Depuis plusieurs mois, les taux d’intérêt augmentent plus vite que le taux d’usure, rendant impossible l’accession à la propriété des demandeurs de prêt. Mais l’accès au crédit ne sera plus aussi limité à partir du 1er février grâce à une révision plus régulière du rythme de consommation. Cette révision devrait avoir un double effet : un déblocage à court terme des demandes de crédit immobilier, mais aussi, à long terme, une hausse des taux d’intérêt des banques, qui auront des marges plus élevées. Explique.
Sommaire
Comment fonctionne le taux d’usure ?
Le taux d’usure est le taux maximum en dessous duquel les banques sont autorisées à accorder une hypothèque. Il correspond au TAEG maximum, c’est-à-dire au coût total du prêt, qui comprend le taux nominal du prêt et les frais, les assurances et les garanties obligatoires. Sur le même sujet : Investissement locatif : le dispositif Pinel évolue, « mais il reste encore…. Ce taux est conçu pour protéger les consommateurs car il évite de prêter à un taux d’intérêt gonflé.
Pour le définir, la Banque de France utilise le taux d’intérêt des OAT (ou Obligations Assimilables du Trésor), qui représente le taux des titres de créance émis par l’État français. La référence pour la détermination du taux d’intérêt des crédits immobiliers est l’OAT sur une durée de 10 ans. Plus le taux de l’OAT est élevé, plus les taux hypothécaires fixes de votre banque sont élevés et inversement.
Or, depuis un peu plus d’un an, les taux de l’OAT sont en hausse. Ils brûlent même. En janvier, ils sont passés de 0,30 % à 2,6 % actuellement. Dans ce contexte, les taux des crédits immobiliers ont logiquement augmenté. Cependant, la hausse reste régulière car les banques ne peuvent pas augmenter leurs taux aussi rapidement que l’OAT car elles seraient bloquées par le taux d’usure. C’est pourquoi on trouve encore aujourd’hui des taux d’investissement attractifs dans l’immobilier en location à crédit, inférieurs à 3% sur 20 ans.
Dans le contexte inflationniste actuel, le taux de l’OAT est en hausse. En conséquence, les taux de crédit se comportent de la même manière, sauf que jusqu’à présent le taux de consommation n’a pas évolué assez vite.
L’indice de la consommation n’étant mis à jour que trimestriellement, il s’agit d’une limitation car il ne reflète pas les besoins réels du marché. Cela empêche les banques d’augmenter les taux d’intérêt à leur gré. En conséquence, de nombreuses demandes de prêt restent non financées.
Il y a quelques mois, on ne parlait pas encore du taux d’usure pour une raison simple. La faiblesse des taux d’intérêt sur les crédits lui a fait perdre sa fonction principale qui est de rempart contre des taux d’intérêt excessifs. Désormais, cette consommation est un élément qui bloque le prêt. Ce frein s’est traduit par une forte baisse des crédits et serait en grande partie responsable d’une baisse de 20,5% des crédits en 2022 par rapport à l’année précédente.
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La nouveauté : un taux d’usure révisé tous les mois
A partir du 1er février, l’indicateur de consommation sera mis à jour mensuellement. Cela devrait être un pas en avant dans le domaine des prêts, car une mise à jour plus régulière du taux d’usure devrait donner aux banques plus de marge, ce qui relancerait le marché hypothécaire. Sur le même sujet : La Banque de Montréal conclut l’acquisition de Bank of the West…. La méthode de calcul reste inchangée.
Mais attention, si la révision mensuelle du taux d’usure facilite l’accès aux crédits immobiliers, elle peut aussi paradoxalement accélérer la hausse des taux de prêt, compte tenu de la marge plus large que les banques utiliseront lors de la fixation de leurs taux.
En attendant, certaines offres de prêt pour investir dans l’immobilier locatif, notamment avec des SCPI, pour éviter les contraintes de gestion, sont toujours disponibles à des taux attractifs. C’est le cas d’un de nos partenaires qui propose une offre de prêt en dessous de 3%, voire sur 20 ans.
Investir en SCPI à crédit : pourquoi c’est encore le bon moment ?
À mesure que les taux d’intérêt sur les prêts augmentent, il est normal de vouloir répartir votre prêt sur des investissements. Mais avec quelques investissements, le jeu en vaut toujours la chandelle. A voir aussi : Investissement locatif : voici les meilleures villes proches de la Suisse pour investir. C’est le cas des SCPI qui procurent un rendement stable depuis plusieurs années avec un rendement moyen de 4,5% en 2021. Combiné à une offre de crédit inférieure à 3% et en investissant dans des SCPI européennes pour profiter d’une fiscalité avantageuse, investir à crédit reste le bon choix.
Exemple : Vous investissez 135 000 € en SCPI à crédit, dont 10 % du montant de la souscription à titre d’apport. Vous empruntez le reste pendant 20 ans avec un taux de prêt de 2,85 %. Votre investissement génère un rendement de 4,8%*, soit environ 570 € par mois de loyer. Vous devrez investir 200 € par mois pour couvrir le coût total du crédit et des impôts, qui totalisent plus de 700 € par mois.
Dans cet exemple, vous bénéficiez de près de 135 000 € de fonds propres (frais de souscription, frais de garantie et de dossier, revalorisation des loyers et cours de l’action causent les fluctuations du cours de l’action SCPI Performance) au bout de 20 ans et avec seulement 200 € d’économie par mois.
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Les caractéristiques de l’offre de crédit de Socrif pour investir en SCPI
Pour profiter d’un effet de levier de crédit sans attendre une éventuelle hausse des taux d’intérêt, le spécialiste du crédit Socrif propose une offre avec les taux d’intérêt suivants :
Pour en profiter, voici les modalités et caractéristiques de l’offre :
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* Les parts de SCPI de rendement sont des instruments de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises afin de diversifier les actifs.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l’immobilier comporte des risques :
– Baisse de la valeur des investissements. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti. La valeur des parts de SCPI évolue dans le temps, étroitement liée à l’état de l’immobilier d’entreprise. Cette situation suit des cycles successifs, avec des hauts et des bas.
– Diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à une baisse du taux de location financière et/ou à une baisse du montant global des loyers payés par les locataires. Toutefois, cette baisse peut être atténuée par un effet de mutualisation des risques lié à la diversification du portefeuille de SCPI dans l’immobilier et la location.
– Fluidité. La SCPI n’étant pas un produit négociable, elle a moins de liquidité par rapport aux actifs financiers. Les conditions de vente (modalités, prix) peuvent donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et de la bourse des SCPI.
Le prêt vous engage et doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager. Aucun paiement ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts de trésorerie. Comme pour le prêt immobilier, les candidats emprunteurs bénéficient d’un délai de réflexion de 10 jours après réception d’une offre de prêt pour consentir.