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Pourquoi investir dans l’immobilier à Dubaï ?
1 – Forte croissance démographique
La ville de Dubaï connaît une très forte croissance démographique. Voir l’article : Dans un remaniement, le Credit Suisse a nommé un nouveau directeur général. En raison d’une politique migratoire particulièrement libérale, Dubaï est une ville cosmopolite avec des habitants de plus de 200 pays différents à travers le monde.
On estime que la population de Dubaï, qui est actuellement d’environ 3,5 millions d’habitants, devrait encore doubler d’ici 2040. Avec une population en croissance rapide, cela attire évidemment les investisseurs étrangers (Russes, Chinois, Européens, Américains, etc.).
La ville de Dubaï a mis en place un programme de développement urbain 2040 qui définit le développement urbain durable à Dubaï. Ce programme vise à améliorer la qualité de vie et le bonheur des habitants de la ville et vise à renforcer le rôle de Dubaï en tant que destination mondiale pour les expatriés. Vous trouverez plus d’informations sur ce programme urbain à cette adresse.
Le programme de développement urbain de Dubaï :
Dans le cadre du programme de développement urbain de Dubaï, la ville s’est fixé les principaux objectifs de développement suivants :
2 – Bonne qualité de vie
Dubaï est reconnue comme l’une des meilleures villes pour investir dans l’immobilier en raison notamment de son excellente qualité de vie. Sur le même sujet : Banque : est-ce dangereux de fournir un IBAN, quel est le risque ? Découvrez tout ici.
On y trouve en effet des restaurants de qualité, des plages absolument magnifiques, des infrastructures exceptionnelles, une excellente connectivité et des infrastructures de loisirs et de divertissement modernes. Les résidents de Dubaï peuvent se détendre dans les nombreux centres commerciaux gigantesques de la ville. Il existe des centres commerciaux tels que Dubai Mall, Dubai Marina Mall, Mall of the Emirates et Dubai Festival City Mall.
3 – Sécurité
La ville de Dubaï est considérée comme l’une des villes les plus sûres en termes de criminalité. Le taux de criminalité est très faible et son système judiciaire est très efficace. Lire aussi : Voltaire Leasing & Finance Limited approuve la nomination de son conseil d’administration.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Dubaï, sachez que la ville dispose d’un cadre réglementaire solide pour protéger les investisseurs à Dubaï.
4 – Faible fiscalité locale
La fiscalité locale de la ville de Dubaï est particulièrement attractive. Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, pas d’impôt sur les dividendes, pas d’impôt sur les gains en capital, pas de taxe sur les salaires et pas d’impôt sur les sociétés.
Force est de constater que la faible fiscalité et l’absence d’obligation déclarative pour les particuliers poussent de plus en plus de particuliers à s’installer à Dubaï, ce qui stimule le marché immobilier.
En raison de l’application de la norme Un impôt sur les sociétés devrait être mis en place à partir de juin 2023 dans l’émirat de Dubaï. Les modalités d’application de l’impôt sur les sociétés ne sont pas encore définies. Le taux IS devrait être de 0 % sur les bénéfices imposables jusqu’à 375 000 AED et de 9 % pour les bénéfices imposables supérieurs à 375 000 AED.
5 – Bon taux de rendement locatif
Le taux de rendement locatif varie selon le quartier résidentiel.
6 – Dubaï tente d’attirer les investisseurs avec une politique d’investissement attractive
En investissant dans l’immobilier à Dubaï, il est possible d’obtenir un visa de résident à condition d’investir un minimum de 1 000 000 AED dans un bien immobilier et à condition que ce bien ne fasse pas l’objet d’une hypothèque. Cette politique attire ainsi les investisseurs internationaux.
7 – Le visa Digital Nomad
Dubaï a mis en place un visa pour les travailleurs numériques nomades. Ce programme permet aux travailleurs numériques de résider à Dubaï pendant la durée du visa et de travailler à distance pour une entreprise. Ce visa est destiné aux personnes qui gagnent au moins 5000 dollars américains par mois. En règle générale, il s’agit surtout de jeunes travailleurs. Ce visa stimule la demande locative (notamment studio ou T2).
Comment investir dans l’immobilier à Dubaï ?
Les éléments à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier à Dubaï :
Il est primordial d’investir dans un quartier résidentiel offrant un bon taux de rendement. La ville de Dubaï étant assez grande, certaines zones résidentielles offrent un meilleur taux de rendement que d’autres.
Pour investir dans un bien immobilier offrant un bon taux de rendement, vous devez prendre en compte certains éléments :
Investir dans l’immobilier à Dubaï sur plan ou bien dans une propriété déjà construite ?
Acheter une propriété à Dubaï sur plan présente certains avantages mais aussi des inconvénients. Vous trouverez ci-dessous les avantages et les inconvénients de chaque mode d’acquisition.
Investir dans une propriété sur plan :
Investir dans une propriété clé en main :
Avantages et inconvénients d’investir dans une propriété clé en main :
Les 8 meilleurs quartiers résidentiels à Dubaï
1 – Immobilier à Dubaï dans le quartier résidentiel de Dubai Marina :
Le quartier résidentiel de la marina de Dubaï est un grand complexe construit autour de la marina de Dubaï. On y trouve un grand centre commercial (le Dubai Marina Mall qui regroupe plus de 400 boutiques), des boutiques, des restaurants en plein air, des yachts, de très hauts immeubles qui surplombent tout le quartier, des plages de sable blanc et même des cafés. C’est un quartier incontournable pour visiter Dubaï. Les yachts chics traversent le port de plaisance et vous pourrez pratiquer des activités sportives, comme le parachutisme ou le jet-ski.
Dans ce quartier, le taux de rendement varie entre 6 et 7 %, mais le taux de rendement semble plus élevé pour les appartements de petites tailles (comme les studios ou les T2).
2 – Investir dans l’immobilier à Dubaï dans le quartier de Palm Jumeirah :
L’île de Palm Jumeirah est une île en forme d’arbre 100 % artificielle. C’est une île très chic connue notamment pour ses hôtels, ses restaurants internationaux chics ou ses résidences haut de gamme.
En matière d’immobilier, le taux de rendement semble plutôt faible (entre 5 et 6%). Le coût d’acquisition d’un bien semble assez élevé.
Le quartier Downtown est un quartier résidentiel situé au cœur du centre-ville de Dubaï. Le quartier est très dynamique et il est notamment célèbre pour l’imposant gratte-ciel Burj Khalifa. Le quartier abrite un centre commercial (le Dubai Mall), ainsi que des restaurants et des boutiques de mode.
En matière d’immobilier, le taux de rendement est plutôt faible : entre 5 et 6 %.
Le quartier résidentiel du Mirdif est un quartier plutôt huppé avec des villas individuelles privées. C’est un petit quartier avec une population totale de seulement 37 000 personnes.
Le taux de rentabilité dans le quartier résidentiel du Mirdif est faible : entre 4 et 6 %. Cependant, les locations de studios semblent plus rentables que les grands appartements.
5 – Jumeirah Lake Tower :
Le quartier résidentiel de Jumeirah Lake Towers semble offrir un taux de rendement particulièrement élevé : entre 7 et 8 %. Le prix d’achat reste bas, il faut compter environ 130 000 euros pour un studio et 350 000 euros pour un T3. Comme de nombreux quartiers résidentiels de Dubaï, le studio offre un meilleur taux de rendement.
Emirates Hill est une résidence prestigieuse entourée de collines verdoyantes. C’est un quartier chic. Il y a de nombreuses villas avec piscines, ainsi que des jeux pour enfants et des installations sportives.
Il est difficile d’obtenir des statistiques fiables sur le prix des biens immobiliers dans cette zone en raison du faible nombre de transactions. Cependant, vous devrez investir au moins 8 000 000 AED pour acheter une villa de luxe.
7 – Dubai Silicon Oasis :
Dubai Silicon Oasis est un quartier idéal pour les familles d’expatriés. C’est un quartier très convoité de Dubaï. Le quartier est essentiellement une zone franche et un parc technologique de pointe. Le quartier devient de plus en plus prisé car il est possible de venir y travailler et y vivre. La présence de supermarchés (comme la chaîne Spinneys, Supermarché Grandiose ou Hypermarché LuLu) facilite grandement la vie locale.
Vous pouvez louer un petit studio à partir de 400 euros par mois (environ 20 000 AED par an) et il est possible d’acquérir un studio dans une résidence bien entretenue à partir de 240 000 AED.
C’est actuellement l’un des quartiers qui semble offrir la meilleure rentabilité immobilière (mais cela peut changer dans le futur, n’hésitez pas à me contacter).
International City est une ville de banlieue située à Dubaï. La ville compte de nombreux développements résidentiels internationaux nommés d’après différents pays. Il y a donc les quartiers français, anglais, grec, italien, persan, chinois et même marocain.
Sur le plan immobilier, la ville International City comprend un centre commercial (le Dragon Mart), des restaurants internationaux, des magasins d’électronique et des épiceries chinoises.
Les pièges à éviter pour investir dans l’immobilier à Dubaï
Investir dans un bien immobilier à Dubaï n’est pas sans risques. Il est bien sûr indispensable d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier.
Nous vous dévoilons ci-dessous une liste (non exhaustive) des principaux pièges à éviter pour investir sereinement dans l’immobilier à Dubaï.
1 – Attention aux arnaques
Les escroqueries sont très rares dans le secteur immobilier à Dubaï. Les lois locales protègent les acheteurs de maison. Mais certaines personnes semblent néanmoins avoir été arnaquées par des personnes peu scrupuleuses se faisant passer pour des agents immobiliers, des banquiers ou des vendeurs. Il est indispensable d’être accompagné par des professionnels lors de votre investissement locatif.
2 – Bien choisir le promoteur immobilier
Une acquisition immobilière sur plan reste très avantageuse : vous bénéficiez d’une décote importante par rapport au prix du marché immobilier secondaire, ce qui est normal dans la mesure où vous prenez un risque supplémentaire important. Avant de signer un contrat d’acquisition d’un bien sur plan, nous vous conseillons vivement de vérifier les garanties financières offertes, la notoriété du promoteur immobilier, l’expérience du promoteur immobilier ainsi que les avis clients des précédents acquéreurs.
3 – Risque de récession économique
Il faut savoir que Dubaï est une ville qui fait partie des Emirats Arabes Unis. Ce pays, comme de nombreux pays du Moyen-Orient, tire une très grande partie de ses revenus de la production pétrolière. Avec le développement des voitures électriques, il est fort probable que la consommation de pétrole puisse baisser au cours des vingt prochaines années. Le gouvernement des Émirats arabes unis est bien conscient de ce risque et a pris des mesures pour diversifier ses sources de revenus et promouvoir d’autres secteurs. Mais avant d’investir dans le secteur immobilier à Dubaï, il faut être conscient du risque de récession économique.
4 – Faible rentabilité locative
Il est possible d’obtenir un bon rendement locatif en investissant dans un studio ou un appartement situé à Dubaï. Un rendement locatif compris entre 8 et 10% peut être obtenu dans certains biens immobiliers et dans certaines zones résidentielles. Mais quel que soit le quartier résidentiel choisi pour votre investissement locatif, la rentabilité locative réelle dépendra principalement des aménagements extérieurs, de la proximité des épiceries, etc. Pour investir dans l’immobilier à Dubaï, il est fortement recommandé de faire des recherches pour le savoir. quelles parties de la ville obtiennent les meilleurs rendements locatifs.
5 – Le financement
La plupart des promoteurs immobiliers proposent un échéancier de paiement particulièrement attractif (généralement 20/80 ou 30/70). Cela signifie que l’on peut payer (par exemple) 20% du bien à la signature du contrat, puis le solde à la livraison (80%). De nombreux acquéreurs se lancent dans l’opération en pensant qu’ils n’ont besoin que de 20% du prix du bien pour finaliser la transaction, puis une fois la construction terminée, contracter un emprunt pour financer le reste de la somme. La réalité est que les étrangers ne sont pas toujours éligibles aux hypothèques. Nous nous retrouvons donc dans l’impossibilité de financer notre bien.
6 – Le contrat de vente
Le contrat d’acquisition d’un bien immobilier peut comporter des clauses particulièrement restrictives : interdiction de revente en dessous d’un prix minimum défini dans le contrat, interdiction de revente tant que l’acheteur n’a pas payé la totalité ou une partie significative du bien,… Avant la signature d’un contrat et Pour investir dans l’immobilier à Dubaï, il est indispensable de consulter un professionnel de l’immobilier. N’hésitez pas à me contacter si vous voulez en savoir plus.
7 – L’infrastructure de la résidence
Il faut rester attentif au degré de finition de l’infrastructure globale de la résidence. Une fois votre bâtiment construit, les aménagements extérieurs peuvent prendre du temps à être finalisés. Il vous sera alors plus difficile de trouver des locataires.
8 – Les frais de copropriété
Les charges de copropriété (HOA) sont des charges destinées à couvrir les charges nécessaires à l’entretien des parties communes d’une résidence. Ce sont des coûts parfois importants, et avant de signer un contrat d’acquisition, il est impératif de se renseigner sur les prestations proposées par la résidence, le niveau d’entretien et les charges locatives.
Conclusion : Faut-il investir dans l’immobilier à Dubaï ?
Le taux de rendement varie fortement selon la zone résidentielle. Les quartiers de Dubai Silicon Oasis (DSO) et International City peuvent offrir une rentabilité proche de 7%. Mais cela reste théorique car cela dépendra de la capacité du promoteur à sortir la marchandise du marché le plus rapidement possible, ce qui est très compétitif.
On se concentrera forcément sur les biens en VEFA avec des aléas sur la construction et les promoteurs. Il peut être judicieux de s’intéresser aux propriétés qui ont moins de 10 ans dans des quartiers réputés et dont on peut voir que les propriétés ont bien vieilli.
Il faut donc être vigilant face aux promoteurs agressifs dans leur commercialisation et concentrés sur des complexes gigantesques. Les arnaques sont assez rares dans le secteur immobilier, mais cela reste un risque à considérer. Avant d’acquérir un bien immobilier à Dubaï, il est fortement recommandé de consulter des professionnels de l’immobilier qui ont su acheter les bonnes propriétés dans les bonnes zones. Ils pourront vous prospecter pour trouver des opportunités.
Les budgets seront plutôt entre 200 000 et 300 000 euros pour avoir par exemple un beau pavillon ou un bel appartement de moins de 10 ans qui sera loué (ou sera déjà loué) dans de bonnes conditions et sera valorisé. Les rendements seront plus compris entre 5 et 7% au plus.
L’immobilier en Bulgarie et aux USA offre également des opportunités d’investissement pour des tickets inférieurs aux alentours de 100 000 euros et des rendements qui peuvent être supérieurs. N’hésitez pas à me contacter si vous voulez en savoir plus.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter ce dossier dédié à l’investissement à Dubaï.