[Article partenaire] Havre de paix, l’investissement locatif est avantageux à bien des égards. Sûr et rentable, c’est un placement privilégié pour optimiser sa retraite, accumuler un patrimoine et bénéficier de revenus complémentaires à l’étranger, même à distance.
Aujourd’hui, de nombreux Français de l’étranger choisissent d’investir en France à distance, depuis leur pays d’adoption. Vous envisagez également d’investir en France depuis l’étranger ? Mon expatrié, société spécialisée dans l’investissement locatif pour expatriés, partage avec vous les dix pièges à éviter pour maximiser la réussite de votre projet.
1) Sous-estimer l’importance de la localisation
La localisation est un facteur déterminant dans un projet d’investissement locatif. En effet, le choix de la localisation peut avoir un fort impact sur la demande locative et la rentabilité des biens. Lire aussi : Quelle crypto-monnaie choisir en 2022 ?. C’est pourquoi il est recommandé d’investir dans une grande ville de France. Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille (et sa banlieue) sont des lieux de prédilection.
L’idéal pour un investissement locatif éloigné est une ville dynamique et attractive, avec un tissu économique dense, avec une majorité d’étudiants et de jeunes actifs. De plus, il est primordial de choisir un emplacement qui promet une forte demande locative à très long terme. Elle est attentive aux projets de développement des lignes de transport et autres projets urbains. Ils pourraient affecter l’attrait à long terme du site.
Choisissez avant tout l’emplacement du bien en fonction de votre projet locatif : un quartier résidentiel pour la location d’une maison pour une famille ; un centre d’affaires pour louer un appartement aux jeunes actifs ; un espace étudiant pour louer un studio, etc. Prenez le temps de vous renseigner sur l’état de la demande locative locale, les attractions et les commodités à proximité de la propriété que vous envisagez d’acheter.
2) Investir cash
Bien que l’achat d’un bien au comptant soit très prisé des vendeurs, ce n’est pas la solution la plus stratégique pour l’acquéreur. En effet, grâce au crédit bancaire, vous bénéficiez de l’effet de levier. Ceci pourrez vous intéresser : Crypto-monnaie : Exige une compensation astronomique à Elon Musk après avoir fait un mauvais investissement. En revanche, les taux d’intérêt en France sont actuellement extrêmement bas (0,90 % pour un prêt sur 15 ans en février 2022, selon Empruntis) ce qui permet d’investir facilement sans avoir à mobiliser trop d’épargne. De plus, en France, les taux sont fixes pendant toute la durée du prêt, ce qui favorise encore plus l’investissement en crédit.
3) Se tromper dans la fiscalité
La question de la fiscalité est centrale dans un projet d’investissement locatif, surtout en tant qu’expatrié. En effet, pour les investisseurs non-résidents, certaines mesures fiscales seront plus attractives que d’autres. Sur le même sujet : Chute des crypto-monnaies : analyse des prix dans le programme 21 Millions.
Ne pas réfléchir au dispositif fiscal
Pour les expatriés, il est généralement conseillé d’investir en LMNP (Loyer Meublé Non Professionnel), avec déclaration du régime réel. C’est la solution la plus avantageuse dans la plupart des cas. L’imposition des revenus locatifs est réduite en déduisant les amortissements et charges locatives dans le calcul de la base imposable.
Cependant, pour en bénéficier, il est nécessaire de louer son logement meublé. De plus, les revenus locatifs ne peuvent excéder 23 000 € par an ni représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
D’autres régimes fiscaux existent, comme le LMP (Loueur en Meublé Professionnel), le Pinel et le régime Censi-Bouvard, mais tous ne sont pas accessibles aux non-résidents.
👉 Le choix du régime fiscal dépendra principalement de votre projet. Il est donc indispensable de connaître la fiscalité avant de faire une offre immobilière.
4) Trop attendre avant d’agir
Le marché immobilier français est très dynamique, en tension dans de nombreuses grandes villes et les biens partent très vite. Si vous trouvez une opportunité intéressante, mieux vaut en profiter rapidement. En cas de doute, sachez qu’en France, les acheteurs bénéficient d’un délai de rétractation de dix jours après la signature du contrat de vente.
5) S’attarder sur la rentabilité brute
Une autre erreur à éviter pour un investissement locatif lointain est de trop se focaliser sur le rendement brut du bien. En effet, contrairement au rendement net, le rendement brut ne comprend pas toutes les charges liées à la location (charges de copropriété, taxes foncières, charges d’entretien, travaux, etc.), ce qui peut entraîner de mauvaises surprises s’il n’est pas prévu.
Le rendement brut ne reflète pas non plus le potentiel réel d’appréciation du capital. En effet, il convient de noter qu’une rentabilité élevée est souvent atteinte dans les petites ou moyennes villes, où le risque de vacance locative est plus important.
6) Mal préparer son projet d’investissement locatif
Un préalable indispensable avant d’investir dans l’immobilier à distance est de bien préparer son projet en amont.
Avant de vous lancer dans la recherche de propriétés, prenez le temps de définir :
7) S’attarder sur le prix au mètre carré moyen et écarter les autres aspects
Un autre écueil à éviter lorsqu’on réalise un investissement locatif à distance est de se focaliser uniquement sur le prix moyen au mètre carré, sans prendre en compte les autres atouts du bien.
Ne vous fiez pas trop aux estimations des sites internet car, bien souvent, elles ne prennent pas en compte le bien dans son ensemble (l’emplacement, l’état du bien, la présence d’un balcon, etc.). En fait, visiter la propriété est le seul moyen d’apprécier vraiment la valeur du logement.
Il est également conseillé de visiter plusieurs biens afin d’avoir des éléments de comparaison et de se faire une idée précise de la qualité du logement.
8) Investir dans un bien avec trop de travaux
L’achat d’un bien immobilier en mauvais état qui nécessite beaucoup de travaux et d’aménagement est fortement déconseillé lorsqu’on investit depuis l’étranger. En effet, gérer le travail à distance est très difficile et il sera extrêmement fastidieux de suivre les différents prestataires et de s’assurer de la qualité du travail sans être sur place.
Mieux vaut opter pour un investissement clé en main, déjà loué ou qui ne demande qu’un petit rafraîchissement. Ce sera beaucoup plus simple et vous pourrez louer votre bien sans attendre la fin des travaux : votre projet sera ainsi beaucoup plus prévisible et sécurisé.
9) Surestimer le futur loyer du logement
Une autre erreur classique qui peut fortement impacter la réussite d’un projet locatif est de surestimer le montant des loyers du bien.
Seule une recherche approfondie des montants des loyers pratiqués localement vous permettra de faire une estimation précise. Une autre solution simple et pertinente consiste à acheter un bien déjà loué : cela vous permettra d’être sûr du niveau du loyer et de connaître précisément vos rendements futurs.
10) Mener le projet d’investissement locatif seul
Mener seul un projet d’investissement locatif à distance est un processus très difficile. En effet, investir dans l’immobilier implique de faire des recherches minutieuses, d’estimer un loyer avec précision, de connaître la zone géographique visée…
Il est également essentiel d’être sensible. Cependant, lorsqu’on habite loin de la France, il n’est pas toujours facile de se déplacer et il est parfois difficile de répondre au téléphone s’il y a un décalage horaire avec la France.
Bien sûr, vous pouvez demander l’aide d’un proche, mais vous dépendrez alors de son jugement et de sa disponibilité.
Pour toutes ces raisons, afin de réussir votre investissement immobilier locatif à distance, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels, comme Mon expatrié.
My expat accompagne des expatriés du monde entier dans leur projet d’investissement locatif en France. Une équipe d’experts gère toutes les étapes de votre transaction : recherches de biens, visites, offres, négociations, démarches administratives, démarches notariales, signature de l’acte authentique… De votre côté, vous suivez l’évolution de votre projet à distance, depuis un interlocuteur dédié service. plateforme numérique. Vous réalisez ainsi un investissement locatif sécurisé et clé en main sans jamais avoir à vous déplacer.
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