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Investir dans un logement étudiant ne s’amortit qu’en 15 ou 20 ans. Les parents d’élèves gagneront à privilégier la location.
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Le marché du logement étudiant est sous pression. Les raisons : un nombre croissant d’étudiants, mais aussi un déséquilibre chronique entre l’offre et la demande. Mais acquérir un logement pour son enfant n’est pas forcément rentable, sauf en cas de cursus long. En effet, face aux coûts et taxes inhérents à un achat immobilier, la location – notamment meublée – et la colocation semblent être une option préférable. Pour les investisseurs fortunés, en revanche, l’achat d’un logement étudiant peut être intéressant à condition de bien choisir l’emplacement. Les villes de taille moyenne seront beaucoup plus performantes en raison de la baisse des prix de l’immobilier que les grandes métropoles.
Les élèves et leurs parents l’apprennent chaque année à la rentrée : trouver un logement étudiant n’est pas simple. Le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur continue de croître, notamment en raison de l’augmentation du nombre de diplômés. Les étudiants qui ont besoin d’un logement. Le nombre de chambres universitaires n’étant pas trop important – le Crous compte 173 000 chambres – c’est alors un parcours du combattant pour trouver un logement tant il y a un déséquilibre important entre l’offre et la demande.
Parents : avantages à la location ou la colocation
« La population étudiante ne cesse d’augmenter en France et devrait atteindre près de 3 millions de personnes en 2027 », commente Alban Gautier, directeur général adjoint de Fidexi, spécialisé notamment dans l’investissement en location meublée. En 2020-2021, 1,65 million d’étudiants étaient inscrits dans les universités de métropole et des DROM (+0,9 % en un an), selon le ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche. Sur le même sujet : La banque « lifestyle », une nouvelle manière de se démarquer ?. Au vu de ces chiffres, il n’est pas surprenant que les investisseurs soient particulièrement attirés par le marché de l’immobilier étudiant, et que de nombreux parents s’interrogent sur l’opportunité de louer ou d’acheter un logement. .
A moins d’avoir une famille nombreuse, dont tous les enfants envisagent de poursuivre des études supérieures, cela ne vaut pas forcément la peine d’acheter un studio pour votre enfant devenu étudiant, selon les acteurs du marché. Pour rappel, un investissement immobilier est une opération de longue haleine qui sera amortie sur 15 ou 20 ans, voire plus. « Acheter une chambre pour son enfant étudiant pendant un an n’est pas financièrement intéressant, à cause des droits de mutation [frais de notaire, ndlr] qui représentent 8% de l’investissement et mettent longtemps à être rentables », confirme Mathieu Mars, associé directeur du groupe Patrimmofi, qui déconseille d’acheter, « sauf en cas de parcours long ».
« Acheter une chambre pour son enfant étudiant pendant un an n’est pas intéressant financièrement, à cause des droits de mutation qui représentent 8% de l’investissement et mettent longtemps à être rentables »
Aux frais de notaire peuvent s’ajouter des travaux de rénovation, des frais d’agence et l’achat de mobilier qui sera rentabilisé. Sans parler des taxes foncières supplémentaires qui devraient augmenter dans un futur proche. De plus, ces dernières années, le système universitaire français a eu tendance à copier le modèle américain et à se dérouler par semestre, avec très souvent des séjours de plusieurs mois à l’étranger. « Les parents doivent se poser plusieurs questions : comment va se dérouler le cycle d’études de mon enfant ? Combien de temps va-t-il rester dans le logement, du fait de la semestérisation croissante des études ? le logement pendant au moins deux ans », souligne Manuel Ravier, associé fondateur de la société Investissement-locatif.com. De son côté, Martin Menez, président de Bevouac, nuance : « cela peut être une bonne idée d’investir dans la ville où votre enfant étudie, car si l’investisseur ne perçoit pas de loyer, il ne paiera pas non plus. L’enfant s’occupera du logement et il lui sera possible à la fin de ses études de continuer à le louer ». Acheter un logement pour son enfant étudiant n’est donc rentable que d’un point de vue patrimonial.
Investisseurs : un achat au rendement variable
La location semble donc être la meilleure option pour les parents. De plus, l’étudiant pourra percevoir l’APL, ce qui ne sera pas le cas s’il séjourne dans un logement appartenant à ses parents (même si les parents qui hébergent leur enfant ont la possibilité de déduire de leurs revenus un forfait somme de 3 359 euros). La colocation est une option qui réduit le montant du loyer. A voir aussi : Les Québécois préoccupés par la fraude financière | finances et investissements. « La colocation, qu’elle soit organisée via une location classique ou via une résidence étudiante avec des espaces de vie partagés plus grands, est une autre solution pour loger son enfant étudiant », confirme Alban Gautier. Et de poursuivre : « Fidexi propose de nouvelles résidences étudiantes gérées ‘plug and play’, adaptées à la semestérisation croissante des études et aux nouveaux besoins des étudiants ».
« Investir dans un logement étudiant doit être considéré avec un œil d’investisseur », estime Mathieu Mars. Dans cette optique, la question est de savoir dans quelles villes étudiantes investir. La Fnaim et l’observatoire des loyers Clameur ont dévoilé en juillet un classement des 30 meilleures villes étudiantes. Saint-Étienne arrive en tête avec un rendement net de 6,7 %, devant Limoges (5,7 %) et Valenciennes (5,2 %). Paris ferme la marche avec un rendement de 2,5%. La capitale est dépassée par toutes les grandes métropoles régionales – Rennes, Bordeaux, Strasbourg, Lyon – qui ont vu leurs prix immobiliers s’envoler ces deux dernières années. Cette hausse des prix nuit en partie à l’intérêt d’investir dans ces communes et profite aux villes moyennes, où les prix d’achat au mètre carré sont encore raisonnables et les rendements meilleurs.
« Classement des 30 meilleures villes étudiantes. Saint-Étienne arrive en tête avec un rendement net de 6,7 %, devant Limoges (5,7 %) et Valenciennes (5,2 %). Paris ferme la marche avec un rendement de 2,5% »
Location meublée de qualité
Cependant, pour les professionnels des marchés, le rendement n’est pas le seul facteur sur lequel baser leur investissement. « Pour que l’investissement soit intéressant, il faut qu’il ait une bonne rentabilité, mais aussi qu’il se loue facilement et que le marché soit dynamique, pour que le bien puisse prendre de la valeur dans le temps. Ceci pourrez vous intéresser : Erste Group (banque) : hausse des taux d’intérêt au deuxième trimestre 2022, entraînant une hausse des taux d’intérêt.. Se concentrer uniquement sur la performance est une erreur », note Martin Menez, qui estime également nécessaire de vérifier s’il existe un marché étudiant. De son côté, Manuel Ravier estime qu’il ne faut pas se fier uniquement au nombre d’étudiants dans une ville : « pour les investisseurs, il est indispensable d’étudier le ratio école/étudiant, l’indice de tension locative, ainsi que le rendement locatif brut, qui se calcule en divisant le loyer annuel par tous les frais possibles ». Et celui-ci de résumer : « la vraie question à se poser est de savoir quel type de logement est recherché et quels produits sont disponibles sur le marché visé ». -de-France, malgré des rendements locatifs en baisse et des loyers en hausse, continue d’attirer 20% des étudiants selon l’enquête annuelle LocService.fr.
Un autre point à étudier, pour éviter la vacance locative, est la localisation du bien. Si possible, il doit être situé à proximité des établissements d’enseignement supérieur – avec accès à pied ou en transports directs – ou à proximité des centres-villes. « Le quartier doit aussi être sécurisé et avoir des centres d’intérêt pour les étudiants », estime Manuel Ravier, qui ajoute : « la périphérie de certaines grandes villes devrait être étudiée. C’est le cas de Talence dans la banlieue de Bordeaux ».
« La location meublée dans l’ancien est plus intéressante que dans le neuf. Si le marché immobilier étudiant est moins tendu, proposer une location meublée avec internet et une plateforme de streaming peut faire la différence pour attirer les étudiants »
Investir dans une colocation ?
La location meublée est à privilégier. « Les étudiants sont de plus en plus exigeants en matière de logement. Penser au bien-être du locataire réduira au maximum la vacance locative », note Manuel Ravier. La chambre de bonne avec toilettes communes sur le palier n’est plus en vogue, même si elle existe toujours. « Plus l’investisseur propose de services, plus il peut se permettre de louer cher et aussi d’éviter la concurrence avec les résidences étudiantes », souligne Mathieu Mars. Selon le président de Bevouac, « la location meublée dans l’ancien est plus intéressante que dans le neuf. Si le marché de l’immobilier étudiant est moins tendu, proposer une location meublée avec Internet et une plateforme de streaming peut faire la différence pour attirer les étudiants ».
Investir dans une colocation peut aussi être pertinent en tant qu’investisseur. Il est entré dans les mœurs et monte en gamme. « La colocation peut être intéressante, car elle permet d’investir dans un bien plus grand et d’augmenter la rentabilité de l’investissement », commente Mathieu Mars. Martin Menez tempère quelque peu : « La colocation maximisera le retour sur votre investissement immobilier, puisqu’une chambre peut être louée au même prix qu’un studio. Cependant, le chiffre d’affaires est souvent plus élevé et la gestion prend plus de temps, à moins d’avoir un bon gestionnaire. Des start-up comme Coloca se développent également dans ce domaine (voir encadré). Acquérir un bien en résidence étudiante est également envisageable. Fidexi les propose depuis de nombreuses années, « toujours dans des villes de plus de 20 000 étudiants et dans lesquelles l’offre de formation est diversifiée », précise son directeur général adjoint, qui poursuit : « investir dans une résidence étudiante dans la plupart des grands pôles universitaires, c’est l’assurance pour un opérateur de trouver un locataire sans difficulté ». La location meublée permet également de bénéficier de la fiscalité avantageuse du statut de loueur meublé non professionnel (voir encadré).
« La colocation peut être intéressante car elle permet d’investir dans un bien plus grand et d’augmenter la rentabilité de l’investissement »
Selon Alban Gautier, le marché immobilier étudiant ne risque pas de connaître une évolution négative « car le déficit en termes de logements dans ce secteur est important et chronique ». Seules ombres au tableau : la hausse des taux d’intérêt immobilier et le maintien du taux d’usure qui réduisent actuellement l’accès au crédit. « Cette situation risque d’avoir un impact sur l’acquisition de logements étudiants », conclut Manuel Ravier.
Coloca veut structurer le marché de la colocation
Considérant que le marché de la colocation était déstructuré et l’investissement locatif de plus en plus complexe et chronophage, Arnaud Gayot et Jean-Baptiste Marty fondent Coloca en 2020. Objectif : allier logement dans l’ancien, gestion patrimoniale et les avantages de la colocation et du coliving en un seul service. Coloca propose une solution clé en main et numérisée. « L’ensemble du processus est digitalisé, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un gain de temps et d’argent, tout en disposant d’une réelle expertise et de biens ‘off-market’ pas encore sur le marché », précise Arnaud Gayot, co-fondateur et président de Coloca.
Coloca réalisera une étude patrimoniale afin de répondre précisément aux besoins de l’investisseur, recherchera des biens « hors marché », se chargera du montage financier ainsi que du travail avec les artisans partenaires. La colocation sera proposée meublée afin de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Pour les fondateurs de la start-up, « le bien doit s’adapter au locataire et non l’inverse ». Coloca se chargera de la gestion locative, mais aussi de la revente du bien. « Nous prenons en charge le projet du client de A à Z. Nous pouvons être amenés à rénover les maisons anciennes dans lesquelles nous investissons, nous gérons la rénovation énergétique si nécessaire et les locations. Notre objectif est de lier les intérêts des propriétaires à ceux des locataires », explique Arnaud Gayot, qui ajoute : « tout notre parc de logements est loué ». Coloca garantit un risque d’impayé divisé par deux et un rendement annuel de 30 % supérieur à un investissement classique dans l’ancien A l’avenir, Coloca envisage de proposer une colocation intergénérationnelle puis de s’internationaliser.
La fiscalité avantageuse du statut LMNP
Le statut de société non professionnelle de location meublée (LMNP) est un régime fiscal qui permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Le total des revenus locatifs annuels doit être inférieur à 23 000 euros. La location du logement doit prendre effet dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si postérieure. Pour bénéficier de ce statut, le bien loué doit être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui doivent pouvoir y habiter avec leurs seuls effets personnels.
L’avantage du LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse. Il vous permet d’obtenir une réduction d’impôt grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel. Le micro-BIC permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50% des revenus locatifs. Le régime réel permet à l’investisseur de privilégier l’amortissement des ouvrages et du mobilier lorsque les charges sont élevées. De plus, un logement meublé est toujours loué à un prix plus élevé qu’un logement nu de surface équivalente. La différence dans le montant du loyer est généralement comprise entre 15 et 25 %. Investir dans un logement locatif dans le LMNP est donc souvent très rentable. Pour ceux qui choisissent d’investir grâce au statut de LMNP dans une résidence étudiante, un autre régime fiscal s’applique : le régime Censi-Bouvard. Renouvelée jusqu’au 31 décembre 2022, elle offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000 euros et étalée sur 9 ans ; il permet de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition. « Adopter le régime fiscal LMNP est attractif jusqu’au seuil de revenu maximum prévu par la loi. Ensuite, il sera préférable de choisir le régime de la société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) », explique Manuel Ravier, associé fondateur d’Investissement-locatif.com, pour qui « un bon Pinel est moins intéressant ». qu’un bon investissement dans l’ancien ».