Ces dernières années, le marché immobilier a été soutenu par plusieurs tendances favorables, dont le besoin de renouer avec la nature pour de nombreux citadins. Incontestablement, l’immobilier équestre, c’est-à-dire le secteur des propriétés qui comprennent des infrastructures équestres ou des terrains suffisants pour penser leur développement, a largement bénéficié de ce dynamisme, se traduisant par une hausse des prix et une accélération des transactions, au profit des vendeurs. Depuis plusieurs mois, compte tenu de la conjoncture économique, de la politique bancaire et des incertitudes liées à l’inflation, les professionnels constatent un ralentissement de l’activité. Guillaume Carlier, fondateur et directeur de la première agence française Horse Immo, propose analyses et conseils.
Ecurie Casa Nostra, transaction réalisée en 2021 dans la Drôme.
Comment se porte le marché immobilier fin 2022 ?
La crise sanitaire provoquée par la pandémie de Covid-19 a perturbé le marché et le financement. Avant cette crise, l’immobilier équestre évoluait en parallèle de l’immobilier traditionnel, avec une activité en croissance constante, bien équilibrée entre l’offre et la demande. Dès le printemps 2020, les confinements successifs, provoquant la fermeture des structures équestres recevant du public, ont exacerbé une forte envie de retour au vert chez les passionnés d’équitation et, plus généralement, chez les amoureux de la nature. En conséquence, le marché a progressé pendant un peu plus de deux ans, tiré par une forte demande, une offre limitée et des taux d’intérêt très bas. A titre indicatif, en 2020, l’audience de notre site internet a augmenté de 146% ! De nombreux Français, confinés chez eux, ont profité de leur temps libre pour définir ou affiner leurs projets d’acquisition, faire leurs calculs et consulter des annonces en ligne.
Depuis le printemps 2022, la demande a légèrement diminué. Aujourd’hui, il y a plus de vendeurs que d’acheteurs potentiels, même s’il existe de grandes disparités d’une région à l’autre. Le marché est désormais confronté à des difficultés économiques liées notamment à la guerre en Ukraine, à la hausse des prix de l’énergie, à la hausse des taux d’intérêt et aux nouvelles directives bancaires. Il n’y a pas lieu de paniquer, mais c’est un peu plus compliqué d’acheter ou de vendre une propriété qu’il y a un an.
Comment les banques réagissent-elles aux incertitudes économiques et politiques actuelles ?
Les banques jouent un rôle important dans l’acquisition de biens immobiliers, ayant un grand impact sur la conception et la réalisation d’un projet. D’une part, la hausse des taux d’intérêt influence mécaniquement la capacité de financement des acquéreurs potentiels. De 1 % en janvier, le taux moyen a atteint 1,82 % en août et devrait dépasser 2 % d’ici la fin de l’année. Même s’il reste faible par rapport à ce que l’on connaît par le passé, son évolution et sa rapidité sont considérables.
En revanche, les banques, toujours très sélectives quant aux projets qui leur sont présentés, se sont mises à les évaluer plus rigoureusement. Depuis le 1er janvier 2022, ils doivent se conformer aux mesures imposées par le Conseil Supérieur de Stabilité Financière (HCSF) en matière de crédit immobilier. En d’autres termes, les recommandations de cette autorité administrative sont devenues juridiquement contraignantes. Ainsi, les banques sont tenues de garantir un taux d’endettement maximum de 35%, assurance emprunteur comprise. De même, la durée de remboursement ne doit pas excéder vingt-cinq ans, voire vingt-sept dans certains cas. Chaque trimestre, il n’est possible de déroger à ces critères que pour 20% des dossiers présentés, et les éventuelles dérogations devraient concerner 30% des premiers acquéreurs et 80% des acquisitions d’habitation principale. De même, les banques sont de plus en plus attentives au niveau d’apport personnel, demandant presque systématiquement 30% pour financer l’achat, ainsi qu’une épargne résiduelle pour pouvoir faire face aux imprévus après l’opération. Sans parler de la question des taux d’attrition. Il s’agit de plafonds imposés par la Banque de France aux banques et aux organismes de crédit. Légalement, ils ne peuvent pas prêter à un taux effectif annuel (TAEG) supérieur au taux d’usure, sous peine de poursuites pénales. Mais les plafonds de ces taux d’usure ne montent pas aussi vite que les taux bancaires, ce qui crée un effet de ciseau qui entraîne une forte augmentation du nombre de refus de prêts.
Indéniablement, ces nouvelles réalités excluent les dossiers les plus fragiles du crédit et ralentissent l’activité immobilière. Pourtant, heureusement, il y a encore des investisseurs motivés et des projets solides qui se concrétisent. Pour mettre toutes les chances de votre côté, je ne peux que recommander fortement aux acheteurs potentiels de se tourner vers des professionnels qualifiés.
Actuellement en vente, ce domaine équestre situé en Auvergne-Rhône-Alpes offre une vue imprenable.
“Les taux d’intérêt vont encore augmenter d’ici la fin de l’année ainsi qu’en 2023”
Quelles sont les perspectives pour 2023 ? Ceci pourrez vous intéresser : Fitness : 5 nouvelles activités à essayer.
Compte tenu de l’inflation, les taux d’intérêt continueront d’augmenter. En moyenne, ils pourraient atteindre 3 %, ce qui conduirait à une perte de capacité de financement de l’ordre de 15 à 20 % selon les projets et les conditions réelles de leur exécution. Ces nouvelles perspectives confirmeront sans aucun doute le retournement du marché immobilier et allongeront les délais de transaction. Dans tous les cas, face à une offre plus large et plus diversifiée, les acheteurs sont plus exigeants, mettent plus de temps à se décider et insistent pour payer le juste prix. C’est pourquoi je recommande aux potentiels vendeurs de rechercher les professionnels de l’immobilier équestre, qui pourront au mieux leur donner une évaluation crédible de leur bien, les conseiller et les accompagner tout au long de la vente.
Combien de temps faut-il en moyenne pour réaliser un projet ?
En général, la recherche d’un bien à vocation équestre prend six mois. Les formalités administratives, ainsi que la constitution et l’examen des dossiers de financement, prennent généralement aussi quelques mois. Une fois la promesse de vente signée, le délai réglementaire de deux mois doit être respecté, pendant lequel les Sociétés d’Aménagement Territorial et d’Exécution Rurale (SAFER) peuvent anticiper la vente du bien s’il comporte des terres d’intérêt agricole pour des projets locaux. Ce droit de préemption est souvent redouté par nos clients, mais les SAFER l’utilisent rarement, et nous veillons à entretenir un dialogue constant et constructif avec ces organismes.
Maison de maître aux portes des plus beaux haras du Pays d’Auge actuellement en vente.
L’immobilier équestre concerne aussi bien les particuliers que les professionnels. Comment les soutenez-vous ?
Nous accompagnons des projets de différentes tailles, des propriétés de quelques hectares aux domaines capables d’accueillir de grands événements sportifs, des projets d’écotourisme ou encore des hôtels. La fonction d’un agent immobilier ne s’arrête pas à la publication d’une annonce sur internet ! Il faut avant tout prospecter, vérifier les capacités financières des repreneurs, être au courant des opportunités d’investissement et enfin estimer le juste prix. Nos services comprennent toute une gamme de conseils, encore relativement méconnus. Ceci est d’autant plus important que les acheteurs sont souvent géographiquement mobiles.
L’atout de Horse Immo réside dans notre connaissance approfondie du marché immobilier et de la filière équine. Nous sommes en contact permanent avec les SAFER ainsi qu’avec les notaires, avocats, banques, cabinets comptables, architectes spécialisés, etc. De plus, nos dix agents collaborateurs, qui couvrent toute la France métropolitaine, sont eux-mêmes propriétaires, cavaliers ou éleveurs, ce qui favorise le réseautage et la compréhension des attentes de chacun.
Horse Immo en quelques chiffres : 10 collaborateurs, 12 régions desservies, 93% des engagements signés enregistrés. 500 biens en portefeuille. 4 000 clients acheteurs. 610 000 euros, prix de vente moyen en 2021.