Squatteurs : leurs droits et vos recours

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[OCUPAS] Le projet de loi de protection des logements contre l’occupation illégale, dit projet de loi « anti-squatter », a été voté en première lecture à l’Assemblée nationale le 2 décembre. C’est ce qui va changer.

[Mise à jour le lundi 5 décembre 2022 à 20h44] Le texte présenté le 18 octobre 2022 par le député Guillaume Kasbarian, destiné à protéger les logements contre l’occupation illégale, a été adopté le 2 décembre 2022 par l’Assemblée nationale comme première en train de lire. Concrètement, il augmente les peines encourues par les personnes qui pénètrent illégalement chez autrui à 45 000 euros d’amende et 3 ans de prison, contre 15 000 euros et 1 an au-delà. Le texte permet également la résiliation unilatérale du bail en cas de non-paiement du loyer. Plus de détails sur les changements introduits par cette loi dans notre article dédié.

Qui est considéré comme squatteur aux yeux de la loi ?

D’un point de vue juridique, « un squatter est un squatter qui n’a aucun droit ni titre sur la propriété qu’il occupe », explique Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw. En d’autres termes, c’est un individu qui est entré dans une propriété sans y être autorisé. L’article 226-4 du code pénal définit la notion de « squattage » comme l’entrée dans le domicile d’autrui par des manœuvres, menaces, agressions ou contraintes. Voir l’article : Horoscope du vendredi 5 août 2022. En effet, « le locataire qui reste dans son logement une fois son bail résilié n’est pas considéré comme squatteur, même s’il ne paie plus le loyer au bailleur », précise-t-il.

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Pourquoi a-t-on l’impression que la loi protège les squatteurs ?

La loi ne protège pas les squatters : « Elle ne leur convient jamais », insiste Baptiste Robelin. A noter que depuis la loi Élan du 23 novembre 2018, les squatteurs ne peuvent plus bénéficier des vacances d’hiver. Si certains ont cette impression, c’est principalement parce qu’il existe « un déséquilibre entre la rapidité avec laquelle un squatter peut s’installer dans un logement sans y être autorisé et la durée de la procédure judiciaire que les propriétaires, qui jouissent pourtant de leur droit de propriété , doit respecter pour les expulser », dit-il. De plus, il arrive que les préfectures refusent d’expulser des squatteurs (surtout lorsqu’ils sont vulnérables), par exemple lorsque le bien est occupé par une famille avec enfants, renforçant ainsi cette impression d’injustice de la part des citoyens.

En aucun cas les propriétaires des logements squattés ne doivent intervenir directement. S’ils le font, ils risquent d’être emprisonnés et de payer une amende. Pour faire fuir les squatteurs, il faut d’abord savoir, par exemple dans le quartier, s’ils occupent le logement depuis moins de 48 heures. Si tel est le cas, il s’agit d’un délit flagrant, de sorte que la police peut intervenir après le dépôt d’une plainte et les faire expulser. Sinon, c’est justice qui doit être rendue. Lors du dépôt de plainte, les propriétaires du bien squatté doivent présenter des pièces justificatives prouvant qu’ils sont bien les propriétaires dudit logement.

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Quel délai pour expulser un squatteur ?

« Il est difficile de donner un temps moyen, car il varie d’un court à l’autre », explique Baptiste Robelin. Le tribunal qui intervient dans ce type d’affaire est le juge contentieux d’amparo, qui travaille au sein du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité. C’est lui qui est compétent pour trancher les litiges civils sur les baux d’habitation. « Plus le tribunal doit traiter d’affaires, plus les délais seront longs », dit-il. Il faut donc compter de plusieurs semaines à plusieurs années (si la responsabilité de l’Etat est engagée). Cependant, si le propriétaire démontre qu’il existe un danger pour l’occupant (par exemple, un bâtiment menace de s’effondrer), une voie d’urgence est prévue.

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Expulser des squatteurs par la force : est-ce possible ?

« C’est l’Etat, et lui seul, qui a le monopole de la force », rappelle Baptiste Robelin. En d’autres termes, il est le seul à pouvoir appeler les forces de l’ordre. Expulser des squatters par des actes d’intimidation, comme l’aide d’une bande d’amis, est illégal. Pour rappel, les propriétaires de logements squattés ne doivent pas intervenir sous peine de s’exposer à une peine de trois ans de prison et au paiement d’une amende (jusqu’à 30.000 euros). Il arrive parfois que les squatteurs eux-mêmes portent plainte contre le propriétaire du logement qu’ils occupent car ce dernier a lui-même tenté de les expulser.

Si, après enquête de voisinage, les propriétaires apprennent que leur logement est occupé par des squatteurs illégaux depuis moins de 48 heures (en période de flagrant délit), ils doivent porter plainte au commissariat, qui peut intervenir pour les expulser immédiatement. occupants

Si les squatters existent depuis plus de 48 heures, surtout s’ils sont déjà raccordés au compteur d’eau et ont changé les serrures, « les propriétaires auront besoin d’une décision de justice pour les expulser », précise Baptiste Robelin. La première étape consiste à contacter un huissier du tribunal de district qui se trouve dans la juridiction de logement. Celui-ci se rendra sur les lieux, d’une part pour vérifier la présence des occupants, et d’autre part pour recueillir leur identité. Si l’huissier a gain de cause, les occupants recevront une citation à comparaître devant un juge. L’indemnité d’occupation, équivalente à la valeur locative du bien, peut également être demandée par l’huissier pour réparer le préjudice subi par le propriétaire.

« Si les occupants sont là depuis plus de 48 heures, les propriétaires auront besoin d’une ordonnance du juge pour les expulser »

Sinon, « lorsque l’huissier ne peut assigner quelqu’un, il fait une requête et demande aux juges l’ordre de quitter les lieux pour tout occupant », explique-t-il. Les squatters sont alors informés d’une audience par l’intermédiaire de l’huissier. Lorsque l’expulsion est ordonnée, les occupants doivent libérer les lieux dans les délais fixés par le juge. S’ils ne respectent pas ce délai, la police procédera à l’expulsion des envahisseurs, avec l’accord du préfet. Parfois, cependant, la préfecture ne souhaite pas apporter son soutien. « Par exemple, quand les squatteurs sont des sujets sensibles ou quand l’Etat veut agir plus tard, quand il a une solution de relogement », illustre-t-il. Afin de ne pas supporter le pire de cette situation, le propriétaire lésé peut déposer un recours contre l’Etat (devant la juridiction contentieuse-administrative), qui l’indemnisera jusqu’à ce que l’expulsion des occupants soit effectuée.

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Je suis locataire et mon appartement est squatté : que faire ?

Le premier réflexe lorsque le locataire s’aperçoit que son logement est squatté est d’aller voir son bailleur et de lui demander de réagir, en faisant « garantir contre le locataire tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêcheraient l’usage, même si le bailleur Je ne les aurais pas connus au moment du bail » (article 1721 du Code civil). Dès lors, le propriétaire a l’obligation de protéger son locataire de l’occupation par les voies légales. La procédure judiciaire pour demander l’expulsion des occupants illégaux peut également être effectué par le locataire Attention, si le locataire doit déménager en attendant l’expulsion des occupants de son logement, à l’hôtel par exemple, le propriétaire doit l’indemniser.

Plusieurs mesures préventives réduisent le risque que votre résidence secondaire soit occupée par des squatters. Installer des équipements de protection pour entraver l’accès au domicile, tels que clôtures, portails, portes blindées, serrures renforcées… est une voie à explorer. Faire semblant d’être présent peut aussi être efficace, notamment faire ramasser le courrier, laisser une lumière allumée, demander aux voisins d’ouvrir les volets… Grâce aux appareils connectés, il est également possible d’effectuer des actions à distance comme allumer des lumières ou éteindre, ouvrir ou fermer les stores. L’installation d’une alarme reste, enfin, l’une des meilleures options.

Quel risque pour un squatteur ?

Avec l’approbation du projet de loi pour la protection des logements contre l’occupation illégale, approuvé en première lecture à l’Assemblée nationale le 2 décembre 2022, le squatteur encourt trois ans de prison et 45 000 euros d’amende, contre un an de prison et une amende de 15 000 euros. euros auparavant. En pratique, « le risque est essentiellement financier : il consiste à indemniser le propriétaire du logement occupé », explique Baptiste Robelin. Même ainsi, dans la plupart des cas, les squatters sont en situation précaire et, par conséquent, ne sont pas solvables. A moins qu’il ne soit prouvé que l’Etat a failli, cette situation de squattage constituera donc une perte totale pour le propriétaire qui en a été victime. Certaines compagnies d’assurance peuvent alors prendre le relais, en fonction des contrats signés. Cependant, si le logement a été dégradé ou s’il y a des dommages corporels (par exemple, au gardien), les sanctions sont pénales et donc plus sévères. C’est alors le tribunal civil qui se chargera d’indemniser la victime.