Plusieurs héritiers, tous propriétaires
> En effet, les héritiers sont indivis depuis le décès de leur parent, jusqu’au partage ou à la vente des biens de la succession. Lire aussi : Lot et Garonne. Deux blessés dans un accident de moto, le pilote était ivre et sans casque le permis n’était pas. Dans une telle situation, les enfants se retrouvent au décès de leur second parent, les frères et sœurs au décès de l’un d’entre eux célibataire et sans enfant… « La succession du défunt appartient alors aux héritiers, chacun recevant une part . la propriété est divisée, comme un mille-feuille, en autant de parts qu’il y a d’héritiers », explique Me Murielle Gamet, notaire à Paris.
> Courte phase, la copropriété peut aussi être de longue durée. Liquidités, placements, les objets du défunt sont généralement partagés rapidement, mais sa maison peut rester en copropriété pendant de nombreuses années.
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> Si la maison n’est pas vendue rapidement pour régler les droits de succession, elle peut devenir la résidence secondaire des héritiers ou être mise en location pour générer un revenu commun, par exemple. Me Gamet raconte : « Deux frères tiennent une maison ensemble depuis trente-cinq ans. Il y avait une parfaite entente entre eux. A 80 ans, dans le cadre d’opérations de transmission de leur patrimoine à leurs enfants, ils ont choisi de ne pas co – propriété pour la prochaine génération.
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Les droits de chacun
> Lorsque le parent décédé n’a fait ni donation ni testament, la succession est divisée en parts égales : ses enfants ont des droits identiques sur la maison ou l’appartement. Ceci pourrez vous intéresser : L’ancien directeur général de WTW en France (Gras Savoye) rejoint le distributeur. S’il y en a trois, chacun a droit à un troisième.
– Mais le parent pourrait, à sa discrétion, favoriser l’un d’entre eux en prévoyant par exemple d’attribuer un quart à deux de ses enfants et une moitié au troisième. Cette différence joue un rôle dans la prise de décision et tout le monde ne reçoit pas la même part du loyer lors de la location.
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> Autre cause d’inégalité : le partage d’autres biens hérités.
Exemple : Le patrimoine de Pierre se compose de l’appartement familial d’une valeur de 300 000 €, de 50 000 € d’investissements et d’un appartement loué estimé à 150 000 €, soit un total de 500 000 €. Ses deux enfants, Paul et Léa, devraient toucher chacun 250 000 euros. Un partage partiel est opéré : Paul obtient la location, Léa les investissements. Sur l’appartement familial resté indivis, le fils en gardera un tiers car il a déjà perçu 150 000 € sur les 250 000 € et Léa les deux tiers compte tenu des 50 000 € d’investissements.
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Garder la maison en indivision
> La copropriété n’est durable que s’il existe de bonnes relations entre les héritiers. Cela signifie que des accords sont passés sur son utilisation et sur la répartition des charges (assurance, taxe foncière, travaux, électricité, eau, etc.).
> Qui prend les décisions ? Le Code civil prévoit les règles de la majorité. Les décisions importantes (vente ou donation) requièrent l’unanimité et la gestion courante (nomination du syndic, travaux de restauration) requiert la majorité des deux tiers. Si vous êtes trois héritiers égaux, ces choix doivent être faits par au moins deux d’entre vous. Sur le même sujet : Le réseau ferroviaire anglais se prépare à entrer dans la plus grande grève de son histoire. N’oubliez pas d’en informer le tiers, sinon il pourra refuser de payer sa part.
– Les actes dits de garde tels que le ramonage, la souscription du contrat d’assurance peuvent être accomplis par une seule personne sans le consentement des autres, si le coût n’excède pas quelques centaines d’euros.
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> Pour garder la paix familiale, il est dans votre intérêt d’envisager une convention de copropriété. Cette lettre, signée par tous les copropriétaires, doit être rédigée devant un notaire immobilier. Il est publié au bureau des hypothèques. « La convention détermine : qui fait quoi ? Qui gère ? Comment sont prises les décisions ? Qui représente la copropriété vis-à-vis des tiers ? Ainsi, toutes les parties concernées connaissent les règles qu’elles ont choisi d’appliquer. Il peut stipuler qu’en dessous d’un certain montant de travaux – par exemple 1 000 € – l’administrateur peut agir seul sans l’accord des autres copropriétaires », précise Me Gamet.
> Paiement des charges et des travaux.
« Les charges courantes telles que les assurances, l’électricité, la taxe foncière et le coût des travaux doivent être supportées par chacun au prorata des droits en copropriété. Si les héritiers sont égaux, tout le monde paie le même montant », explique Me Gamet.
– Première action : le gérant avance l’argent et le récupère. Mais il doit avoir l’argent nécessaire.
– Il est préférable d’ouvrir un compte courant au nom des copropriétaires, alimenté par l’argent hérité et par les versements de chacun, une fois par mois ou une fois par an. Selon Me Gamet, « l’utilisation du compte joint est parfois abandonnée en raison des frais bancaires et de la nécessité pour chaque copropriétaire d’avancer de l’argent. Autre point de tension : lequel des copropriétaires peut le faire fonctionner ? Seul le gérant ou plus à eux? ». En fin d’année, un bilan doit être établi, comme en copropriété, avec la somme des recettes, des charges, du solde. Ici aussi, l’accord et la confiance doivent prévaloir.
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Prévenir les conflits
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> Financement des travaux. Les héritiers n’ont pas tous les mêmes revenus ni les mêmes moyens. Certains peuvent temporairement ou plus définitivement ne pas participer du tout. Le risque : si les travaux d’entretien nécessaires ne sont pas effectués, le bien est radié.
– Une des solutions est d’accepter d’étaler les paiements ou de faire une reconnaissance de dette. Cela signifie que la personne qui a avancé les frais peut être remboursée en cas de division ou de vente de la maison. Autre possibilité : sortir de la copropriété.
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Des temps d’occupation déséquilibrés
– Et si la personne la plus riche paie le travail sans obtenir le consentement des autres ? En cas de travaux nécessaires à l’entretien du logement, les autres copropriétaires doivent payer leur quote-part (art. 815-13 du Code civil). Cette redevance peut être réclamée par celui qui a payé les travaux, au moment du partage ou de la vente du bien, mais aussi dans les cinq ans suivant la dépense (
« Un bien est la copropriété de tous les copropriétaires, ce qui implique que chacun doit avoir les clés pour y accéder. Si un seul l’utilise, il devra payer un loyer aux autres », explique Me Gamet à.
> Quand certains ont souvent la maison alors que d’autres n’y arrivent jamais, des tensions surgissent quant à la répartition des coûts et du travail. Chacun doit les verser à hauteur de son droit de copropriété.
Plusieurs générations propriétaires
– La convention peut prévoir une redevance par jour d’occupation et par personne à verser sur le compte commun. Pour les hébergements de vacances, pensez également à un calendrier de présence.