Où faire un investissement immobilier rentable avec 50 000, 100 000 ou 200 000 euros ?

Rédactrice passionnée depuis plus de de 15 ans. Sara vous trouve les dernières infos

La rentabilité d’un investissement locatif dépend en partie du prix d’achat et de nombreuses charges. MeilleursAgents vous propose une sélection de villes où il est possible d’avoir une bonne rentabilité selon le montant investi.

L’an dernier, 30 % des ventes du réseau d’agences Century 21 étaient des investissements locatifs. Un chiffre de 2,7% par rapport à l’année précédente. Ce chiffre en dit long sur la stratégie d’investissement des Français qui voient encore dans la pierre un refuge pour leur épargne et un moyen de préparer leur retraite. Et face à la volatilité des autres placements, l’immobilier n’a pas à rougir de son taux de rendement.

Une option de sécurité montante grâce à des taux bas. Investir dans l’immobilier en 2022 nécessite cependant quelques connaissances en calcul de rentabilité, choix de ville, fiscalité sur le revenu ou encore gestion de la relation locataire. Cela dépend aussi du budget disponible pour le fonctionnement et le financement.

Payerez-vous comptant ou emprunterez-vous? MeilleursAgents propose des simulations qui indiquent qu’il est plus avantageux d’emprunter pour augmenter la valeur finale de son patrimoine sur le long terme.

>> Estimez le prix de votre bien avec notre simulateur gratuit

Investir selon ses moyens

Après avoir étudié 413 villes de plus de 20 000 habitants, le site MeilleursAgents nous fournit un certain nombre d’éléments pour investir 50 000, 100 000 ou 200 000 euros*. Résultat de leurs calculs ? Le rendement net est plus élevé pour un investissement de 50.000 euros (4%) que pour un investissement d’un montant plus important puisque les calculs sur 100. Lire aussi : City : une monnaie saine… mais incertaine.000 euros et 200.000 euros montrent un rendement net moyen de 2,9% et 2,7%. Cependant, MeilleursAgents estime qu’en investissant 50 000 euros en liquide, le gain en patrimoine reste assez limité, contrairement à investir avec un prêt qui permet d’acheter plus de mètres carrés en profitant d’un effet de levier et in fine de démultiplier son patrimoine.

Le choix de la ville influe également sur la rentabilité, en fonction des prix qui y sont pratiqués. Et d’autres aspects doivent être étudiés avant le lancement, notamment la demande en fonction de la surface. Masteos, start-up spécialisée dans l’investissement clé en main, précise ces éléments. « Nous suivons plusieurs critères clés, dont la tension des loyers, le rendement (loyer/prix), la taille du marché en fonction du nombre d’habitants et du revenu médian ou du taux de chômage ». Pour Thierry Vignal, son co-fondateur, « les grandes villes sécurisent les investissements, mais nos clients n’hésitent plus à s’éloigner pour aller dans des villes plus rentables et plus accessibles en termes de budget ». Ces villes moyennes bénéficient de nouvelles tendances démographiques accélérées par le confinement. Les prix ont par exemple explosé dans des villes comme Brest et Cherbourg qui font face à une pénurie de biens à vendre et à louer.

À Lire  Niort : les bons chiffres des finances publiques présentés au conseil municipal

>> Téléchargez le guide de l’investissement LMNP auprès de la rédaction de BFM Immo

Portugal Bank répète ses prévisions de croissance de 6,3 % en 2022
Sur le même sujet :
La Banque du Portugal (BdP) a revu en hausse mercredi ses prévisions…

Les villes où investir

MeilleursAgents indique que des villes comme Lille, Reims et Tours sont particulièrement attractives pour l’investissement locatif. Cette classification varie selon les montants engagés.

Investir avec 50.000 euros

Pour un investissement de 50 000 euros en trésorerie, le site recommande de parier sur Limoges, Nancy, Clermont-Ferrand, Brest ou Poitiers. Des villes aux prix encore abordables où il est possible d’acheter l’équivalent d’un studio ou d’un deux pièces. Pour un investissement de 100 000 euros, le pouvoir d’achat est plus intéressant avec l’équivalent d’un deux pièces à Reims ou d’un studio à Lille.

Jusqu’à 100 000 euros d’investissement, il est possible de faire une opération qui s’autofinance, le loyer rembourse les mensualités, ce qui est un vrai plus pour la capitalisation. En revanche, on constate que les revenus mensuels sont inférieurs à 100 euros par mois, contrairement au cas 1 avec un revenu plus intéressant, jusqu’à 212 euros à Limoges. Pour ce montant, Villeneuve-d’Ascq, ville aux portes de Lille, passe en tête. Il se retrouve également premier pour une location-vente de 200.000 euros. Reims, Montpellier, Tours et Lille suivent.

Investir avec 200.000 euros

Pour un investissement de 200 000 euros, préférez l’achat de 2 appartements, conseils MeilleursAgents. « Compte tenu du contexte bancaire actuel très favorable, en souscrivant deux emprunts (de 75.000 euros chacun) destinés à porter son investissement initial de 50.000 euros à 200.000 euros, un investisseur fera sans doute bien son affaire en investissant dans deux appartements à 100.000 euros chacun », estime le site d’estimation des prix de l’immobilier. En effet, les taux restent à des niveaux extrêmement bas pour l’investissement, à 0,99% en moyenne sur 20 ans au 4ème trimestre 2021 selon le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA. Avec l’investissement de 200 000 euros (dont 50 000 euros d’apport), l’effort est plus important, le bien ne s’autofinance pas, mais le profit final est plus élevé dans les villes étudiées. Ainsi, avec cette somme, les investisseurs peuvent acquérir entre 50m² à Lille et 70m² à Reims pour un bénéfice final multiplié par 3.

Le choix de la ville ne doit pas se limiter au seul calcul de rentabilité et est étudié en fonction de différents indicateurs, comme le taux de chômage ou la demande locative. Par ailleurs, le choix du type de location louée ou meublée ou en colocation est également à prendre en compte, car certaines villes sont en effet saturées de locations meublées ou d’offres de colocation.

À Lire  Harmony Cryptocurrency (IMWE): mises à jour de l'écosystème

L’investissement de ces sommes oui, mais encore faut-il pouvoir convaincre la banque, puisque les règles d’octroi de crédits ont évolué, notamment sur le taux d’endettement maximum (35%) qui peut pénaliser les investisseurs selon les professionnels du crédit immobilier.

Selon la Cafpi, le montant moyen des transactions a diminué en 2021 par rapport à 2020 (-1,2%), mais a augmenté par rapport à 2019 (+3,4%) avec un niveau de contribution toujours plus élevé (taux moyen de 13,3% en 2021 contre 12,1% ). en 2019). Avec des durées de prêt de plus en plus longues pour compenser les mesures du HCSF (241 mois en 2019 contre 250 mois en 2021). Dans le même temps, la part des investisseurs locatifs adossés à des courtiers continue de baisser, passant de 15% à 12% de 2019 à 2021.

Pour le 21e siècle, un autre problème se pose aux investisseurs. « Ils risquent de s’éloigner du marché en raison des nouvelles dispositions liées au DPE (diagnostic de performance énergétique, ndlr). Avec le changement du mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant d’objets sont désormais considérés comme très énergivores. , leur interdiction de location (en 2025 pour les maisons classées G, 2028 pour F et 2034 pour E, ndlr) risque d’éloigner les investisseurs de ce type de biens et entraîne un manque de maisons à louer sur le marché dont leurs premières victimes être les locataires, notamment les plus modestes », précise Laurent Vimont, président du réseau.

Il est donc préférable d’avoir tous ces éléments en tête lorsqu’on investit dans des pierres. Enfin, dernier conseil pour la route, il vaut mieux déménager dans une ville assez proche de chez vous afin de pouvoir gérer d’éventuels problèmes de location, surtout si vous ne déléguez pas la gestion. Aussi financièrement, il est important de prévoir différents scénarios et économies de sécurité, car la vacance du loyer peut d’une part réduire le profit, et si vous avez un crédit, cela vous mettra en difficulté. Raison pour laquelle les banques ne se basent pas sur 100% des revenus locatifs…

*Méthodologie MeilleursAgents : l’investissement initial comprend les frais d’agence et de notaire pour les logements vides. La rentabilité nette est définie comme le rapport du loyer annuel y compris les versements desquels sont déduits les frais annuels liés à l’investissement locatif ainsi que l’intérêt annuel moyen du crédit sur l’investissement initial. Les coûts comprennent la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (en supposant un régime de micro-propriété et un taux d’imposition de 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant pour un investissement de 20 ans.

Les conseils de 5 entrepreneurs pour lancer une activité qui vous ressemble
Sur le même sujet :
[kle], quelle que soit l’orthographe (la touche f n’est pas prononcée). Les…