Une réglementation qui incite aux travaux de rénovation
Depuis le 24 août, les écrans thermiques, autrement dit les logements de classe énergétique F ou G, voient leurs loyers gelés. Cela signifie que même si le contrat de location prévoit une réévaluation annuelle basée sur l’IRL (indice de référence des loyers), le propriétaire d’un logement énergivore ne peut plus augmenter le loyer sans effectuer quelques travaux préalables. A partir du 1er janvier 2023, les logements classés G les moins performants seront interdits de location. Lire aussi : Hôtel Régina, ancienne Banque de France, îlot Gramont, ancien…. Le calendrier des mesures prévoit un régime commun pour tous les logements de classe G à partir de 2025, F en 2028 et E en 2034. Dispositions relatives aux locations longue durée, baux mobilité, mais hors locations saisonnières.
Dans ce contexte, l’investisseur choisit d’acquérir le filtre thermique avec l’intention de le rénover et le propose à la location. L’objectif est simple, bénéficier d’un prix d’achat plus attractif qu’un bien similaire rénové ou en bon état.
Selon l’étude Agent/Seloger Meilleurs réalisée en 2021, on note alors une augmentation d’environ 7,4% des maisons proposées à la vente avec DPE F ou G et de 8% pour les appartements. Pour Yann Jéhanno, président de Laforêt Immobilier qui a été interrogé pendant 20 minutes, cette année se terminera avec environ 1 million de transactions liées aux filtres thermiques en 2022 contre 1,2 million l’an dernier.
L’importance de bien évaluer l’ampleur des travaux
Selon le courtier Cafpi, les logements protégés thermiquement peuvent bénéficier d’une décote commerciale moyenne de 17% par rapport aux logements de mêmes caractéristiques, labellisés A ou B. Ce chiffre est de 13% pour les appartements. Lire aussi : Connaissez-vous REQUEST FINANCE la solution de paiement en crypto-monnaie pour les entreprises ?. Veuillez noter que cela peut varier selon l’emplacement. Paris, par exemple, fait figure d’exception et les appartements anciens et mal isolés du centre historique ne cessent de prendre de la valeur et de monter en prix.
Afin de réaliser un investissement locatif rentable, l’acquéreur doit tenir compte de plusieurs paramètres comme l’importance des travaux à réaliser. Si l’isolation intérieure est nécessaire, par exemple, cela peut réduire l’espace de vie au détriment, en particulier dans les grandes villes.
Ministère de l’Écologie – 11 août 2022 : « La loi « Climat et Résilience » votée le 24 août 2021 rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble considéré comme un filtre à énergie, c’est-à-dire un diagnostic de performance énergétique (EPD) qui classe F ou G ».
Afin de bien mesurer les travaux à effectuer, un audit de performance énergétique peut être requis. Cela deviendra également obligatoire à partir du 1er avril 2023. Il appartiendra aux investisseurs de faire eux-mêmes les travaux pour faire des économies. Mais attention, les aides financières comme MaPrimeRénov’, les chèques énergie, le programme « Vivre mieux paix » de l’Agence nationale du logement et les éco-prêts à taux zéro dépendent de l’intervention professionnelle des RGE (garants environnementaux reconnus).