Location et énergies renouvelables : pour prolonger…

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A partir de 2025, il sera interdit de louer des biens classés G, 2028 biens classés F et 2034 logements classés E. Selon le gouvernement, 90 000 logements sont désormais considérés comme source froide en France, dont 70 000 logements privés (2) . On assiste actuellement à un boom des ventes de biens classés F ou G (3) dans les grandes villes françaises.

La rénovation énergétique du parc immobilier français est essentielle pour permettre aux locataires et à tous les habitants de vivre dans des logements isolés et responsables, d’économiser l’énergie, de faire face aux enjeux environnementaux et d’améliorer leur pouvoir d’achat. Cependant, la pression imposée par la réglementation sur les bailleurs masque tout ou partie de la réalité de la réalisation de ces travaux : manque de matériaux, exigences excessives des artisans, délais allongés, coûts très élevés. Bref, les propriétaires doivent assumer la responsabilité de la mise aux normes de leur bien, sous peine de sanctions rapides, quelles que soient les contraintes indépendantes de leur volonté.

45 000 euros de travaux en moyenne

Il faut oublier l’image d’Épinal que l’on peut avoir du propriétaire, qui serait un magnat de la finance qui investit à tour de bras. En réalité, le propriétaire moyen possède 1,7 propriété.

Concrètement, le prix moyen de rénovation d’un appartement est de 1 000 euros le m2. Un appartement de 45 m2 à Lyon nécessite 45 000 euros de travaux. Or, avec un loyer annuel compris entre 10 et 15 000 euros, il faut 3 ans pour financer rien que les travaux, en supposant que tout se passe bien (surtout si l’appartement est occupé à 90% du temps et donc il est impensable que des locataires vivent des rénovations du sol au plafond) et sans compter les compléments à financer (un emprunt à rembourser, une pension à constituer, etc. A voir aussi : Le géant financier BlackRock aime l’écologie (sauf quand ce n’est plus rentable).). Cela représente un coût important pour les propriétaires dans un laps de temps très court. Pourtant, un mauvais DPE n’est pas fatal : les aides mises en place par l’Etat sont utiles aux propriétaires qui se livrent à cette activité.

Contrairement aux locations vides, la location meublée longue durée traditionnelle est un segment du marché moins touché par le phénomène de passoires thermiques : l’approche des propriétaires est différente, ils sont convaincus des avantages d’un logement bien entretenu et décent. . attractif, et l’investissement fructueux et rentable. La location meublée traditionnelle de longue durée s’inscrit donc dans la décence des logements grâce au confort et aux équipements proposés aux locataires. Les locataires étant majoritairement des étudiants et des professionnels en déplacement, la circulation est régulière, en moyenne une à deux fois par an. A la clé : un entretien régulier du bien, une modernisation des équipements et des logements moins sensibles aux rénovations énergétiques urgentes.

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Autre argument en faveur d’une location meublée : sa meilleure rentabilité permet aux propriétaires d’être plus enclins à faire les travaux.

Si le propriétaire bailleur a clairement un rôle à jouer dans la rénovation énergétique de son bien, il est nécessaire d’y associer tous les acteurs, notamment les communautés de copropriétaires. En effet, des travaux des parties communes peuvent être nécessaires pour que la rénovation énergétique du bien soit optimale : isolation de la façade et du toit terrasse, changement des chaudières au fioul, mise en place de l’individualisation des charges de chauffage (IFC), etc. Le propriétaire n’est pas le seul décideur sur la rénovation énergétique des parties communes et ne travaille que dans son bien le bien ne pourra pas compenser les déperditions énergétiques de l’ensemble du bâtiment. Forcément, et malgré la bonne volonté, des délais lui parviendront.

Qu’en est-il de ces propriétés qui seront pénalisées par l’exploitation d’espaces communs aux mains de votes qui nécessitent 50% des votes de tous les copropriétaires ? Quel est leur avenir en pleine crise du logement ? Le parc immobilier français est en perte de vitesse et se contracte depuis plusieurs années, dans un contexte d’incertitudes économiques suite à la crise du Covid, d’inflation, de durcissement des conditions d’emprunt, de durcissement du contrôle des loyers et de mauvaise crise du logement. Il y aurait alors autant de biens non conformes qui resteraient vides et seraient retirés du circuit de vente traditionnel ou rejoindraient des circuits parallèles non concernés par ces délais et cette réglementation stricte (location touristique, location gratuite Code civil, etc. ).

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Les conséquences multiples et déplorables pour les locataires

Déjà touchés par la pénurie de logements, si la situation s’aggrave, il pourrait leur être encore plus difficile de trouver un logement. Si le parc se rétrécit, pour être rentable et financer les travaux, les propriétaires pourraient augmenter les loyers. Là aussi, les locataires seraient les premiers touchés dans une situation économique déjà critique.

Côté transactionnel, la situation déjà compliquée pourrait connaître un nouveau coup dur : outre les conditions d’emprunt de plus en plus strictes, les potentiels bailleurs acquéreurs pourraient ralentir la réalisation des travaux de rénovation énergétique, allonger les délais de vente et appauvrir davantage le parc.

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Si c’est un honneur de voir le parc grandement amélioré, nous devons à tout prix éviter qu’une réglementation stricte ne pousse les propriétaires à détourner les loyers touristiques ou à être tentés de contourner la réglementation. Le gouvernement doit prescrire la répartition des responsabilités pour les travaux de rénovation énergétique et l’allongement des délais. Les donateurs doivent bénéficier d’un système de soutien solide et concret.

Une approche collective est une nécessité impérative. La réussite de cette rénovation énergétique colossale et absolument nécessaire de l’immobilier à grande échelle en dépend, afin d’assurer des conditions de vie décentes aux locataires et, plus largement, de participer à la protection de l’environnement.

(1) Tamis thermique : Logement à forte consommation d’énergie. Le seuil le plus élevé de consommation d’énergie finale pour un appartement sera fixé à 450 kWh/m2 à partir du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine (Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère d’efficacité énergétique dans la définition du logement décent en métropole). France).

(2) Site officiel du Gouvernement (gouvernement.fr).

(3) Etude réalisée par Seloger et Meilleurs Agents en mai 2022.

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