Rénover un appartement à Paris et générer une bonne valeur de revente, rêve ou réalité ?

Written By Sara Rosso

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« J’achète cet appartement 300 000 euros, je fais 30 000 euros de travaux et je le revends 500 000 euros ». Vous aussi vous rêvez de faire l’affaire du siècle en achetant une ruine à Paris ? Entre votre oncle commis et cet ami d’un ami d’un ami qui a vu beaucoup de tutoriels de plomberie et d’électricité sur YouTube, vous avez l’impression d’être sur quelque chose. Mais l’immobilier a ses règles, et même dans un marché aussi tendu que Paris (et malgré les talents d’Oncle), ce rêve de plus-value maximale, que même Stéphane Plaza n’a pas vu venir, est illusoire. .

Et de toute façon, ce n’est pas ce que vous devriez rechercher lors de l’achat de votre premier appartement. Car il y a trop d’inconnues, trop de risques, et vous serez (presque) à chaque fois déçu.

Rénover un appartement de fond en comble, vaste projet

D’abord, pour espérer faire une percée, il faut trouver un logement en dessous du prix du marché (déjà assez élevé). Et ça, ça ne court pas les rues. Encore aujourd’hui avec cette loi que vous avez peut-être vu passer qui incite fortement les propriétaires de filtres thermiques à s’en débarrasser. Sur le même sujet : Pourquoi de plus en plus de Français veulent participer : notre enquête exclusive. Évidemment, si vous transformez un appartement avec un diagnostic de performance énergétique de F à B, vous faites déjà une bonne action et, en plus, l’effet de vos travaux sera réel et précieux (sur vos factures d’énergie et sur la revente de votre appartement. ).

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Une fois que vous aurez tenu votre future poule dorée, vous devrez encore réussir à pondre ses œufs. Il va donc falloir commencer des travaux. Plus le prix de l’appartement est bas, plus il y aura de travaux à faire, et donc plus cela coûtera cher. C’est mécanique, ne me remercie pas.

A cela on ajoute le traditionnel surplus budgétaire des travaux, les loyers payés en parallèle, les notaires et on obtient déjà un prix bien moins sexy qu’à première vue. Faisons vite le calcul : nous achetons un appartement de 35 m2 à 315 000 euros (9 000 euros le mètre carré) dans le 10e arrondissement de Paris. On aurait compté sur 35 000 euros de travaux pour tout refaire, mais avec la hausse des prix des matières premières, on compterait plutôt sur 50 000 pour la sécurité.

A cela s’ajoutent une franchise de 10% de l’évaluation (5 000 euros), des frais de notaire de 25 000 euros et votre loyer à payer pendant les deux mois de travaux (2 000 euros) annoncés par l’entrepreneur. On additionne le tout (déjà en sueur) et on obtient un appartement fini à… 392 000 euros. Soit 11 200 euros le mètre carré. Et c’était avant que Jean-Michel-l’entrepreneur ne vous explique qu’il avait déjà cinq grands projets en cours, qu’il ferait de son mieux pour vous, mais que le délai serait d’environ six mois.

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Et si vous l’habitiez, cet appartement ?

‘RIP’ la valeur ajoutée du siècle, désolé de vous décevoir. En revanche, si on reprend les mêmes chiffres, mais dans le but de s’y installer durablement, ce n’est plus la même limonade. Parce que vous avez refait un appartement à votre goût, vous arrêtez de jeter les loyers par les fenêtres et les mensualités que vous remboursez ne sont rien de moins que des économies forcées.

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Et en revendant cet appartement, vous récupérerez une bonne partie de votre investissement en cash (proportionnellement au temps que vous y avez passé) et vous pourrez même réaliser une plus-value. Pas la valeur ajoutée XXL dont vous rêviez au départ, mais une valeur ajoutée quand même. Surtout, vous passerez de nombreuses années merveilleuses dans votre résidence. Et si c’était l’affaire du siècle ?

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À NOTER

Ce forum a été rédigé par un contributeur extérieur à la rédaction. Les Echos START ne le rémunèrent pas, et il n’a pas non plus payé pour publier ce texte. Le choix de le publier n’a donc été fait qu’en fonction de critères éditoriaux.

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