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La fête de l’immobilier est terminée. Les hausses de taux d’intérêt par la Banque du Canada ont considérablement freiné les transactions et fait baisser les prix.

Si la situation est préoccupante pour les vendeurs, elle est historiquement difficile pour les nouveaux acquéreurs. Ils n’ont pas eu à consacrer une part aussi importante de leurs revenus à devenir propriétaires depuis que des données comparables sont disponibles (2006), selon une nouvelle étude du cabinet AppEco1.

Selon l’analyse, le ménage moyen doit maintenant effectuer des versements hypothécaires de 2 557 $ par mois s’il veut acquérir la propriété typique de la région montréalaise, d’une valeur de 519 500 $ en septembre.

La différence est de 1 124 $ par rapport à la mensualité que devaient payer les nouveaux acheteurs en 2019, soit avant la pandémie2. Un… Hé !

Autrement dit, la baisse récente du prix des maisons et des condos n’a pas encore compensé l’effet de la hausse des taux d’intérêt sur la facture mensuelle.

Le fardeau hypothécaire des nouveaux acheteurs a augmenté partout au Canada, mais plus encore dans la région de Montréal, d’autant plus que les prix ont augmenté plus rapidement ici qu’ailleurs au cours des trois dernières années.

En effet, la hausse des prix est de 48 % dans la région de Montréal depuis 2019, autant qu’à Toronto, mais plus qu’à Vancouver (33 %).

Pour mener son analyse, AppEco a combiné les différents éléments qui influencent les décisions des acheteurs, à savoir les prix de l’immobilier, les taux d’intérêt et le revenu disponible des ménages (après impôts et transferts gouvernementaux). Dans la région de Montréal, le revenu disponible médian des ménages était de 87 580 $ au troisième trimestre de 2022.

Six grandes régions métropolitaines canadiennes ont été disséquées avec leurs propres données, permettant à AppEco d’estimer le fardeau hypothécaire de leurs acheteurs.

Ainsi, pendant 15 ans et jusqu’en 2021, cette charge hypothécaire liée à l’achat d’une propriété type a fluctué entre 20 et 25 % du revenu médian des ménages de la région de Montréal. Cependant, en 2022, il a considérablement augmenté, atteignant 34 % au troisième trimestre 2022, un pic.

La comparaison de ce fardeau hypothécaire entre les régions illustre ses grandes différences. Dans la région de Québec, le fardeau a certes augmenté, mais dès septembre, les ménages québécois pourraient mettre la main sur une propriété moyenne de 323 500 $ en y consacrant seulement 21 % de leur revenu disponible, comparativement à 34 % à Montréal.

À Toronto et à Vancouver, la propriété typique est si chère que le ménage moyen ne peut pas la posséder, même au prix de sacrifices, puisque la charge hypothécaire représenterait alors 57 % de son revenu disponible, bien plus que ce que les banques toléreront.

« Devenir propriétaire aujourd’hui n’a jamais été aussi difficile », explique l’économiste Julien McDonald-Guimond, auteur principal de l’analyse.

À tout le moins, note-t-il, la plupart des ménages propriétaires actuels ne ressentent pas les effets de la hausse des taux d’intérêt en ayant des hypothèques à durée fixe. Cependant, ils seront affectés par les renouvellements à moins que les tarifs ne baissent à nouveau d’ici là.

Que va-t-il se passer dans les mois à venir ? Le marché restera sans aucun doute atone et les prix seront sous pression, selon l’analyse d’AppEco.

«Avec le scénario de récession, vous ajoutez des pertes d’emplois et des baisses de revenus aux hausses des taux hypothécaires. On peut donc s’attendre à d’autres réductions de prix », estime McDonald-Guimond.

Toutes les propriétés ne connaîtront pas les mêmes baisses. Les mieux situés seront moins touchés, comme ceux qui n’entrent pas en conflit avec leur environnement (en termes de valeur, par exemple).

Autre élément : le propriétaire moyen est souvent propriétaire de sa maison depuis un certain temps, il peut donc s’attendre à un profit important à la revente, malgré la récente baisse des prix.

Cependant, ces prix ont beaucoup baissé depuis le pic printanier, un phénomène rare au Québec. La dernière baisse remonte au début des années 1990, il y a 30 ans, et il a fallu quelques années avant qu’elle ne revienne à la normale.

Pour ceux qui en douteraient, la base de données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) qui sert de comparateur est très fiable. Sur la base de milliers de transactions, ACI compare des bungalows, des chalets et des condos aux attributs comparables (nombre de chambres, salles de bains, etc.) et corrige les effets saisonniers. Les prix dans cette colonne sont pour la propriété ACI typique, un mélange de maisons et de condominiums.

Le prix maximal a été atteint un peu plus tard au Québec qu’en Colombie-Britannique ou en Ontario. Le prix moyen le plus élevé a été enregistré en mai 2022 dans les régions de Montréal et de Québec, trois mois plus tard que Toronto et deux mois plus tard que Vancouver ou Ottawa.

Les villes chères de Vancouver et de Toronto, où les propriétés se vendent encore plus de 1,1 million de dollars, soit le double de Montréal, n’en sont pas à leurs premières baisses récentes. En 2017 et 2018, les prix se sont fortement dégonflés, avant de reprendre de l’élan pendant la pandémie.

Autre remarque : malgré les hausses de taux, certains marchés continuent de monter, comme Calgary et St. John’s, Terre-Neuve, deux villes des provinces pétrolières où les prix n’ont pas baissé.

Pour voir la détermination de la Banque du Canada à briser l’inflation, il faudra s’armer de patience avant que les prix des maisons ne remontent, surtout compte tenu de l’évolution des charges hypothécaires calculées par AppEco.

1. Les données disponibles permettent à AppEco de retracer la comparaison historique jusqu’en 2006, mais certaines autres comparaisons avec des dates antérieures n’atteignent pas le pic actuel.

2. En supposant un acompte de 10 % et un taux fixe pendant 5 ans. Avec un taux variable, la mensualité est moindre (2 447 $), mais la différence avec 2019 est similaire, 997 $.