Rachat en VEFA : définition, coûts et avantages

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Avez-vous déjà pensé à acheter votre bien sur plan ? Avec l’achat en VEFA, la transaction est réalisée avant la construction ou l’achèvement du bien. Quels sont les bénéfices ? Comment financer un tel achat ? Quelles sont les étapes ? Nos éléments de réponse.

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou achat hors projet, est un contrat par lequel l’acquéreur acquiert un bien immobilier à construire ou non achevé. Il devient alors propriétaire du terrain à la signature de l’acte de vente, puis propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction. Contre la somme versée par l’acheteur, débloquée par la banque au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le vendeur s’engage à lui livrer le logement dès la fin des travaux.

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Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

Il y a de nombreux avantages à acheter sur plan. D’une part, vous bénéficierez d’un bien neuf sur lequel vous n’aurez à réaliser aucun travaux et qui répond aux dernières normes en matière de construction et d’environnement. Un élément important à prendre en considération, notamment avec une réglementation de plus en plus contraignante sur les diagnostics de performance énergétique (DPE). Avec une maison neuve, des économies d’énergie sont donc attendues à court et moyen-long terme.

Avec l’achat en VEFA, en revanche, le bien est payé en plusieurs fois, selon un échéancier qui correspond à l’avancement des travaux. Vous devenez ainsi propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction. Sur le même sujet : Comment est calculée la valeur d’un bien ?. Le paiement de la propriété n’est effectué à chaque étape que si l’avancement des travaux a été observé.

De plus, vous disposez d’un avantage indéniable d’un point de vue financier, puisque les frais de notaire que vous devrez payer sont réduits d’environ la moitié (de 2 à 4%) par rapport à un achat dans un immeuble ancien (de 7 à 8%) . Vous bénéficiez également d’avantages fiscaux, comme l’exonération de la taxe foncière pendant 2 ans, ou l’application de la TVA à 5,5% au lieu de 20% sur les immeubles en zones éligibles.

Sans oublier les garanties dont vous bénéficiez en achetant hors projet (voir ci-dessous : « livraison du bien hors projet et garanties »). Enfin, acheter un étage, c’est aussi choisir un bien que vous pourrez personnaliser selon vos envies (couleurs, matériaux, etc.) et selon les options proposées par le promoteur choisi.

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Comment financer un achat en VEFA ?

Comme pour tout prêt immobilier, la banque étudiera la situation financière de l’acheteur. Si votre objectif est de faire un achat sur plan, et à moins de pouvoir acheter comptant, il est sage de constituer un dossier solide et de commencer à estimer votre capacité d’emprunt.

Meilleurtaux vous propose par exemple un simulateur. Renseignez les informations sur votre situation (achat seul ou en couple), votre salaire mensuel net avant impôt, vos primes et autres revenus complémentaires, ainsi que vos dépenses. Vous pourrez alors connaître votre capacité d’emprunt, ainsi que le montant idéal de mise de fonds pour votre futur achat. Vous pourrez ainsi mieux cibler vos recherches immobilières ou vérifier que le bien convoité rentre dans votre budget.

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Attention, lorsque vous achetez un bien via un crédit immobilier dont les fonds seront débloqués en plusieurs fois, vous paierez à votre banque les intérêts provisionnels, qui viendront s’ajouter au coût total de votre crédit immobilier. Cependant, leur coût peut être réduit en faisant appel à un courtier comme Meilleurtaux. Comme ces intérêts sont calculés en fonction du taux de votre crédit immobilier, obtenir un taux moins cher aura forcément un impact positif sur le montant de vos intérêts intercalaires.

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Que doit contenir le contrat de réservation lors d’un achat en VEFA ? 

Dans la grande majorité des cas, la vente définitive est précédée d’un contrat de réserve (contrat préalable à l’acte).

En cas d’achat hors projet, le contrat doit contenir les informations relatives au bien vendu, notamment le type de logement (maison ou appartement) ainsi que l’adresse et la description détaillée du bien (quartier d’habitation, n. de pièces, etc.). Le contrat doit également contenir des éléments relatifs à la vente elle-même, tels que le prix d’achat, les conditions d’échelonnement du montant des travaux, ou encore le délai de livraison du bien ainsi que les éventuelles pénalités en cas de retard des travaux.

Une liste des travaux souhaités par l’acquéreur (revêtement, équipements prévus, mobilier, etc.) doit également figurer dans le contrat de vente. De plus, un plan coté du bien vendu et une notice descriptive indiquant les équipements spécifiques de ce bien doivent être joints au contrat. Dans le cas de la vente d’un logement situé dans un immeuble à appartements (appartement) ou dans un complexe résidentiel (maison), les règlements respectifs doivent également être inclus dans le contrat.

Enfin, pour que le contrat soit valable, les coordonnées du vendeur et de l’acheteur doivent être indiquées.

Côté garantie, le vendeur doit fournir à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Cela signifie qu’en cas de défaillance financière du vendeur et d’achèvement des travaux, l’acheteur sera remboursé des versements effectués par une banque ou un organisme financier se portant garant.

Si, en revanche, c’est l’acquéreur qui est défaillant, par exemple parce qu’il n’a pas pu bénéficier d’un prêt qu’il a demandé, une condition suspensive peut être insérée dans le contrat qui lui permet de renoncer à l’opération. Cependant, si le prêt est accordé, la vente est définitive. Cela signifie que le contrat doit être accompagné d’une attestation d’assurance dommages.

Après délivrance du contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour notifier au vendeur sa décision de renoncer à la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dans ce cas, tout dépôt de garantie versé pour l’achat de la propriété (non obligatoire) sera intégralement remboursé dans les 21 jours à compter du jour suivant la date de ce retrait. Le dépôt de garantie est limité à 5% du prix de vente si le contrat est signé dans 1 an ou 2% s’il est signé dans 1 ou 2 ans. A noter qu’aucun acompte ne pourra être demandé au-delà de 2 ans.

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Quels sont les délais pour acheter en VEFA ?

Une fois les conditions de la vente remplies, et à défaut de renonciation à celles-ci, il est considéré comme acquis. Les parties signeront obligatoirement le contrat de vente définitif devant notaire, après qu’une date leur aura été communiquée (impérativement 1 mois avant cette signature).

Le notaire, choisi par le vendeur ou parfois par l’acheteur, doit publier officiellement l’acte authentique de vente. Conserver un original du contrat et doit en remettre une copie à l’acheteur. A partir de ce moment, le déblocage des fonds de la banque peut commencer et donc les travaux vont commencer. L’acquéreur deviendra pleinement propriétaire du logement au jour de la réalisation des travaux.

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Veuillez noter que la date estimée d’achèvement des travaux est indiquée dans le contrat de vente. Il s’agit d’une date indicative de livraison du bien, généralement exprimée en trimestres, afin que l’acheteur ait une estimation du délai dans lequel il pourra pénétrer dans les lieux. Ce délai d’exécution des travaux s’ajoute au délai de réflexion préalablement communiqué, ainsi qu’au délai d’un mois précédant la signature chez le notaire.

On estime qu’il s’écoule 1 à 2 ans entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés. Cette durée est en effet très variable selon les différents projets de construction. Attention, prenez également en considération qu’il est fréquent que des retards en cours se produisent, selon les caprices du site. Le temps d’attente pour utiliser le logement peut donc être considérable.

Quelles sont les étapes de déblocage des fonds lors d’un achat en VEFA ?

Dans le cadre d’un achat en l’état futur d’achèvement, le paiement est échelonné en fonction de l’avancement des travaux et selon l’échéancier fixé par le contrat de vente.

Les fonds sont ainsi débloqués par la banque par tranches successives selon le modèle suivant (en tenant compte des montants maximum pouvant être demandés) :

Le promoteur est responsable de la demande de fonds. Avant de payer, assurez-vous que le travail que vous payez a été terminé.

La livraison du bien en VEFA et les garanties  

Lors de la remise de la maison ou de l’appartement, l’acheteur doit veiller à vérifier si les éléments sont conformes à la notice descriptive figurant au contrat. C’est le bon moment pour s’assurer que le logement est exempt de tout vice, avant que le promoteur ne remette les clés à l’acquéreur.

A ce stade, ce dernier a encore une chance de constater des dysfonctionnements. Il dispose d’un certain nombre de garanties encadrées par la loi. Parmi ceux-ci, notamment :

FAQ sur la vente en l’état futur d’achèvement

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ? 

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un achat hors projet d’un bien immobilier, c’est-à-dire avant ou pendant la construction du bien lui-même. En signant l’acte de vente, l’acquéreur deviendra propriétaire du terrain, puis, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, propriétaire du logement. En échange de la somme versée par l’acheteur, le vendeur s’engage à lui livrer le bien dès la fin des travaux.

Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

Parmi les différents avantages de l’achat hors projet, vous bénéficierez d’un bien neuf personnalisable sur lequel vous n’aurez à réaliser aucun travaux, respectant les dernières normes en matière de construction et d’environnement. De cette façon, vous pouvez économiser de l’énergie. Vous bénéficiez également d’un paiement échelonné et sécurisé du bien, selon un échéancier qui correspond à l’avancement des travaux. Enfin, vous bénéficiez d’avantages fiscaux (exonération de taxe foncière pendant 2 ans et réduction possible de la TVA) et de frais de notaire réduits par rapport à un nouvel achat.

Quelles sont les étapes de déblocage des fonds lors d’un achat en VEFA ? 

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien neuf dont la construction n’est pas achevée (VEFA), vous étalez votre paiement en fonction de l’avancement des travaux et selon le calendrier prévu dans le contrat de vente. Les fonds du prêt sont ainsi débloqués par la banque par tranches successives. Un maximum de 5% du prix est débloqué à la réservation du bien, 30% à l’achèvement des fondations, 35% à l’imperméabilisation du bien, 25% du prix à l’achèvement des travaux et, enfin, 5% à la livraison du marchandises.