Les sites d’investissement rémunéré promettent de devenir propriétaire (presque) sans rien faire.

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Publié le 8 juillet 2021 à 7h01 Mis à jour le 9 juillet 2021 à 10h52

Le positionnement continue de séduire les Français, mais le procédé souffre de sa complexité. Lever cette barrière est le parti pris de plusieurs jeunes pousses, comme Masteos, Bevouac, Beanstock, Kaliz, Immocitiz, Investissement-locatif ou ProjetLocatif, qui réalisent depuis quelques années des investissements locatifs. L’objectif est ambitieux : offrir un service clé en main pour aider les gens à investir.

« Une dizaine d’intervenants et beaucoup de compétences (juridiques, fiscales, etc.) sont nécessaires pour réussir un investissement. L’équivalent de 250 heures de travail personnel », estime Thierry Vignal, qui décide en 2019 avec sa start-up Masteos de tout centraliser et être un point de contact unique pour les investisseurs.

De la recherche de financement à la gestion du bien ou de la revente, en passant par l’estimation des biens des villes cibles, le calcul de rentabilité, la réalisation des travaux et même l’ameublement, l’entrepreneur internalise toutes les facettes du projet . L’entreprise emploie des artisans en CDI, des chasseurs immobiliers implantés sur les territoires, ou encore des managers. « Cela nous permet de renforcer la confiance des clients et de nous responsabiliser », ajoute l’entrepreneur, qui rapporte 60 à 70 ventes par mois.

Valeur refuge

D’autres comme Beanstock, une start-up spécialisée dans les petits quartiers du centre-ville, choisissent de faire appel à des prestataires de services (à l’exception de la gestion immobilière). A Bevouac, la plupart des services sont externalisés, à l’exception des chasseurs immobiliers, embauchés en CDI directement dans les villes. Ceci pourrez vous intéresser : Rincon Resources Limited annonce des changements au conseil d’administration.

Selon une récente étude menée par Masteos, 87% des personnes interrogées considèrent le secteur immobilier comme un investissement rentable, sûr et concret. « Aujourd’hui, à part deux ou trois bons succès en bitcoin ou en bourse, et seulement si les gens le savent, aucun investissement n’est intéressant à sauver », a déclaré Martin Menez, PDG de Bevouac, une start-up née en 2017. Il C’est ici que les investissements locatifs s’avèrent plus attractifs que jamais, avec un rendement brut moyen de l’ordre de 6%. « Le grand moteur d’action reste la peur de l’avenir, avec le désir de préparer la retraite ou de créer de la sécurité pour les enfants », ajoute l’entrepreneur.

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Beaucoup de clients sont des primo-accédants vivant dans les grandes villes, attirés par la simplicité d’utilisation et les outils digitaux de ces startups. Pour eux, acheter leur résidence principale est soit impossible vu le niveau des prix, soit c’est une mauvaise idée car ils préfèrent rester mobiles. Dans tous les cas, ils sont attirés par le gain de temps et la possibilité d’investir, presque en quelques clics. « 83% de nos clients ne visitent pas leur bien avant d’acheter », assure Martin Menez, dont l’entreprise s’autofinance et réalise un chiffre d’affaires compris entre 2,5 et 3 millions d’euros. Ces jeunes pousses qui assurent le suivi sont les yeux et les oreilles de leurs clients. C’est en tout cas la promesse qui leur est faite.

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Commission sur le « net vendeur » et les loyers

Sans surprise, cette tranquillité d’esprit a un prix. En général, les start-up perçoivent une commission sur le prix de vente et/ou sur les loyers si le bien est sous gestion. A Masteos il faut compter 5% du prix de vente et 5% des loyers. Chez Beanstock, la commission est de 7% avec la première année de gestion offerte.

Chez Bevouac c’est un prix fixe : si la start-up a réussi à négocier le prix de vente à la baisse avec le vendeur de votre (futur) bien, elle prélève 20% de cette baisse. De plus, une commission moyenne de 10 000 € est prévue sur chaque vente. Aucune de ces sociétés n’est une agence immobilière ou n’a de mandat de vente, pensez donc à ajouter des frais d’agence lors de l’achat du bien.

Des services qui, cumulés, peuvent coûter cher aux particuliers. La plus-value à la revente peut donc être réduite. D’autre part, ces start-up promettent de trouver les meilleures opportunités d’investissement en fonction du profil de risque de chacun. « Vous pouvez vous passer de l’intermédiaire si vous avez l’expérience et le temps », explique Emma Mahla, co-fondatrice de Beanstock.

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Optimiser la rentabilité

Concernant la rentabilité, les start-up pensent pouvoir l’optimiser au maximum. Mais qui dit meilleur ne dit pas forcément stratosphérique. « La rentabilité est fortement corrélée à la fiscalité. On ne vend pas forcément les rendements les plus élevés à nos clients, notamment parce que contrairement à beaucoup d’acteurs on parle de rentabilité nette », précise le chef d’entreprise, qui prend ainsi en compte l’ensemble des charges : copropriété, taxe foncière, loyers, travaux… La plupart les start-up sont aussi spécialisées dans les anciennes, car la fiscalité et la rentabilité sont, à terme, plus avantageuses que les nouvelles.

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De son côté, Kaliz, un jeune tournage lancé l’an dernier se concentre uniquement sur la partie gestion des loyers. Elle promet aussi d’améliorer les performances : « réaliser des travaux pour redéfinir un prix, repenser le calendrier locatif pour réduire les périodes de vacance, être plus attentif aux pratiques des locataires, travailler sur les leviers de financement, le statut fiscal… Nous devenons conseillers immobiliers pour le compte de nos clients, ce que ne font pas les acteurs traditionnels », explique Oliver Duverdier, le co-fondateur, qui s’adresse principalement aux propriétaires de multipropriété et propose de gagner entre « un et trois points de rentabilité ».

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« 5 % du secteur »

Sa jeune entreprise innove notamment sur la technologie, proposant des interfaces qui facilitent la vie de ses gérants, mais aussi celle des propriétaires, qui peuvent suivre facilement l’actualité de leur bien. Depuis sa création, la société, qui a levé 2,3 M€ en septembre, a géré 1 350 lots pour le compte de 500 propriétaires.

En quelques années, les acteurs de l’investissement locatif se sont multipliés pour « dépoussiérer » et fluidifier le secteur. Cependant, l’essentiel du marché, bien que fragmenté, est capté par des acteurs historiques, tels que Century 21, Stéphane Plazza, Nexity et d’autres. « Il y a de la place pour tout le monde. La guerre, si guerre il y a, se joue avant tout contre les agences qui conseillent en investissements locatifs, des acteurs comme nous ne représentent que 5% du secteur », estime Thierry Vignal de Masteos, dont le chiffre d’affaires devrait avoisiner les 10 millions cette année, sans oublier une levée de fonds de plusieurs millions prévue pour la rentrée.

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