Les sites d’investissement rémunéré promettent de devenir propriétaire (presque) sans rien faire.

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Publié le 8 juillet 2021, 7h01. Mis à jour le 9 juillet 2021 à 10 h 52

Le placement continue de séduire les Français, mais le procédé pèche par sa complexité. La solution à cet obstacle est le parti pris de plusieurs jeunes pousses, comme Masteos, Bevouac, Beanstock, Kaliz, Immocitiz, Investissement-locatif ou ProjetLocatif, qui se sont engagées dans des investissements locatifs depuis plusieurs années. L’objectif est ambitieux : offrir un service clé en main pour aider les particuliers à investir.

« Pour un investissement réussi, il faut une dizaine d’intéressés et de nombreuses connaissances (juridiques, fiscales, etc.). L’équivalent de 250 heures de travail personnel », estime Thierry Vignal, qui décide en 2019 avec sa start-up Masteos de tout centraliser et de devenir un interlocuteur unique pour les investisseurs.

De la recherche de financement à la gestion du bien ou à la revente, en passant par l’évaluation des biens des villes cibles, le calcul de rentabilité, l’exécution des travaux et même l’ameublement, l’entrepreneur internalise tous les aspects du projet. L’entreprise emploie des commerçants en CDI, des chasseurs immobiliers basés sur le territoire ou encore des cadres. « Cela nous permet de gagner la confiance des clients et de nous responsabiliser », ajoute l’entrepreneur, qui cite 60 à 70 ventes par mois.

Valeur refuge

D’autres, comme Beanstock, une start-up spécialisée dans les petits centres-villes, choisissent de faire appel à des prestataires de services (sauf pour la gestion immobilière). A Bevouac, la plupart des services sont externalisés, à l’exception des chasseurs immobiliers qui sont embauchés en CDI directement dans les villes. Ceci pourrez vous intéresser : Le Nupes conteste la loi de finances rectificative devant le Conseil constitutionnel.

Selon une récente étude menée par Masteos, 87% des personnes interrogées estiment que l’immobilier est un investissement rentable, sûr et concret. « Aujourd’hui, à part deux ou trois bons coups en bitcoin ou en bourse, et seulement si les gens sont au courant, aucun investissement n’est intéressant à sauver », a déclaré Martin Menez, PDG de Bevouaco, une start-up fondée en 2017. Ici il apparaît que l’investissement locatif est plus intéressant que jamais, avec un rendement brut moyen de l’ordre de 6 %. « Le grand motif d’agir reste la peur de l’avenir avec le désir de préparer la retraite ou de créer de la sécurité pour les enfants », ajoute l’entrepreneur.

De nombreux clients sont des primo-accédants qui habitent dans les grandes villes et sont séduits par la simplicité d’utilisation et les outils digitaux de ces start-up. Pour eux, acheter une résidence principale est soit impossible en raison du niveau des prix, soit une mauvaise idée car ils préfèrent rester mobiles. Ils sont définitivement attirés par le gain de temps et la possibilité d’investir, presque en quelques clics. « 83 % de nos clients ne visitent pas le bien avant de l’acheter », assure Martin Menez, dont l’entreprise s’autofinance et réalise un chiffre d’affaires de 2,5 à 3 millions d’euros. Ces jeunes pousses qui assurent le suivi sont les yeux et les oreilles de leurs clients. En tout cas, c’est une promesse qui leur est faite.

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Commission sur le « net vendeur » et les loyers

Sans surprise, cette tranquillité d’esprit a un prix. Généralement, les start-up prélèvent une commission sur le prix de vente et/ou sur les loyers si le bien est sous gestion. Chez Masteos, 5% du prix de vente et 5% des loyers doivent être calculés. Chez Beanstock, la commission est de 7% pour la première année de gestion offerte.

Avec Bevouac, c’est un prix fixe : si la start-up a réussi à négocier une baisse du prix de vente avec le vendeur de votre (futur) bien immobilier, elle prélève 20 % de cette baisse. De plus, la commission moyenne pour chaque vente est de 10 000 euros. Aucune de ces sociétés n’est une agence immobilière ou n’a de mandat de vente, pensez donc à ajouter des frais d’agence lors de l’achat d’un bien.

Des services qui peuvent s’accumuler jusqu’à coûter cher aux particuliers. La plus-value de revente peut alors être réduite. À leur tour, ces startups promettent de trouver les meilleures opportunités d’investissement en fonction du profil de risque de chacun. « Si vous avez l’expérience et le temps, vous pouvez vous passer d’intermédiaire », explique Emma Mahla, co-fondatrice de Beanstock.

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Optimiser la rentabilité

En matière de rentabilité, les startups pensent pouvoir l’optimiser au maximum. Mais qui dit mieux ne dit pas forcément stratosphérique. « La rentabilité est fortement liée à la fiscalité. Nous ne vendons pas forcément les rendements les plus élevés à nos clients, d’autant plus que, contrairement à de nombreux acteurs, nous parlons de rentabilité pure », précise le chef d’entreprise, qui prend ainsi en compte tous les coûts : copropriété, taxe foncière, loyers, travail. … De plus, la plupart des start-up se spécialisent dans l’ancien, car la fiscalité et la rentabilité sont plus favorables à long terme que le neuf.

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Kaliz, jeune entreprise créée l’an dernier, se concentre exclusivement sur la partie gestion locative. Elle promet aussi d’améliorer les performances : « faire des travaux de retarification, repenser le calendrier locatif pour réduire les périodes vacantes, porter plus d’attention aux dossiers des locataires, travailler sur l’effet de levier, le statut fiscal… Nous devenons des conseillers immobiliers pour le compte de nos clients, ce que ne font pas les acteurs traditionnels », explique Oliver Duverdier, co-fondateur, qui s’adresse prioritairement aux multipropriétaires et propose des gains entre « un et trois points de rendement ».

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« 5 % du secteur »

Sa jeune entreprise innove principalement dans le domaine de la technologie en proposant des interfaces qui facilitent la vie de ses gestionnaires, ainsi que des propriétaires qui peuvent facilement suivre l’actualité de leur bien. Depuis sa création, la société, qui a levé 2,3 millions d’euros en septembre, a géré 1 350 parcelles pour le compte de 500 propriétaires.

En quelques années, les acteurs de l’investissement locatif se sont multipliés pour « secouer la poussière » et rendre le secteur plus liquide. Pourtant, la majorité du marché, bien que fragmenté, est occupée par des acteurs historiques tels que Century 21, Stéphane Plazza, Nexity et d’autres. « Il y a de la place pour tout le monde. La guerre, si guerre il y a, se déroule principalement contre les agences qui conseillent en investissements locatifs, les acteurs comme nous ne représentent que 5% du secteur », précise Thierry Vignal de Masteos, dont le chiffre d’affaires devrait avoisiner les 10 millions cette année. , si bien que l’on mentionne la levée de fonds de plusieurs millions de dollars prévue pour la rentrée.

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