Logement : la sous-location, une pratique florissante, mais que dit la loi ?

Written By Sara Rosso

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Vous êtes locataire, vous partez pour plusieurs semaines et vous envisagez de sous-louer votre appartement ? Ce que vous devez savoir avant de laisser vos clés.

Par Actualités éditoriales

Publié le 30 juin 22 à 12:13

Vous louez votre logement, partez en vacances et vous souhaitez gagner un peu d’argent ? Vous envisagez de sous-louer (louer tout ou partie de l’espace de vie que vous louez) ? Attention aux dangers ! La sous-location, même si elle n’est pas interdite, est réglementée.

Les loyers que le locataire perçoit en sous-location sont des « fruits civils » du bien et appartiennent donc au propriétaire et non au locataire, a déjà tranché la Cour de cassation.

Il faut l’accord écrit du bailleur

La seule exception à ce principe serait si le propriétaire avait autorisé le locataire à sous-louer en sa faveur, mais les modèles de baux d’habitation excluent généralement cette hypothèse. Ceci pourrez vous intéresser : 7 conseils pour choisir le bon employeur.

Que dit la loi du 6 juillet 1989 ?

Si rien à ce sujet n’est mentionné dans votre bail (ce qui est généralement le cas), la loi du 6 juillet 1989, qui réglemente les relations entre locataires et propriétaires, s’applique. Et il nécessite l’accord écrit du bailleur, tant pour le principe de la sous-location que pour le prix de la sous-location qui doit rester inférieur au loyer que le locataire verse au bailleur.

La loi du 6 juillet 1989 vise à réglementer les relations entre un propriétaire/bailleur et son locataire. L’article 8 dispose : « Le locataire ne peut céder le bail ni sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur, mentionnant le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable de la sous-location ne peut dépasser alors payé par le locataire principal.Le locataire adresse au sous-locataire la procuration écrite du bailleur et une copie du contrat de bail en cours.Lorsque le contrat principal est résilié, le sous-locataire ne peut faire valoir aucun droit contre le bailleur ni aucun recours.

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De lourdes sanctions 

Autre élément à savoir : Avant de sous-louer, à surveiller, vous devez fournir cette autorisation écrite de votre propriétaire et une copie de votre contrat de location en cours au sous-locataire.

Envisagez-vous de le sauter? Vous vous exposez à des poursuites judiciaires. Et des peines sévères. Sans accord préalable avec le propriétaire du logement, le locataire risque la résiliation de son bail et le remboursement du loyer de sous-location, voire une indemnisation en cas de dégradation, selon les autorités.

« La sous-location est interdite dans une résidence universitaire gérée par un Crous, ainsi que dans les logements sociaux », souligne également le service public. Mais selon la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), il y a une vraie tendance à l’entorse depuis quelques années.

Ces dernières années, nous avons assisté à un boom important des locations de courte durée, notamment par des locataires qui sous-louent leur résidence principale sans demander l’autorisation du propriétaire, comme l’exige la loi.

La FNAIM rappelle que « le locataire reste libre de loger des proches ou sa famille, ou de prêter son logement à titre gracieux ponctuellement », mais pour sous-louer légalement son logement, « il doit être transparent avec le propriétaire et obtenir son accord écrit autorisation »….

Alors qu’elle précise nonchalamment que le bailleur n’est pas obligé d’accepter la demande de sous-location « et n’a pas à justifier son refus ».

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Le locataire reste le principal responsable

A noter également qu’en sous-location saisonnière (acceptée par le propriétaire/bailleur) certaines communes fixent la durée maximale de la sous-location à quatre mois et obligent le locataire à faire une déclaration de location saisonnière en ligne.

Et dans le cadre d’une sous-location, le locataire reste le premier responsable ! Si le sous-locataire ne paie pas le loyer ou rétrograde le logement ? « C’est le locataire qui est responsable devant le propriétaire », rappelle la FNAIM. Le bailleur et le sous-locataire n’ont pas de relation juridique directe.

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Mieux vaut donc que le locataire et le sous-locataire rédigent un contrat qui formalise les conditions de la sous-location : durée, montant de la sous-location, caution, délai de préavis…

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La « jurisprudence Airbnb »

Il est également conseillé d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie avec le sous-locataire.

Si le sous-locataire n’est effectivement pas obligé de souscrire une assurance immeuble (sauf condition stipulée dans le contrat), il est fortement recommandé de le faire afin qu’il puisse se couvrir contre les risques locatifs.

En juin 2020, la plateforme de location d’Airbnb a également été sommée de verser au propriétaire environ 58 000 euros, ainsi qu’à une locataire qui avait illégalement sous-loué son logement. Le tribunal de Paris a jugé que la plateforme aurait dû vérifier la légalité de la transaction.

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Quand un huissier relève les annonces sur Internet…

Le locataire avait sous-loué son logement dans le quartier prisé du Marais, dans le 4e arrondissement de Paris, pendant 534 jours, soit 87 fois en 2016 et 77 fois en 2017.

En janvier 2022, une autre décision similaire a été confirmée en appel à Paris. Le locataire avait perçu 38 759 euros pour 656 jours de sous-location. Désormais, la jurisprudence semble constante et réclame systématiquement ces remboursements dans leur intégralité.

La sous-location sur Airbnb a conduit à de multiples condamnations judiciaires ces derniers mois. Avec toujours la même raison : un locataire peut loger qui il veut dans son logement, mais il n’a pas le droit d’en bénéficier financièrement.

La décision de la cour d’appel de Paris a révélé que le propriétaire avait découvert le pot de roses en février 2018. Un huissier constate alors la publication des annonces sur internet. Elle date de 2011. Cependant, en raison de la prescription quinquennale (l’expiration d’un délai de cinq ans au-delà duquel le droit d’agir n’existe plus), seules les cinq années précédentes ont été prises en compte.