S’il y a plusieurs héritiers, ils sont tous propriétaires. Ils sont, en effet, en indivision depuis le décès de leur proche, jusqu’au partage ou jusqu’à la vente des biens de la ferme. Dans une telle situation, les enfants se retrouvent au décès de leur deuxième parent, les frères et sœurs au décès de l’un d’entre eux, célibataire et sans enfant… « La succession du défunt appartient alors aux héritiers, chacun recevant une Chaque propriété est divisée, comme un mille-feuille, en autant de parts qu’il y a d’héritiers », précise Me Murielle Gamet, notaire à Paris. De courte durée, la copropriété peut aussi être de longue durée. investissements, les objets du défunt sont, en général, rapidement partagés, mais sa maison peut rester en indivision pendant de nombreuses années.
Si cette dernière n’est pas vendue rapidement pour régler les droits de succession, elle peut devenir la résidence secondaire des héritiers ou être mise en location pour produire des revenus communs par exemple. Mi Gamet raconte : « Deux frères ont tenu une maison en copropriété pendant trente-cinq ans. Il y avait une parfaite harmonie entre eux. A 80 ans, dans le cadre d’opérations de transmission de leur patrimoine à leurs enfants, ils ont choisi le partage entre eux afin de ne pas pérenniser l’indivision pour la génération suivante.
1 Les droits de chacun
Lorsque le parent décédé n’a fait ni donation ni testament, les biens sont partagés également : ses enfants ont des droits égaux sur la maison ou l’appartement. S’il y en a trois, chacun a droit à un troisième. Lire aussi : Comment trouver une assurance habitation qui répond à vos besoins ?. Mais le parent pourrait à son gré favoriser l’un d’eux en prévoyant, par exemple, d’attribuer un quart à deux de ses enfants et la moitié au troisième. Cette différence joue un rôle dans la prise de décision et, dans le cas du loyer, tout le monde ne recevra pas la même part du loyer.
Une autre raison de l’inégalité est le partage d’autres biens hérités. Exemple : Le patrimoine de Pierre se compose de la maison familiale d’une valeur de 300 000 €, 50 000 € d’investissements et d’un appartement locatif d’une valeur de 150 000 €, soit 500 000 € au total. Ses deux enfants, Paul et Léa, reçoivent chacun 250 000 €. Un partage partiel est réalisé : Paul reçoit le logement locatif, Léa les investissements. Sur la maison familiale restée en copropriété, le fils en détiendra un tiers car il a déjà perçu 150 000 € sur les 250 000 € et Léa les deux tiers compte tenu des 50 000 € d’investissements dont elle a hérité.
2 Garder la maison en indivision
La copropriété n’est permanente que s’il y a bonne entente entre les héritiers. Sur le même sujet : Quelle assurance ou mutuelle pour un étudiant ?. Cela implique d’accepter son utilisation et de partager les coûts (assurances, taxe foncière, travaux, électricité, eau, etc.).
Qui prend les décisions ? Le Code civil prévoit les règles de la majorité. L’unanimité est requise pour les décisions importantes (vendre le bien ou le donner) et la majorité des deux tiers pour la gestion courante (nomination du gérant, réalisation des travaux de réparation). Si vous êtes trois héritiers égaux, ces choix doivent être faits par au moins deux d’entre vous. N’oubliez pas d’en informer le tiers, sinon il pourrait refuser de payer sa part.
Les actions dites conservatoires telles que le ramonage de cheminée, la souscription du contrat d’assurance peuvent être effectuées par une personne sans le consentement des autres, si la dépense n’excède pas plusieurs centaines d’euros.
Pour maintenir la paix familiale, il est dans votre intérêt d’envisager une convention de copropriété. Cet écrit, signé par tous les copropriétaires, doit être fait devant un notaire immobilier. Il est délivré au bureau des hypothèques. « Le congrès définit : qui fait quoi ? Qui gère ? Comment les décisions sont-elles prises ? Qui représente la copropriété vis-à-vis des tiers ? Ainsi, chacun connaît les règles qu’il a choisi d’appliquer. Cela simplifie également la gestion. Elle peut prévoir qu’en dessous d’un certain montant de travaux – 1 000 €, par exemple – le gestionnaire puisse agir seul sans l’accord des autres copropriétaires », précise Me Gamet.
Paiement des charges et travaux. « Les charges courantes telles que les assurances, l’électricité, la taxe foncière et le coût des travaux doivent être supportées par chacun au prorata des droits dans la propriété commune. Si les héritiers sont égaux, chacun paie le même montant », explique Me Gamet.
Première façon de faire : le gestionnaire avance les fonds, puis se fait rembourser. Mais il doit avoir l’argent nécessaire. Le mieux est d’ouvrir un compte courant au nom des copropriétaires, alimenté par l’argent hérité et par les versements de chacun, une fois par mois ou une fois par an. Selon Me Gamet, « l’utilisation du compte joint est parfois abandonnée en raison des frais bancaires et de la nécessité pour chaque copropriétaire d’avancer de l’argent ». L’autre obstacle : lequel des copropriétaires peut le faire fonctionner ? responsable ou plusieurs d’entre eux ? ». En fin d’année, un bilan, comme en copropriété, doit être établi avec la somme des revenus, des dépenses, du solde. Là encore, l’accord et la confiance doivent prévaloir.
3 Prévenir les conflits
Financement des travaux : les héritiers n’ont pas tous les mêmes revenus ni la même capacité à faire face aux charges. Certains peuvent être temporairement ou plus définitivement incapables de participer du tout. Le risque : le fait de ne pas effectuer les travaux de maintenance nécessaires entraînera une perte de valeur de l’actif. Voir l’article : Assurance emprunteur : quels risques couvre-t-elle exactement ? | L’immobilier par SeLoger. Une des solutions est d’accepter d’échelonner les paiements ou de faire une reconnaissance de dette. Cela permettra à la personne qui a avancé les frais d’être remboursée lors de la division ou de la vente du bien. Autre possibilité : sortir de la copropriété.
Et si les plus riches payaient le travail sans avoir obtenu l’accord des autres ? En cas de travaux nécessaires à l’entretien de la maison, les autres copropriétaires doivent payer leur quote-part (art. 815-13 du Code civil). Cette indemnité peut être demandée par celui qui a payé les travaux, au moment du partage ou de la vente du bien, mais aussi dans les cinq ans de la dépense (Cour suprême, 1ère chambre civile, du 14 avril 2021, pourvoi ). n° 19-21313).
Qu’en est-il des améliorations, ou des embellissements (mise à jour de la cuisine, par exemple) ? La Cour de cassation vient de statuer. Celui qui a fait la dépense recevra une compensation si les travaux ont augmenté la valeur de la maison. La rémunération n’est pas liée à l’utilité des travaux ou à l’autorisation des autres copropriétaires, mais à la valeur ajoutée. A défaut, les frais restent à sa charge. (Cour suprême, 1ère chambre civile, du 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-14.898).
4 Des temps d’occupation déséquilibrés
« Les biens en copropriété appartiennent à tous les copropriétaires, cela implique que chacun doit avoir les clés pour pouvoir s’y rendre. Si un seul l’utilise, il devra payer un loyer aux autres », précise Me Gamet.
Quand certains ont souvent la maison alors que d’autres n’y vont jamais, des tensions surgissent quant à la répartition des dépenses et du travail. Chacun doit les payer à hauteur de ses droits dans la copropriété. Dans l’accord, une compensation peut être donnée dans le compte joint pour une journée d’occupation et pour une personne. Pour les hébergements de vacances, pensez également à un calendrier de présence.
Si l’un des héritiers souhaite conserver l’usage exclusif de la maison détenue en indivision pour en faire, par exemple, sa résidence principale, il doit obtenir l’accord des autres propriétaires. Ensemble, ils établiront les modalités de cette occupation : durée, rémunération (type de loyer), modalités de paiement.