La saison des hausses de loyers vient de commencer, et l’article s’annonce intense pour les locataires. Dans cette situation de hausse des prix, bailleurs et locataires s’attendent à ce que le Tribunal Administratif du Logement (TAL) soit débordé par le poids des demandes de révision de loyer.
Oubliez les augmentations mensuelles de 10$ et 15$ par mois qui sont devenues courantes au fil des ans, des augmentations mensuelles de 40$ voire 60$ et plus sont prévues en 2023.
TAL a publié le 17 janvier les pourcentages effectifs pour le calcul des augmentations de loyer en 2023. Ceux-ci sont plus élevés qu’avant en raison de l’augmentation des prix et de la hausse des taux d’intérêt qui servent principalement à calculer le pourcentage des travaux principaux dans la location. la propriété peut être rendue en augmentant le loyer.
Vous devrez maintenant vous arranger pour parler aux locataires. Sinon tout le monde ira au tribunal du logement. Nous nous attendons à une augmentation du nombre de motifs de traitement TAL.
Martin Messier, président de l’Association des Propriétaires du Québec (APQ)
Son organisation tient une réunion d’ajustement de loyer le 28 janvier. « Nous en avons assez. Il faut prolonger le temps », dit-il indiquant le grand intérêt des propriétaires à obtenir le maximum que les lois sur la location leur permettent de prendre.
« Je répète aux propriétaires : maintenant ou jamais. Les augmentations de loyer ne peuvent pas être avancées avant de nombreuses années. Si vous ratez cette année, l’année prochaine, il est trop tard. Vous aurez moins perdu l’occasion de fixer votre loyer qu’avant. Cette année , plus que jamais, les propriétaires doivent faire leur calcul. »
Du côté des locataires, on craint que les propriétaires exagèrent.
« Bien sûr, si nous constatons une augmentation significative ; forcément, il y a un risque d’avoir de nombreuses manifestations », conclut Cédric Dussault, porte-parole du Regroupement des Comités Logement et Associations de Locataires du Québec. Il dit que le locataire a toujours le droit de refuser une augmentation de loyer qu’il juge excessive tout en il reste chez lui.
Ces dernières années, le nombre d’affaires d’ajustement de loyer portées devant le Tribunal est resté faible, à environ 7 000 par an.
Le propriétaire doit faire parvenir son avis d’augmentation de loyer au locataire au moins trois mois avant la fin du bail, soit le 31 mars pour un bail se terminant le 30 juin. Le propriétaire peut alors accepter la prolongation, la refuser et quitter le logement ou la refuser et rester dans le logement. Dans ce dernier cas, le bailleur dispose d’un délai de 30 jours pour adresser, à ses frais, une demande de révision de loyer à TAL. Les parties peuvent toujours s’entendre avant l’audience.
Pourquoi des hausses de loyer aussi élevées cette année ?
Sur la base de ces parties publiées le 17 janvier, TAL a présenté, à titre indicatif, une hypothétique activité de calcul qui estime que la rénovation initiale de 2,3% des maisons avec chauffage est à la charge du propriétaire. Sur le même sujet : Wikipédia cesse d’accepter les dons de crypto-monnaie pour des raisons environnementales. Avec une augmentation estimée à 5% des taxes communales, la hausse moyenne des loyers estimée par TAL passe à 2,9%.
Pour l’année 2023, de nombreuses villes ont augmenté la charge fiscale des contribuables fonciers pour faire face à la hausse des coûts. Par exemple, l’augmentation moyenne est de 4,1 % à Montréal pour un secteur résidentiel. À Longueuil, la hausse est de 5,6 %.
Selon la grille de fixation des loyers, l’augmentation des taxes foncières est entièrement absorbée par les propriétaires en fonction du loyer payé.
Il en va de même pour les primes d’assurance, qui augmentent également chaque année. Si TAL est appelée à fixer le loyer, elle tiendra compte de la différence de primes d’assurance habitation entre 2022 et 2021. Le montant des primes dépend de la valeur à neuf de l’immeuble. La valeur des plex (immeubles de 2 à 5 logements) dans la région de Montréal a augmenté de 9 % en un an en 2021 et d’un autre 8 % en moyenne en 2022, selon les données de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Le saut se traduit par des primes d’assurance plus élevées pour de nombreux propriétaires.
Dans le cas des maisons qui brûlent du combustible inclus dans le prix de la location, le taux passe à 7,3 % en 2023.
Sur le net, Martin Messier, de l’APQ, s’attend à une hausse moyenne de 4 à 6 % cette année. « Nous n’avions pas vu cela depuis des décennies », admet-il.
Le loyer moyen dans la région de Montréal pour un appartement de deux chambres est d’environ 1 000 $ par mois. (Il était de 930 $ pour les logements occupés en octobre 2021, selon l’économiste de la Société canadienne d’hypothèques et de logement Francis Cortellino.) L’augmentation moyenne se situera facilement entre 40 $ et 60 $ par mois cette année.
« Un de mes amis qui a gagné 200 000 $ dans un grand projet de 5 plex arrive avec un taux d’entretien de 17 % à l’aide du tableur TAL. Il a peur que ses locataires le calomnient dans les médias », raconte Martin Messier.
Ce propriétaire a eu la chance de faire le travail en 2022, et non en 2021.
L’ajustement pour les grands emplois est de 3,8 % cette année. Cela signifie que le propriétaire pourra récupérer son investissement en 26 ans. En 2021, en raison de la baisse des taux d’intérêt, le taux de remboursement était de 2 % et la période de remboursement a été étendue à 50 ans.
Rappelons que les maisons construites il y a moins de cinq ans ne sont pas assujetties à la grille d’ajustement des loyers. En d’autres termes, les propriétaires peuvent demander l’extension qu’ils souhaitent, et le nouveau propriétaire de la maison a le choix d’accepter l’extension proposée ou de quitter la propriété.
