Que vous souhaitiez acheter un bien, vendre le vôtre ou simplement connaître sa valeur sur le marché immobilier, vous pouvez vous tourner vers un professionnel. Il pourra faire une évaluation de votre appartement, maison ou terrain. Et pour cela, ils utiliseront la méthode d’évaluation la mieux adaptée à votre situation. Découvrez les différents types d’expertises immobilières.
La méthode par comparaison
Pour l’évaluation la plus précise de la valeur de votre propriété, mieux vaut faire appel à un expert de la région. Il pourra bien connaître le marché local. C’est d’ailleurs un élément essentiel de la méthode d’évaluation comparative. Sur le même sujet : Connaissez-vous exactement le rôle d’un coureur ?. L’expert prendra en compte les critères objectifs de votre bien (situation, surface habitable, nombre de chambres, salles de bains, année de construction, nombre d’étages, etc.) et les comparera à des biens équivalents récemment vendus à proximité.
Cette méthode est la plus utilisée car à l’ère des données facilement accessibles, elle permet une évaluation rapide et réelle du prix de vente. C’est également le type d’imposition utilisé par l’administration fiscale et les tribunaux en cas de litige. Mais il ne convient pas à toutes les situations. Si, par exemple, vous vendez un bien atypique, aucune comparaison ne peut être vraiment fiable. Si vous vous trouvez dans une zone où peu de propriétés ont été vendues ou si votre maison se trouve dans un marché immobilier sujet à de fréquentes fluctuations, une évaluation selon cette méthode peut s’avérer difficile.
L’estimation par le revenu ou par capitalisation
Il existe une autre méthode d’évaluation de la valeur d’un bien immobilier : l’évaluation selon les revenus. Ceci est particulièrement indiqué dans le cadre de l’investissement. L’expert se penche alors sur la valeur locative constatée du bien occupé ou encore sur les revenus potentiels selon le marché si le bien est vacant. Lire aussi : Assurance auto et voitures à gratter : quelle couverture ?. Ce premier élément est ensuite capitalisé en lui appliquant un taux de rendement. Celui-ci correspond au rapport entre le revenu brut du bien – c’est-à-dire le loyer hors loyers et taxes – et son prix de revient, qui inclut les charges. Ce calcul permet de connaître la rentabilité à moyen terme des investissements sur le marché locatif.
La méthode d’évaluation par capitalisation est assez similaire, mais dans ce cas, le bénéfice net (bénéfice brut sans frais du propriétaire) prévaut. Le loyer pour lui est défini sans TVA, sans droit au bail, sans taxes supplémentaires ni loyer. En comparant ces types d’expertises pour un même bien, on peut remarquer une variation à la hausse ou à la baisse selon la classe d’immeuble ou de maison. Plus la classe du bien est élevée, plus son taux de capitalisation est faible. En revanche, s’il est vétuste et nécessite des travaux importants, le taux de capitalisation peut être plus élevé. Notez que ces calculs ne conviennent pas aux espaces vacants ou aux propriétés non génératrices de revenus telles qu’une résidence secondaire.
Les méthodes d’évaluation annexes
Si ces deux premières méthodes ne s’appliquent pas au bien, l’agent peut utiliser d’autres techniques, comme le calcul du coût de remplacement. Il s’agit d’estimer combien il faudrait pour reconstruire le même appartement. On peut appliquer un coefficient de vétusté pour être le plus juste possible. Cette méthode est notamment utilisée pour l’assurance habitation.
Il existe aussi une méthode dite « sol et structure » puisqu’il s’agit d’une évaluation d’un côté du terrain et de l’autre côté du bâtiment. Cette technique est particulièrement utile lorsque l’agent a peu de références de transaction. A voir aussi : Pont de l’Isère. Conseil plein de ressources sociales. Il est souvent utilisé dans la profession notariale.
Les promoteurs immobiliers utilisent la méthode du solde développeur (également appelée développeur ou compte à rebours). La valeur de l’immeuble est soustraite du prix de vente estimé en déduisant tous les frais pour arriver à l’appartement fini. Cette technique dite « réelle » nécessite une grande expertise du programmeur. Et dans le cas d’un bâtiment professionnel, tel qu’un hôtel, une clinique, un cinéma, etc., le Code de commerce a donné des recommandations pour définir le prix et la valeur du bail des murs ou fonds de commerce. Des experts juridiques évaluent constamment ces normes et elles se fondent sur la jurisprudence. Quant à la méthode indicielle (application de l’indice ou coefficient de variation par rapport à la valeur précédente), elle est très peu utilisée, car plus adaptée au marché immobilier actuel.
Rédaction de l’agence hREF
