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Les prix au mètre carré commencent seulement à augmenter, même si les disparités sont fortes
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Les prix de l’immobilier ont commencé à se stabiliser, voire à baisser dans certaines grandes villes qui, comme Bordeaux ou Lyon, semblent avoir atteint un plateau et souffrent à la fois de la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation. Le Grand Est fait exception à la règle avec des prix qui restent attractifs, tant pour les particuliers que pour les investisseurs. Une situation qui pourrait changer, notamment dans les grandes villes où les prix augmentent rapidement. En tête, Strasbourg, le premier à rattraper son retard. Reims, Metz et Nancy commencent à capitaliser sur l’attractivité des villes à taille humaine et leur proximité avec Paris.
Sommaire
De fortes disparités
Alors que les Français se sont lancés dans une grande ruée vers l’Ouest, poussés depuis mars 2020 par la crise sanitaire, les prix sont depuis longtemps accessibles dans le Grand Est tant pour les particuliers que pour les investisseurs. Et ils le sont toujours, surtout dans les zones plus rurales de la région. Pour les experts, la désindustrialisation y est pour beaucoup. « Les écarts de prix importants entre certaines villes moyennes et d’autres villes plus petites comme Charleville-Mézières ou Sedan, par exemple en Champagne-Ardenne, s’expliquent par la désindustrialisation qui a touché la région », commente Vincent Poidevin, président. de la Fnaim Grand Est, qui dirige une agence immobilière près de Reims. Voir l’article : Immobilier : Masteos, start-up clé en main, lève 15 millions d’euros. Un constat similaire peut être fait pour des villes lorraines comme Verdun ou Bar-le-Duc. « Après la désindustrialisation, le Grand Est n’avait plus une réserve d’emploi assez importante. C’était peu attrayant. Hormis l’Alsace, les villes étaient inconnues », confirme Martin Menez, président de Bevouac, société spécialisée dans l’investissement locatif, qui ajoute : « en plus, cette région était moins connectée à Paris que les autres ». Une situation qui a changé en 2007, lorsque la LGV Est est entrée en service. Nancy et Metz sont à 1h30 de Paris au lieu de 3h, Strasbourg à 1h50 au lieu de 4h.
Pour les autres professionnels, c’est juste une question d’offre et de demande. « En dehors de Strasbourg, les prix dans le Grand Est sont plus bas pour des raisons de demande. Les Parisiens recherchent la mer, d’où la ruée vers l’Ouest que nous vivons actuellement, également en Bretagne », commente Éric Allouche, directeur général d’Era Immobilier. Pour Thomas Lefebvre, directeur scientifique des Agents Meilleurs, « emprunter à 2% reste intéressant, surtout dans le Grand Est, si vous envisagez de rester plus de cinq ans dans les communes. En dessous, mieux vaut louer ».
« Les prix à l’ancienne commencent à grimper sérieusement dans certaines villes. Strasbourg a enregistré une augmentation de 8% des prix globaux à un peu plus de 4 000 euros le mètre carré entre septembre 2021 et septembre 2022. »
Si les prix anciens restent parmi les plus abordables de France (environ 1 800 euros le m2 selon la Fnaim), ils commencent à grimper sérieusement dans certaines villes. Strasbourg, la capitale régionale, a connu une augmentation de 8% des prix globaux à un peu plus de 4 000 euros le mètre carré entre septembre 2021 et septembre 2022, selon la dernière note économique de la Fnaim. Reims, à seulement 45 minutes de Paris et 30 minutes de l’aéroport Charles-de-Gaulle en TGV, connaît une hausse des prix de 7 % en un an, toujours selon la Fnaim. « On assiste à une augmentation significative des prix au mètre carré dans les villes du Grand Est entre 2021 et 2022. Ainsi, les prix à Metz ont augmenté de 7,2 % en un an et de 7,3 % à Mulhouse. Les prix à Nancy n’augmentent que de 3,8% en un an », pointe Vincent Poidevin, qui nuance légèrement les propos des experts parisiens.
Des prix déjà élevés dans la capitale alsacienne
Ces derniers commencent également à se tourner davantage vers l’Est, les biens de l’Ouest devenant rares et chers et offrant moins de rentabilité. Ainsi, Era Immobilier prévoit d’ouvrir prochainement une agence à Mulhouse et une autre à Chaumont dans l’Alt Marne. Preuve qu’il y a de la demande dans le Grand Est, et pas seulement dans les villes universitaires. Bevouac s’installe à Nancy, dont Martin Menez ne cesse de chanter les louanges : « actuellement il y a un effet d’opportunité à Nancy. Cela est principalement dû à l’attractivité des villes moyennes depuis le covid, d’autant plus que la ville est à 1h30 de Paris en TGV. Ceci pourrez vous intéresser : Horoscope du dimanche 19 juin 2022. Ce dynamisme constitue un effet inattendu. Ainsi, la ville bénéficie d’un marché locatif profond. 70% des habitants sont locataires, contre 53% à Marseille. Les investisseurs trouveront à Nancy un meilleur équilibre entre performance, sécurité et profondeur du marché. » « Pour ceux qui veulent plus de performance, dans un marché moins dynamique, il est possible d’investir à Troyes », ajoute Martín Menez, qui dit a de nombreuses sollicitations par la capitale de l’Aube.
Dans le nord-est de la France, les rendements restent élevés pour ceux qui souhaitent investir et dont le portefeuille est suffisamment solide pour surmonter les inconvénients de l’inflation et des taux d’attrition. « La rentabilité sera plus élevée à Metz, avec 5,5 % de rentabilité brute, ou à Reims, avec 5 %, qu’à Strasbourg où elle ne sera que de 2,5 à 3 %. Cela s’explique par les prix déjà élevés dans la capitale régionale, qui ont atteint 4 000 euros le m2, voire les ont dépassés », argumente Vincent Poidevin. « Strasbourg, qui surpasse les autres villes du Grand Est, est au même niveau de prix que Nantes.
« La rentabilité sera plus importante à Metz qu’à Strasbourg. Cela s’explique par les prix déjà élevés dans la capitale régionale, qui ont atteint 4 000 euros le m2 »
Les travailleurs transfrontaliers tirent les prix vers le haut
La capitale alsacienne rattrape son retard. Cette augmentation devrait se poursuivre du fait du dynamisme économique de la ville qui bénéficie d’investissements allemands, elle dispose également d’une administration européenne, d’une importante population étudiante, du renouveau de certains quartiers et d’une bonne connexion avec Paris », précise Thomas Lefebvre. « Strasbourg a un grand patrimoine et sa proximité avec l’Allemagne et la Suisse. Sur le même sujet : Shaka Invest : la location immobilière rentable et durable. Cependant, avec des prix atteignant 4 000 euros en moyenne, il est un peu tard pour chercher des retours », confirme Martín Menez. Si vous ne cherchez pas un retour à Strasbourg, y investir peut être un investissement. Ce que confirme Vincent Poidevin : « le marché de l’Eurométropole reste tout aussi attractif ». En effet, il y a peu de risques que l’immobilier strasbourgeois décroisse fortement du fait de son statut de « multi-capitale ».
La vérité est que pour investir dans le Grand Est comme dans d’autres endroits, il vaut mieux respecter les fondamentaux de l’immobilier, c’est-à-dire avant tout acheter dans un endroit que vous connaissez bien et regarder le marché du travail. « L’attractivité du bas prix au m2 ne justifie pas forcément l’investissement. Il est important d’étudier le marché de l’emploi et la démographie, qui est peut-être en déclin », explique le président de Bevouac. Il commente qu’Éric Allouche tempère : « Ce n’est pas parce que les prix au mètre carré sont bas que ce n’est pas intéressant d’acheter. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’opération peut être intéressante de par la rentabilité du bien ».
De plus, le marché de l’emploi, dans le cas du Grand Est, touche aussi les pays voisins. Ainsi, les prix des loyers à Thionville ont longtemps été plus élevés que dans le reste de la Lorraine, du fait de sa proximité avec le Luxembourg et du nombre de frontaliers qui y résident. C’est aussi, dans une moindre mesure, le cas de Metz.
« Les prix des loyers à Thionville ont longtemps été supérieurs à ceux du reste de la Lorraine, du fait de sa proximité avec le Luxembourg et du nombre de frontaliers qui y résident. C’est aussi le cas de Metz »
Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier étudiant, Strasbourg, Nancy, Reims ou Metz sont des villes à surveiller de près. La plupart des professionnels interrogés conseillent d’étudier les villes où la demande de loyer est élevée. « Nancy est une ville étudiante et le restera. La demande de studios locatifs y est forte », note Thomas Lefebvre. De son côté, Éric Allouche recommande d’acheter dans les endroits « où la demande est forte et surtout dans les centres-villes ». Vincent Poidevin rappelle toutefois « qu’il y a eu un fort attrait pour la campagne depuis la crise sanitaire. Cependant, les nouveaux arrivants se sont installés majoritairement dans des villes au cœur attractif ».
Etroitement lié au Grand Est où il a grandi, Julien Morville, co-fondateur et PDG de Sharies, spécialisée dans la colocation, croit au potentiel de cette région : « c’est un territoire qui a longtemps été considéré comme secondaire. Cependant, elle possède de nombreux atouts et réserves de valeur. Sa situation géographique est très compétitive et sa population dynamique ». Pour lui, « l’immobilier résidentiel présente de nombreuses opportunités et de beaux atouts à Metz, Nancy et Reims, ce qui explique le regain d’intérêt ». Il ne reste plus qu’à trouver des biens disponibles dans ces villes.
Co-fondée il y a près de 6 ans par deux Nancéiens, Sharies propose une gamme de logements en cohabitation clé en main, avec trois types de produits : la grande colocation ; des immeubles de taille moyenne, avec des studios meublés, pouvant accueillir entre 50 et 100 habitants ; des résidences mixtes d’une capacité de plus de 100 personnes, avec des appartements T2 ou T2 à louer, ainsi que des studios meublés. Ceux-ci incluent également des espaces de co-living, de co-working ou encore de restauration, avec des cafés ouverts non seulement aux co-workers mais aussi aux clients extérieurs. Un exemple de ce modèle de résidence sera livré début décembre 2022 au cœur de Nancy, derrière la cathédrale. Ainsi, 2 000 m2 seront proposés à la location.
« Il s’agit d’un projet très particulier, qui a nécessité à la fois la réhabilitation et la restructuration d’un hôtel particulier, mais aussi la construction d’un nouveau bâtiment », souligne Julien Morville, co-fondateur et PDG de Sharies, qui a pour objectif de couvrir les besoins d’une clientèle aussi large que possible.
« Nous sommes un acteur de l’immobilier résidentiel : nous nous occupons à la fois de la conception, mais aussi de la commercialisation et de la gestion des logements que nous mettons sur le marché », précise Julien Morville. Pour ces studios partagés, Sharies propose un package complet avec assurance habitation, pass, internet, linge de maison. « Nous proposons pratiquement une offre hôtelière », précise Julien Morville.
Sharies dispose déjà d’un espace de co-living à Nancy, de dix chambres, loué 575 euros TTC, avec un taux d’occupation de 100%. « Dès qu’une chambre est disponible, elle est immédiatement relouée », commente Julien Morville. Sharies est déjà présent à Paris, en Ile-de-France et à Bruxelles. Sharies envisage de poursuivre son implantation dans le Grand Est, avec une nouvelle grande résidence de 5 000 m2 à Reims qui, comme Nancy, propose des locations individuelles et en colocation. La livraison est prévue fin 2023/début 2024.
La blockchain réinvente la SCPI
Laurent Mayer, dont la société immobilière est connue à Metz pour la réhabilitation de friches industrielles et autres projets immobiliers, a lancé KryptoStone en février 2022, dont l’ambition est d’offrir aux grands et petits, et même à tous les micro-investisseurs, l’opportunité de devenir immobilier les propriétaires. en acquérant un NFT (Non-Fungible Token ou jeton non fongible en français) via la blockchain européenne Elrond, carbone négatif. « Pour 50 euros, un investisseur peut devenir propriétaire d’un NFT. La somme des NFT acquis devient propriétaire du bien », explique Laurent Mayer, fondateur de KryptoStone et professionnel de l’immobilier. La start-up indique que les actifs numériques sont des parts dans l’immobilier. Les immeubles sont « identifiés et validés par une entreprise familiale reconnue, puis ‘tokénisés' », explique-t-il, c’est-à-dire transformés en NFT faisant office de titres de propriété.
Laurent Mayer explique : « quand un investisseur investit 100 dans KryptoStone, il investit 80 dans l’immobilier et 20 dans des investissements décentralisés, tout en générant des revenus qui rapportent 6% par an. Ces investissements décentralisés sont généralement des infrastructures ou des réseaux. Les frais d’entrée sont inclus dans le Les frais de gestion sont de 10 % par an pour les NFT immobiliers et de 20 % par an pour les investissements décentralisés plus risqués. » Et Laurent Mayer de préciser : « nous réinventons la SCPI. Nous travaillons actuellement sur un nouveau projet qui nécessitera 125 000 NFT. Nous créons des produits multi-locataires et multi-propriétés diversifiés ». Comme indiqué sur son site internet, KryptoStone ambitionne de « devenir le premier crypto-actif immobilier en France et dans le monde ».
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