cas, la taxe d’habitation. En effet, si vous vous réservez la possibilité de séjourner en dehors des périodes de location, vous devez vous acquitter de cette taxe. A défaut, le bien est soumis à la Contribution Economique Territoriale (CET).
Les revenus locatifs saisonniers sont généralement soumis au régime d’imposition forfaitaire, dit «
La remontée des taux pourrait freiner l’investissement locatif
